不動產都更地政天地-王政緯之部落格

天母逾千坪地 華固70億元得標

2010/03/17【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

天母聖道兒童之家1,715坪土地17日開標，由華固建設以70.28億元價格得標，每坪單價約409萬元，成為天母「地王」，未來建商打算在此興建豪宅。

天母千坪地 上看70億

天母聖道兒童之家1,715坪土地17日將開標，已有數家具壽險與房地產背景的民營銀行願意挺建商提供貸款，每坪決標金額由底價290萬元，拉高至370至400萬元，總價上看70億元。

天母聖道兒童之家土地因面積夠大、基地完整，利於規劃開發，房地產業者均認為成功標出的機率極大，國泰、富邦與新光三大壽險集團，大型建設公司中工、太子、遠雄、華固等都表態評估。

瑞普國際物業董事長曾東茂表示，不僅國內壽險公司與大型建商均積極評估，還有外資私募基金也在評估投資的可行性，因為看好台商回流與陸資投資的潛力，相信台北的豪宅市場仍然有上漲的空間，標售結果極具指標性。

此外，昨天更傳出有三、四家民營銀行業者願意挺建商提供土地融資。據了解，由於此次天母聖道兒童之家投標須知規定40天內須補足價款，不少建商已提前向銀行洽詢融資條件，也已有銀行願意參貸，讓投標建商吃下定心丸。

戴德梁行總經理顏炳立昨天表示，如果天母土地以天價標脫，顯示央行與財政部近期緊縮房市政策效果失靈，雖然公營行庫不願意放款給建商標地，限制不了民營銀行爭取業務的企圖心。

持有兩屋就是投機客？ 房產業者叫苦

2010/03/18 00:41 NOWnews

經建會17日邀請房產與金融業者討論穩定房市相關議題，業者在會中表達希望銀行不要刻意限縮房貸條件，以及持有第2棟以上房子就視為投機客的認定方式，經建會也表示，除目前已規劃的將在機場捷運林口站旁興建平價住宅外，未來也將在捷運萬大線周邊儲備土地，以增加住宅的供給。

為了解決房價高漲，一般受薪階級買不起房子的問題，經建會將一連兩天聽取各界的意見，17日找來遠雄、鄉林、冠德、宏泰等房產業者，以及銀行公會理事長台灣銀行董事長張秀蓮等業者進行座談，18日則將聽取學者專家的意見，並擬定穩定房市方案。

經建會副主委黃萬翔表示，政府絕對沒有要打壓房市，他強調，房地產對經濟有貢獻，誰也不想打壓，不過，業者則表達希望銀行不要刻意限縮房貸條件，以及對持有第2棟以上房子就視為投機客的認定方式，經建會也表示將代為反映。

黃萬翔表示，由於房價持續上漲，造成民眾的恐慌心理，有些還沒有購屋需求的人，因為擔心房價會愈來愈高，紛紛跳進去買房，加上目前台北市的住宅需求大於供給約有7萬戶，為了增加台北市周邊的住宅供給，除了將在機場捷運林口A7站旁興建平價住宅外，未來也將在捷運萬大線周邊儲備土地，先儲備土地，以便適時推出合宜的住宅。

另外，對於政府在淡海新市鎮還有1500公頃的土地，黃萬翔指出，未來必須先解決淡海新市鎮的交通問題，目前行政院已經原則同意連結淡海新市鎮的輕軌可行性評估計畫，但也不排除將淡水捷運線延伸的可能。

豪宅增房屋稅 北市達共識

2010-03-18/經濟日報/A18版/零售流通．稅務法務【記者吳碧娥╱台北報導】

針對台北市擬提高豪宅房屋稅，台北市稅捐處昨（17）日召開第二次稅政精進研討會，與會學者專家對於調高豪宅房屋稅達成共識，且針對豪宅中部分住戶有營業用的情形時，全棟仍按高級住宅評定現值，此外，若整棟超過三成戶數不服被認定為豪宅，可提請不動產評價委員會臨時會審議。

台北市稅捐處昨日邀請財政學者、稅政專家及業務相關專業人士，召開第二次稅政精進研討會，除了討論眾所矚目的豪宅房屋稅課徵方案，並檢討地方稅網路申報作業。

台北市稅捐處長謝松芳表示，台北市稅捐處提出的「高級住宅房屋稅課徵方案」，獲得學者專家的肯定，認為是「財產稅的最低稅負制」，雖然中長期目標，應考量調高房屋稅基、調降稅率，但學者也同意，在現行架構下，應合理課徵房屋稅，而不是課徵豪宅稅。

謝松芳也轉述與會者認為，高級住宅認定的方式，必須要屬於鋼筋混凝土以上構造等級，不用市價或面積、不含商業大樓，並且逐棟實地認定，並且排除已加成課稅的別墅。至於高級住宅認定的八大標準，分別為「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」。

至於高級住宅認定上，若徵納雙方遇有爭議，因高級住宅是採逐棟認定，若是單戶有爭議，可依稅捐稽徵法第35條規定提起行政救濟，如不服戶數達到該棟30%以上時，經稅捐處認為情節合理，將委請公正單位鑑定後提不動產評價委員會之臨時會審議。

謝松芳說，為對高級住宅合理課徵房屋稅，北市稅處也正進行網際網路及臨櫃問卷調查，截至目前為止，已有近3,000 位民眾表示意見，並獲得八成民眾的支持。台北市稅捐處將蒐集學者專家與輿論意見後，在8月中旬提報台北市不動產評價委員會審議。

 七北市8指標 9769戶符合豪宅

2010/03/17 21:45 中央社（記者陳虹瑾）

台北市政府今天公布 8項豪宅認定標準，依地段、景觀、保全等指標，認定全市 365棟、9769戶符合豪宅。市府表示，未來若有納稅人不滿房屋被認定豪宅增加稅負，可提行政救濟。

標籤效應 北市行情不跌反漲

2010-02-03/經濟日報/A3版/話題【記者梁任瑋、黃啟菱／台北報導】

豪宅稅將掀起「標籤效應」？戴德梁行總經理顏炳立昨（2）日表示，豪宅稅上路，等於官方正式頒發「豪宅證書」替房價背書，台北市豪宅房價將不跌反漲，而且有無課豪宅稅的豪宅價差可能達20%。

經台北市稅捐處清查，台北市目前符合豪宅條件的大樓，約有269棟，總計1萬1,000多戶。據房仲統計，台北市住宅存量約為89萬2,400戶，等於有1.23%的房子符合豪宅大樓的條件。

房仲業者研判，近五至10年完工的豪宅應該都榜上有名。大安區包括「宏盛帝寶」、「勤美璞真」、「潤泰敦仁」、「敦凰」，信義區有「信義之星」、「御之苑」、「信義富邦」、「慕夏四季」等，目前房價每坪約150萬元至200萬。

其中，以大安區的52棟居冠，戶數最多的是中山區，共有2,073戶，多集中在大直重劃區。從民國100年7月開始，這些經台北市政府認定的豪宅，將核定較高的標準單價後，才以中央的統一稅率計算，預計每戶可能多收3萬至6萬元不等的稅費。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，對於買得起豪宅的富人不會構成負擔。豪宅的屋主在意的是稅負公平的問題，如果同一地段、同樣建築等級的住宅，課徵不同的稅金，才會引起豪宅客的反彈。

永慶房屋豪宅事業部顧問葉國華認為，只要每戶80坪、每坪100萬元以上、每戶總價1億元的住宅，應該都會被課豪宅稅。以知名度最高的宏盛帝寶為例，目前房屋稅約15萬元，未來被課豪宅稅，房屋稅將暴增三倍，達45萬元。

顏炳立表示，有人不想繳豪宅稅，但也有另一批人反而希望獲政府頒發「豪宅證書」，房價賣貴一點，政府原本是要打壓房市，最後反而推波助瀾，讓房價漲得更高，擁有豪宅證書豪宅房價至少可高20%。

五、豪宅稅 北市明年率先開跑

2010/02/03 04:11〔記者陳璟民／台北報導〕

台北市政府昨公布豪宅課稅草案，以豪宅的「構造標準單價」及坐落的「路段率」加成計算稅額，初查全市被認定為豪宅有二六九棟、一一一七七戶，預計九月公告實施。被認定是豪宅者，明年七月至後年六月的房屋稅，於後年五月繳稅時適用新稅制。

後年依新稅率繳稅

台北市長郝龍斌指出，北市房價居高不下，成為十大民怨之首，市府因此從租稅公平角度將對豪宅課稅。

民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價

2010/01/06 04:11〔記者項程鎮／台北報導〕

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。

目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。

法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。

政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。

地役權 保障住屋景觀

例如高雄紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。

發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。

法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。

農育權 維護農地原設定

新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。

2009年12月21日蘋果日報【江碩涵╱台北報導】

北市府已決議3年後一次取消實行20餘年的停車獎勵制度，但建商仍能透過參與都市更新、開放使用空間及參加台北好好看系列政策，獲得最多1.5~2倍容積獎勵。學者批評，政府任意發放容積獎勵，「只獎勵，不把關」讓建商漫無章法蓋高樓，市民無法共享，應有所改革。

政策爭議

北市府建管處主任秘書高文婷表示，由於停獎制度效果不彰，無法提供車位給真正需要的民眾，今年10月北市府討論停車獎勵落日條款，原先預計3年後逐步減少，6年後完全取消；經過1個多月的討論，上月底終於確定3年後將一次取消停獎制度，未來建商無法再透過增設停車位，獲取20%容積獎勵，近期也將從嚴審核建商申請停獎。

花博建綠地獲10%

停獎制度是為鼓勵建商規劃停車位，以增加容積（可興建的樓地板面積）方式鼓勵；雖然停獎將取消，但北市府仍透過其他方式大開容積獎勵之門，其中，參與都市更新最容易取得高額容積獎勵。

北市府都更處表示，配合市府提出的都更要點，最高可獲得50%的容積獎勵，一般約可獲得容積獎勵20~30%；日前吵得沸沸揚揚的豪宅開放使用空間，也可獲得最多20%容積獎勵。為了明年舉辦的台北國際花卉博覽會，北市府大力推動「台北好好看」方案，只要配合清理廢棄建築物、建立綠地等，最多可獲得容積獎勵10%。

無考慮區域發展

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，一般建商土地估價時，多半會計算容積獎勵最大值，並以此作為土地價格標準；停獎制度取消後，主幹道土地價格會隨容積獎勵取消而逐漸下滑，建商也會因考量開挖地下室成本，不再供應停車位。

台灣大學建築與城鄉研究所博士候選人張維修則說，政府給予容積獎勵時只針對個案審議，沒有考慮區域發展，導致區域強者恆強、弱者恆弱，應要通盤檢討。

張維修說，容積獎勵應由全民共享，如停獎、開放空件、綠地美化等，民眾都應該要有享受及使用權利，但建商獲得容積獎勵後卻不讓一般民眾使用，容積獎勵成為炒作房市的工具，「人民也應有審議容積獎勵的權利，不能讓政府將容積獎勵白白送給建商。」

中時電子報 (2010-01-07)  工商時報【記者呂雪彗台北報導】

行政院昨天決定，未來凡30億元以上價值的國有機關用地將優先開發活化。據悉，依公告現值計，各機關代管國有土地價值最高前三名分別為世貿中心君悅飯店（478億元）、市民大道鐵路局台北機廠（243億元）及仁愛路空軍總司令部（162億），其中空軍總司令部位大安區精華地段，未來最具開發潛力。

行政院昨天召開「國有土地清理活化督導小組」工作小組會議，由財政部國有財產局報告國公有土地清查資及高價值國有土地量價及分布情形等議題簡報。為改善財政狀況，政院全面活化國有土地，由朱立倫負責列管清查，預計2年內全面活化。

根據財政部清查，價值在30億元以上國有土地，總計271筆，面積6967公頃，依公告現值計算約1兆2,711億元。政院決定未來凡價值30億元以上國有土地列入優先開發活化對象，並劃分為7大使用分區，即工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區。

據悉，財部報告各機關代管國有地價值最高前10名排行榜，以世貿中心君悅飯店土地列榜首，依公告現值計為478億元，第2名信義區台鐵局台北機廠，價值243億元；第3大安區空軍總司令部，價值162億元。

第4名為板橋大台北新劇院所在地，價值91億元；第5名為世貿中心南港展覽館，價值88億元。6至10名，依次為左營軍港碼頭營舍、台北國際會議中心、建國啤酒廠、故宮博物院區、國防部博愛路大樓。

官員表示，前10名價值高的國有土地，有的已設定地上權，或有既定用途，再作開發機會不大，例如世貿中心君悅飯店、大台北劇院等，未來開發潛力以仁愛路空總司令部最被看好。民國101年，空總司令部預計移至大直後，財政部認不宜再作機關用地，市府擬依都市計畫變更，規劃為商業區或住宅區，一旦開發約有4成需回饋北市府。

建國啤酒廠已被市府劃為市定古蹟，生產線不能停，財政部認為可規劃門面為古蹟，內部為現代化園區，開發用地仍有調整空間。博愛大樓位總統府對面，變更為商業或住宅區可能性不大。逸仙路台鐵局台北機廠現為機關用地，未來作何規劃，下次將邀交通部台鐵局報告。

以價值而言，座落台北市國公有土地價值最高，計1.5萬公頃，價值11兆5,990億元；第2名台北縣計10.7萬公頃，價值3.4兆元，第3名為高雄市，1.1萬公頃，價值2.3兆元。

以面積排行，位高雄縣國公有土地最大，計18.9萬公頃，第2名位於台中縣境內，計12.7萬公頃，第3名台北縣，計10.7萬公頃。官員說，500坪以上大面積公用土地，將透過變更都市計畫，變更住宅區或商業區後與民間合作開發活化。

北市住不易 豪宅、舊公寓漲最凶

(2010-03-17)工商時報【記者馬婉珍台北報導】

北市4大類住宅的買氣，明顯呈現M型化走勢，總價6,000萬元以上的頂級豪宅，以及屋齡20年以上的老舊公寓，房價漲勢皆比新成屋或電梯大樓更猛，以今年第1季與去年同期相較，豪宅翻漲至每坪88萬元、公寓激增至每坪42萬元，價飆近3成，這兩類房屋產品在北市4大類住宅中漲速最快。

根據永慶房屋的最新調查，統計至3月15日，台北市包括總價6,000萬元以上的頂級豪宅、屋齡5年內的新成屋、電梯大樓、屋齡20年以上的公寓等4大類住宅，於去年第1季擺脫金融海嘯的陰霾，房價由谷底攀升且M型化走勢明顯，新成屋、電梯大樓等產品每坪均上漲11萬元，分別達到54萬元及48萬元，但頂級豪宅、老公寓的房價卻猛漲近3成之多。

以去年及今年首季相較，目前頂級豪宅每坪飆達88萬，公寓則每坪漲至42萬。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，由於金融海嘯後，富人深感錢進海外的風險大，因此資金大量回流台灣，擁「現金」至上，再加上遺贈稅率調降且大幅提高免稅額等利多，而個人名下不動產相關稅費計算，如贈與稅、房屋稅、地價稅等，是依土地公告現值及房屋評定現值為計算基礎，與市值差距頗大，讓富人搶攻高市值的不動產，以達節稅效益，也讓店面、豪宅等高總價產品，穩居節稅天王。

高資產人士加碼佈局國內高總價房地產，透過永慶房屋內部成交資料可見，去年7月起至今年1月止，與前1年同期相較，頂級產品的成交值激增2倍，並預估今年達到150億元的水準。

至於北市老舊公寓，原本因折舊疑慮，耐用年限縮短，總價也較低，較適合首購族進場，但卻占盡「都更」優勢，因此民眾一窩蜂搶進，北市公寓房價自去年第1季開始飛漲，買氣以大安區為軸心往外擴散，至今年第1季達每坪42萬元新高，漲幅28.5％，甚至法拍市場的公寓產品拍定價也持續飆高。

台灣房屋依97年、98年的台北地院、士林地院等法院拍定價格統計，北市大安區公寓98年每坪拍定價，較97年上漲10.17萬元，漲幅達27.6％，然而同是北市大安區，電梯大樓的98年平均拍定價，卻較97年每坪下跌6.7％、達43.22萬元。

協助無殼蝸牛 經建會擬提穩定房市方案

2010/03/16 19:00（中央社記者何旭如台北2010年3月16日電）

為解決受薪族買不起房子、弱勢族群居住等問題，行政院經濟建設委員會本週將擬定「穩定房市方案」，希望讓失調的房市能回歸秩序、安定民心，但又不至於衝擊經濟成長。

經建會明天起將連續召開三場會議，為期兩天，邀請房產產業界、學者專家及相關部會與會，研擬「穩定房市方案」。

經建會副主委黃萬翔表示，為優先解決受薪階級買不起房子、弱勢族群居不易、房市交易資訊不健全、部分地區供需失衡等問題，因此邀請各界專家與會討論，經建會的目標是本週以前擬定「穩定房市方案」，提報行政院討論。

(2010-03-15)中國時報【王莫昀台北報導】

政府嚴打炒房，公股銀行全面配合，緊縮第二套房以上買家及投資客房貸。根據即將出爐的住宅需求動向調查數據，及內政部不動產年度交易統計資料估算，在政府雷厲風行地推動選擇性信用管制措施，公股銀行緊縮房貸不限於台北縣巿下，將有七萬件以上不動產交易受到波及，面臨購屋成本增加問題。

內政部將於三月底公布最新一份住宅需求動向調查，據瞭解，這次調查數據顯示，全台主要都會的不動產交易中，投資客占比約達二至三成，且有九成投資客擁有兩套以上物件。所有成交案件，也有半數買家購買二套以上房子。