作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯

「都更」這些年來一直是房地產市場上相當火熱的話題，而這兩個字也經常占據著重要的新聞版面。受其影響，近年來北市舊公寓價格一直持續維持高檔。由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功案例都僅在少數，北市府為提高都更成效，在99年8月開始實施「老舊公寓更新專案」，拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」口號，更新容積獎勵由現行的1.5倍提高至2倍，預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠。 

幾乎大部分舊公寓屋主改建的基本條件就是不要花到他們任何一塊錢，而且換  到的新屋室內面積要其碼維持現在的居住水準，另外再加一個停車位。要滿足住戶這樣的基本要求，必須先評估住戶所在的公寓基地是否有以下的條件:

        1住戶是否已有進行改建的共識及急迫性?

        2基地座落是否會引起建商合建興趣?

        3 基地是否有辦理土地融資的可行性?

        4基地是否有足夠的開發獎勵條件?

◎住戶基本心態:不花一毛錢，新屋室內面積和舊屋一樣大 

在99年8月台北市未實施「老舊公寓更新專案」前，大多數四五層樓老公寓多位於住三使用分區，容積率225%之用地，以一般公寓房屋權狀30坪，土地持分10坪的情況，即使再加上20%-30%之都更獎勵值，將來和建商合建後，住戶大概只能分回30坪-35坪，雖然新屋的總價值遠大於舊屋的價值，但扣掉公設部份後，住戶的室內面積往往小於先前舊屋的面積，這就是四五樓公寓很難和建商談成合建的主要原因。因此住戶對改建的期待，除了房價增加外，也要維持先前其碼的居住水準。

台北市政府的「老舊公寓更新專案」實施後，所增加的開發獎勵值，除了可提高基地可興建容積外，住戶在更新完成所分配之新屋面積，將有機會達到原來的居住水準。在可預見的未來，建商對舊公寓的開發興趣必然大大地提高，而這些老公寓的住戶也將要開始面對自辦更新或協議合建的抉擇。

善用北市府都更開發獎勵新政策

在都更開發實務上，因為分配條件誘因不足，容積獎勵效益不高，及所有權人數量眾多，一直是建商不願投入四、五層舊樓公寓都更合建之主因。但此一龐大住宅量體和住戶人數，實是主導未來都會房地供給的主力群，也是主政者不能忽視之強大民意。而在近期新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高。

不過近一年來北市公寓價格起伏極大，價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。 去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。而投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。 此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。 依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。

由於公寓都更整合確不如想像容易，今年開春後價格一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。 如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。

北市府之「臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」，是以本市中低層建築，特別是四、五層樓無電梯、無停車位之老舊建築物，基於消防、安全考量，提出執行策略促進其早日更新改建。另本專案計畫所規劃之獎勵容積，將朝都市計畫專案變更方式協助，針對容積獎勵核給項目，並非無條件都可申請至上限兩倍，而是必需對於都市環境有正面貢獻者始得爭取，除於原都市更新獎勵容積項目內已規定之「協助開闢周邊公共設施及提供公益設施」、「提供供人行走之空間」、「朝綠建築」等項目仍維持外，並以「公共設施補充」、「鼓勵開放空間設置」、「環境貢獻度」等為容積獎勵爭取項目，將現有老舊中低層建築社區，轉型為生態社區、低碳社區、友善社區與合適住宅規模的提供。亦即更新後對於都市環境有正面貢獻始能爭取容積獎勵，並有本市「都市計畫委員會」、「都市設計委員會」、「都市更新審議會」嚴格把關，對於現有四五層樓居住環境之改善應有加分作用。

全案為五年專案計畫，今年八月一日實施，將可加速老舊公寓改建，減緩房價飆漲。，若二十萬戶老舊中低樓層參與更新，預估另有二十五萬戶將依合理價格釋出到市場上。都更處指出，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上，約六○七坪，以原建蔽率六十％計算，約有四十八戶至六十戶，一半以上住戶同意(事業概要計畫)均可申請，最高有兩倍容積或原容積加上○．五倍的法定容積協助更新。

都更處估計，北市屋齡逾三十年的老舊建物佔三四．○二％，共三十二萬戶，其中四、五層樓不易更新者占八十％，共二十九萬戶，以每戶四口計算，約一一六萬人。二十九萬戶中九萬戶區段較差，若以自辦更新方式進行，住戶仍需自付一定金額，才能現地重建。整個專案，住戶向市府申請、審議，約十五個月，另建照核准、開工完工約需三年。建商在更新法定程序上均必須將計畫報都市更新審議會，相關營建成本、預估價格都要審核，計畫通過後也會上網供查詢。

臺北市房地產價格上揚早於2008年下半年，即因為低利率、游資充沛湧入股市與房市、本市房產與國際城市比較相對偏低之預期心理，及對ECFA簽署等預期心理影響，而整體開始持續攀升，並非推動都市更新之因素造成。此外本專案就開發強度增額項目訂有更新後住宅單元要有「提供一定比例合適規模住宅」，才能予以獎勵，希望能藉此提供較小坪數住宅單元，降低更新後新屋之總價。因此，短期而言是有可能因為部分居住單元釋出到市場，以及民眾對於中低層建築之都市更新有期待，而使適用本專案之房地產增值，但長期而言，仍將因為住宅之總供給量增加，將使本市房價朝向較合理方向發展。

北市公寓 價創新高 

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2010.06.26

都更議題熱過頭，北市公寓房價今年初一度急跌，但三月後又再快速回漲，房仲業統計，截至5月，北市公寓平均成交價已逼近一坪44萬元，再創歷史新高。

由於新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高；不過房仲業也提醒，近一年來北市公寓價格起伏極大，風險偏高，投資人不宜盲目搶進，以免遭到套牢。

中信房屋統計最近一年北市公寓房價變化，發現北市公寓價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。

根據調查，去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。

其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。中信房屋企劃部經理江龍名分析，一來是投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。

此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。

依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。

由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功率都僅在個位數，今年開春後一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。

江龍名表示，如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。

今年4月26日台北市政府都更處突然發布一個重要新聞稿:市府將於今年8月推出"台北市老中低層舊建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫"適用對象包括本市達一完整街廓或面積達605坪以上,內含三分之一之四.五層樓老公寓.其開發強度之限制將由目前之1.5倍提高至2倍.而目前正熱鬧滾滾的在各區舉辦新政策之說明會.

筆者任職於建設公司,專職於第一線都更合建土地之開發,目前在信義區洽談之都更合建案也因符合此一適用要件,住戶對本政策有深切期待,使得公司不得不暫停原有進度,密切觀察其對本案造成之影響,並適時原先修正原先之規劃及分配條件.

雖然此一政策之細部計畫尚未出爐,但是依筆者初步評估,此一新政策有機會讓一戶30坪四層舊公寓的合建住戶多爭取到1-5坪的新屋分配面積,以壹坪60萬新屋價值來看,等於市府送了屋主60萬-300萬的大禮.

此一政策適用範圍之廣,發布時機敏感,明眼人一看都覺得是一種變相之政策買票,自然會招致各種陣營之砲轟抨擊,但筆者因每日身處都更開發第一線,每日週旋於建商.市府都更處及屋主地主間,但經筆者仔細深究其內容,對此一政策其實是十分肯定!只是推出時間與選舉太過接近,會引發各種評論爭議,也是意料之事!

台北市四五層老公寓破舊醜陋,影響市容,不是光靠住戶自己或學者專家大聲疾呼,就可以改變現狀!最簡單迅速有效的方法就是住戶和建商合建,進而創造出一棟棟高質感的現代建築來取代這些老舊建物.但是合建成功之道在於原住戶分配後的新屋坪數扣除公設後不能小於原來舊屋坪數,但建商扣除分配給原住戶新屋之餘屋亦要有利潤空間,

所以一般建商對四五層樓公寓之改建因考慮以上因素是敬謝不敏的.但此一政府新政策所釋放出來的開發獎勵值確實可以大大提高建商和住戶的合建成功率.相信也會加速整體市容之改善.

此一政策利多必然造成四五樓老公寓屋主惜售,進而拉抬此類房屋價格.也是許多專家學者極力反對之因.但筆者務實認為,此乃暫時現象,實無庸過於擔心!因為透過都更開發獎勵之提高,大大提高四五樓老公寓改建比例,進而大量創造更多市區住宅土地之供給,使得空地地主之土地不再是建商開發之主要來源,其恃地而驕之高姿態必受影響,土地價格必然受到控制甚至下跌.惟有土地地價下跌房價才會下跌!

筆者呼籲這些所謂站在社會正義第一線的專家學者,到政策說明會的現場走一走,聽一聽這些老舊屋主的心聲,再做出您們的結論吧!

停獎轉進都市計畫 條件趨嚴

2010/12/19 09:00 工商時報 記者于國欽／台北報導

內政部昨日表示，由於都市還是有停車位的需求，為銜接停車位容積獎勵於101年底落日後的需求，未來各縣市在進行都市計畫通盤檢討時，可以在都更獎勵容積的十多個獎勵項目裡多加公共停車位一項 ，由於僅是在原0.5倍的獎勵項目多增一項，因此不致出現浮濫的容積獎勵。

建築技術規則裡的停車位獎勵容積，將在101年底落日，內政部日前通過的「都市計畫通盤檢討實施辦法」，授權給地方政府進行都市計畫通盤檢討時，仍可有條件的給予停獎。

新停獎與舊停獎兩者之間有什麼差別？內政部官員說：「以前不論台東、台北任何地方都很輕易的可以取得停車位的容積獎勵，但是未來只有經都市計畫通盤檢討通過，認定確有公共停車需求的地方，才 會給予容積獎勵。」 至於哪些地方可以給？哪些地方不能給？需由縣市的建管單位與交通主管機關共同研商，例如捷運站附近五百公尺可能就不能給，目的在鼓勵大家節能減碳、多走路。

停獎落日之後，又有在都市計畫裡另闢蹊徑給新停獎，這是否又會重蹈現行容積獎勵給的過於浮濫？內政部官員表示，儘管放心以前的停獎是額外給20％，但未來只會納入都更0.5倍的容積獎勵總量裡，現行都更容積獎勵的項目包括綠建築、提供社區公益設施等十多項，符合愈多項者愈有機會獲得0.5倍的獎勵上限，未來停獎只是成為都 更獎勵容積十多個選項中的一項，仍被限制在0.5倍的總量裡。

都更加碼　建商盼軟體配套

中央社／中央社 2010-11-25 19:33 調整字級：

（中央社記者韋樞台北25日電）行政院院會今天通過內政部「都市更新產業行動計畫」，獎勵20年以上老建物都更。建商表示，政府挹注更多資源值得肯定，但都更流程、公權力排除釘子戶等配套措施更要加強。

行政院院會今天通過「都市更新產業行動計畫」，4 年內將投入新台幣 184億元進行都市更新，協助 2萬戶屋齡逾20年獨棟老舊建物予原容積獎勵重建。預估4年可帶動2000億元產值，每年提升經濟成長率0.12個百分點。

信義房屋表示，近年老公寓挾都更題材，價格漲得比新大樓還多，在政策加持下，可望為老公寓再添價值與不墜動力，估計將持續熱賣。

都更話題看似商機無限，不過，房仲表示，最關鍵仍為能否順利整合，接下來要觀察市場上有多少老公寓整合成功新推案。

華固建設表示，行政院通過獎勵都更的條件與資源，建商和住戶都看得到，雖然對強化都更提供一定的誘因，但相對也是兩面刃，都更戶也會向建商要求分回更多，可能目前正協商到一半的都更案，也會因住戶期待條件更優沃而必須重談，都更時間拉得更長。

和旺建設表示，「都市更新產業行動計畫」或許對自辦都更者更有利，重點不在於資金，要向銀行的都更部門融資並不難，難是難在公部門對整體都更的流程能否簡化便民？以及公權力介入排除釘子戶的魄力，若能有這些配套措施，才能真正達到都市再造。

送花打動地主 達人教都更撇步

2010年10月10日蘋果日報

放大圖片

 

王政緯將都更易遇到的問題集結出書。林鼎皓攝

 

 

地產學堂自從大台北地區缺乏建築素地後，都市更新成為建商取得土地重要來源，加上台北市政府推出老公寓1坪換1坪政策後，都市更新成為全民運動。雅璞建設開發部副理王政緯從5、6年前開始整合都更，發現不少民眾對於都更仍一知半解，必須不斷重複回答同樣問題，因此決定將遇到的問題全部整理，並出書《都更聖經》，讓想參與都更的民眾可以直接拿著書解惑。

讓民眾了解好處

王政緯說，一般民眾最常遇到的問題就是不知道老屋是否能更新、價值多少，特別在書中列出「123速判法」，只要該屋座落於1個街廓內、2條計劃道路相鄰、總土地面積300坪以上，才具有都更價值；另在書中教導民眾如何查詢房屋的使用分區、了解法定容積率與建蔽率，可自行估算老屋都更可建坪數增加多少。
從事都更開發已久的王政緯說，不少地主想參與都更，但又害怕權利受損，出書目的就是要讓地主更認識都更。
王政緯回憶，曾為了某都更案，特別拜訪該地主戶中唯一居住的80多歲老太太，母親節時也送老太太花，後來得知她有個女兒在台大醫院擔任營養師，還特別掛號與女兒詳談都更案，最後才獲得地主首肯。
王政緯說，透過《都更聖經》想讓民眾在與建商、仲介談都更前更有把握，「希望讓更多民眾了解都更的好處、更有立場主張自己的權利，順利圓夢。」 記者江碩涵

王政緯小檔案

◎年齡：38歲
◎地產經歷：政大地政系畢業，地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
◎現職：建設公司都更開發部主管
◎著作：《都更聖經》，考用出版社
◎最難忘的一件事：為了拜訪地主，母親節時直接送花給對方，表達誠懇與敬意
◎給讀者一句話：無論是住戶、建商或政府，都應站在對方立場想

中廣新聞網 / 林麗玉 2010/11/30

房市專家講壇  (99.09.25)

住戶如何自行辦理都市更新?

作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯

最近大安區「尚華大樓」自辦都更成功，並已進行到新屋預售的階段。住戶身價暴漲的訊息，更讓許多老公寓住戶，對自辦都市更新有了進一步的期待。而台北市政府在今年八月所實施的「老舊公寓更新專案」，在政策的精神上，也是希望住戶以自行成立都市更新會的方式，推動都市更新。依都更條例第10條，土地及合法建築物所有權人得自行組織更新團體取得法人身分實施都市更新事，則是自辦更新基法源規定之基礎。

◎自辦更新首先需先籌組更新團體

  1發起人人數:土地及合法建物所有權人須超過七人以上

  2更新團體名稱:應定為「都市更新會」，並冠以更新地區及更新單元之名稱;

    但未經劃定更新地區者，得僅冠以更新單元名稱。

 發起人備齊所需文件後，則向主管機關申請核准籌設都市更新會。更新單元範圍內私有土地及私有合法建物所有權人其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積，同意比例已達都更條例第22條規定者，得免附事業概要。仍應檢附已達本條例第22條同意比例之證明文件。

◎召開更新會成立大會

 1召開期限:

   自主管機關核准籌設更新會後，發起人應於6個月內舉辦成立大會，如未在

   期限內成立者，主管機關得撤銷其核准籌組。

2召開目的:

  主要為訂定及變更章程、會員之處分、議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草

頂加合法違建？ 法院判就拆

法官：新舊違建 法律上都是違建

〔記者劉志原、簡明葳／台北報導〕房市正熱，有頂樓加蓋的舊公寓更是搶手，八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」，俗稱舊違建、老違建，甚至被房仲界形容為不會被拆的「合法違建」，通常房價還會再貴上兩三成，但多數民眾可能不知道，只要是違建，無論是新舊，一旦鬧上法院訴訟，法官都會判拆，買方不但買貴，還得自負拆屋費。

台北市一位林先生就碰到類似案例。多年前他買下頂樓加蓋四樓公寓，當時以為買到合法違建不會被拆，多年來也相安無事，但九十四年間，他將頂樓加蓋部分重新整修，被三樓高姓住戶告上法院，法院判決全部拆除確定。

林先生不滿說，為什麼一個政府有兩套規定，市政府工務局答覆他說不必拆，但法院卻判拆。

台北地院一名法官提醒，無論新舊違建，法律上都是違建，必須拆除；如果將頂樓違建出租，訴訟上還會被判「返還不當得利」，須將收到的租金吐出與樓下住戶均分。

歷年租金所得 還要均分其他住戶

李姓女子就是一例，六十二年她在北市買下一間頂樓加蓋屋，卅幾年來都沒事，後來將頂樓租給學生，樓下住戶覺得太吵提告，照樣被判拆，還要將歷年租金一百七十餘萬均分給樓下其他住戶。

廿餘年前在北市仁愛路圓環旁買頂樓加蓋屋的王先生也表示，他的加蓋部分還有繳房屋稅，但遭樓下控告後，同樣被判決拆除。

一般來說，違建情況以台北市為例，八十四年前既存的違建被列為「緩拆件」，即俗稱合法違建，原則上政府不拆，新違建列為「即報即拆件」，但由於頂樓平台是屬於逃生或全體住戶活動用途，只要逾越此使用目的，即屬侵害其他住戶權益，一旦訟訴，依民法規定，必須「排除侵害」，也就是必須拆除。

律師范清銘表示，市府的行政權不拆或緩拆，無法拘束法院，法院只看有無違反頂樓使用目的及侵權，只要有所逾越，就會判拆。

住商不動產加盟行政處協理吳光華則指出，一般而言，頂樓使用權為住戶共有，「緩拆違建」只是約定形成或住戶間的默契。

民眾購買頂樓加蓋的產品時，房仲業者都會告知權狀坪數與實際使用坪數。頂樓加蓋部分的單價，約為標準產品三分之一至二分之一，也有依照加蓋區域的建造成本計算單價者，總價約高出二至三成。

2010年06 月21 日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

自4月北市府宣布將提高老屋容積獎勵，4、5樓老公寓都市更新可一坪換一坪後，不僅進行中的都更案暫緩，等待細節出爐好研擬配屋條件，近期北市更出現離譜的公寓成交價，捷運永春站附近、臨忠孝東路五段30年老公寓，每坪成交價竟高達80萬元。

行情破表

中信房屋忠孝店經理翼光明透露，近來在忠孝東路五段、捷運永春站3號出口附近，因有都更題材、又面大馬路第1排，4層樓高、屋齡約30 年的3樓戶公寓，每坪成交價高達80萬元。此行情比周邊屋齡5年的捷運共構宅「E.A.T」每坪68~75萬元的行情，高逾6%。

房價較去年漲3成

一直以來，公寓價比大樓房價還高的民生社區，近來也出現創新高價成交紀錄，在民生東路五段、靠近中新街的屋齡40年公寓，近期成交2 樓戶別，每坪高達75萬元；且此案不是特例，4~5月有3間民生社區公寓，每坪成交價都將近75萬元。當地仲介業者指出，此行情價已比去年同期每坪60~65萬元，高出15~25%。

北市府端出都更利多後，造成原本房價已高的北市公寓更上層樓。據信義房屋統計，5月的北市公寓平均房價42.7萬元，比4月的老公寓每坪41.7萬元，平均上漲1萬元；今年第2季的老公寓房價與去年同期相較，更有近3成漲幅。

買方大膽追價，但仍須留意，其實這項政策並不是每戶老屋都適用。北市府都市更新處處長林崇傑說，北市老屋有14萬戶符合屋齡達30年以上，且為4、5層樓高公寓，但申請都更案需要基地條件為605坪以上，且其中1/3需為4、5層樓高、未設電梯的公寓，並不一定14萬戶都受惠；全案預計7月公布5項原則容積獎勵比例，8月1日開放申請。都更案暫緩等利多

耕薪都更公司協理陳佳蔚指出，4 月北市府端出利多以來，許多談定的都更都全面暫緩，包括台開進行中的華山都更案，及大華建設在南京東路的200 坪都更案。據北市府都更處統計，今年1~5 月通過事業計劃核定的都更數共6 件，僅達去年一整年核准數的1/3。

業者預估，8 月1 日開放申請時，不會有大量申請案湧進，因細節公布後還需要計算容積、請建築師畫圖及重談配屋比，短則耗費1~2 個月時間，埋怨政府未搭配詳盡細節前就拋出引子。

搶發北市都更財 須知

◎公寓：條件位於北市商業區、住宅區、沒電梯的4、5 樓老公寓
◎基地條件：須方整且面積達605 坪以上，其中1/3 以上建物為4、5 層樓老公寓
◎時間成本：之前送件進行中或已核定的老公寓，適用新法須重審，粗估從事業概要到取得建照，每案平均耗時3 年3 個月。若從事業計劃階段重審，須半年~1 年時間

兩倍容積獎勵  20萬戶原地重建受惠

〔自由時報4/25記者林相美、蘇永耀／台北報導〕台北市長郝龍斌昨天宣布「台北市中低樓層老舊建物」專案更新計畫，三十年以上的四、五層樓建物達一定申請條件，最高有兩倍的法定容積。郝龍斌說，預估全市二十萬戶原地重建「一坪換一坪不縮水，還附一個停車位」，原住戶都不必花錢。

台北市都市更新處估算，若要做到原住戶不花錢「一坪換一坪加一車位」，新建案至少要有每坪五十萬元的價格，建商才有投入意願。

全案為五年專案計畫，八月一日實施，北市府表示，希望可加速老舊公寓改建，減緩房價飆漲。郝龍斌指出，若二十萬戶老舊中低樓層參與更新，預估另有二十五萬戶將依合理價格釋出到市場上。

都更處指出，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上，約六○七坪，以原建蔽率六十％計算，約有四十八戶至六十戶，一半以上住戶同意均可申請，最高有兩倍容積或原容積加上○．五倍的法定容積協助更新。

都更處估計，北市屋齡逾三十年的老舊建物佔三四．○二％，共三十二萬戶，其中四、五層樓不易更新者占八十％，共二十九萬戶，以每戶四口計算，約一一六萬人。二十九萬戶中九萬戶區段較差，住戶仍需自付一定金額，才能現地重建。

整個專案，住戶向市府申請、審議，約十五個月，另建照核准、開工完工約需三年。郝龍斌解釋，房價高是民怨之首，多數焦點集中在年輕人買不起新屋，但有百萬市民尤其是行動不便的老人家，住在沒有電梯，甚至影響消防救災的老舊房子，上下樓梯不方便，只能整天待在家，行動受限。

郝龍斌強調，住戶不是不想改建，但重建要付一大筆經費，新屋又比原面積小，最後只能住在不理想的居住環境。都更處處長林崇傑表示，四、五層樓公寓一直是都更最難處理的部分，不僅誘因不足，戶數多整合不易，而現況容積也高於法定容積。

如何避免建商哄抬房價，林崇傑說，建商均必須將計畫報都市更新審議會，相關營建成本、預估價格都要審核，計畫通過後也會上網供查詢。林崇傑說，目前購屋者有一定比例為換屋族，若老舊住宅現地更新後，需求面減少，也能減緩房價持續飆漲。都更處表示，近期將與產業界、學界及行政區舉行說明會，蒐集相關意見後，提送都市計畫委員會專案報告。

北市都更案 內政部樂觀其成

2010/04/27 15:32 中央社（記者謝佳珍台北2010年4月27日電）

台北市政府公布舊屋換新屋政策，內政部長江宜樺今天說，對於地方推動都市更新，樂觀其成，未來將就細節與台北市政府研商，盼共同達成都市更新與都市合理健全發展的雙贏目標。

北市府日前宣布，協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行更新重建，並可享 2倍容積獎勵。江宜樺昨天認為，有關北市府釋出 2倍容積獎勵的內容，除非修法，否則不太可能達到。

內政部下午發布新聞稿，澄清江宜樺並未「吐槽」台北市政府，會請內政部營建署長葉世文致電台北市都發局長丁育群，說明內政部持樂觀其成立場，未來也會與北市府研商推動細節。

內政部說，台北市政府的構想對加速推動老舊建築物重建、提升建築物耐震、消防安全等確有助益，內政部樂觀其成。

不過，內政部表示，站在容積率管制的權責機關立場，也必須本於善意提醒地方政府，應考量如何有效控制建築發展強度、人口密度、合理配置公共設施以及生活品質等因素。

內政部說，未來將就推動細節，包括容積獎勵項目、辦理程序、鼓勵住戶自力更新等，與台北市政府研商，並提供權責機關的建議與必要協助；期待與台北市政府共同達成其政策目標，維持都市合理健全發展。

**轉載郵件，如您不願意再收到本所發送之新聞郵件，煩請回信告知，造成不便，敬請見諒。 

台大老宿舍都更 總值高達125億 

【柯玥寧、楊茲珺、江碩涵╱台北報導】北市中心土地價值高漲，連台灣大學等機關學校也搭上熱潮，釋出老舊宿舍參與都市更新。據《財訊雙週刊》報導，台大目前有17筆散落在大安、中正、信義區精華地段土地參與都更，總面積近4000坪，總價值約125億元，房地價值提升50%以上。

台灣大學主任秘書廖咸浩表示，台大繼承帝國大學時代在北市各處留下的宿舍校地，多作為教授宿舍，但不少建物老舊已無法使用，只好閒置。

「僅提供宿舍使用」

參與都更、重新分回新房舍，成為台大活化並增加資產的方式，「不考慮售出，提供宿舍使用。」

台大整批校外宿舍，價值最高是溫州街52巷內889坪老宿舍，總價高達17~20億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，因地段精華且面積大，估計每坪市價200~230萬元。

最快實施都更的則是信義區永吉路30巷內的50戶老宿舍，由國美建設實施興建。在永吉路30巷經營雜貨店45年的周太太表示，待都更街廓屋齡已超過40年，荒廢數年，樂見拆掉重建，「不然又髒又破舊，之前還有人跑進去吸毒鬧事。」

不少公有機關也配合北市府堆動都更，耕薪都更公司協理陳佳蔚舉例，交通部公路總局、最高行政法院都有相關計劃進行中。

台大校地市價

資料來源：《財訊雙週刊》、《蘋果》採訪整理

財訊雙週刊／17個都更案 台大狂賺125億都更財

2010/04/14 22:26

根據最新出爐的《財訊雙週刊》報導，搭上台北市都更熱，台灣大學在精華區的許多老舊荒廢宿舍紛紛變成搖錢樹，估計都更利益高達125億元！ 《財訊雙週刊》調查，目前台大手上有十七個位在台北市的都更案，分布在大安、中正、信義等豪宅熱區，幾乎都是區位極佳的住三用地，其中大安區就占了一半。如以台大所佔的土地部分市價估計，這十七案對台大的價值總共高達一二五億元！ 例如台大持有面積最大的一案，是位在溫州街五十二巷一到八號的宿舍，八戶宿舍土地面積共達八八九坪，已被達欣開發公司向北市府提出都更審議申請。目前進度最快的，則是信義區永吉路巷內的五十戶台大舊宿舍，由國美建設推動都更，其他參與者包括財政部和少數民宅，以台大佔地最大。據《財訊雙週刊》報導，這個案子台大除了可獲得一億多元現金補償費，國美建設還會幫台大量身打造的一棟八十戶住宅大樓，將作為海外單身客座學人宿舍。 至於都更後台大分回的房屋用途，據《財訊雙週刊》報導，這批「豪宅」大多將作為海外來的講座教授或客座教授的暫居宿舍。台大總務處保管組組長李錦鑾表示，因台大校長李嗣涔積極推動台大邁向全球百大學府的目標，這批都更改建後分回的「優質宿舍」就可作為吸引國外優秀學者來任教的一大誘因。 今年二月，原宋楚瑜父親建國南路宿舍土地在都更效應下，被宏盛建設集團的林堉璘三房夫人以每坪破六百萬元天價標走的事件，還令人記憶猶新，想不到第一學府的台大「惦惦吃三碗公」，同樣在大安區就有九個都更案正在進行！而林堉璘持有土地價值曾被估算為台灣「土地首富」，看來台大更是精華區「都更地王」！

天母逾千坪地 華固70億元得標

2010/03/17【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

天母聖道兒童之家1,715坪土地17日開標，由華固建設以70.28億元價格得標，每坪單價約409萬元，成為天母「地王」，未來建商打算在此興建豪宅。

天母千坪地 上看70億

天母聖道兒童之家1,715坪土地17日將開標，已有數家具壽險與房地產背景的民營銀行願意挺建商提供貸款，每坪決標金額由底價290萬元，拉高至370至400萬元，總價上看70億元。

天母聖道兒童之家土地因面積夠大、基地完整，利於規劃開發，房地產業者均認為成功標出的機率極大，國泰、富邦與新光三大壽險集團，大型建設公司中工、太子、遠雄、華固等都表態評估。

瑞普國際物業董事長曾東茂表示，不僅國內壽險公司與大型建商均積極評估，還有外資私募基金也在評估投資的可行性，因為看好台商回流與陸資投資的潛力，相信台北的豪宅市場仍然有上漲的空間，標售結果極具指標性。

此外，昨天更傳出有三、四家民營銀行業者願意挺建商提供土地融資。據了解，由於此次天母聖道兒童之家投標須知規定40天內須補足價款，不少建商已提前向銀行洽詢融資條件，也已有銀行願意參貸，讓投標建商吃下定心丸。

戴德梁行總經理顏炳立昨天表示，如果天母土地以天價標脫，顯示央行與財政部近期緊縮房市政策效果失靈，雖然公營行庫不願意放款給建商標地，限制不了民營銀行爭取業務的企圖心。

持有兩屋就是投機客？ 房產業者叫苦

2010/03/18 00:41 NOWnews

經建會17日邀請房產與金融業者討論穩定房市相關議題，業者在會中表達希望銀行不要刻意限縮房貸條件，以及持有第2棟以上房子就視為投機客的認定方式，經建會也表示，除目前已規劃的將在機場捷運林口站旁興建平價住宅外，未來也將在捷運萬大線周邊儲備土地，以增加住宅的供給。

為了解決房價高漲，一般受薪階級買不起房子的問題，經建會將一連兩天聽取各界的意見，17日找來遠雄、鄉林、冠德、宏泰等房產業者，以及銀行公會理事長台灣銀行董事長張秀蓮等業者進行座談，18日則將聽取學者專家的意見，並擬定穩定房市方案。

經建會副主委黃萬翔表示，政府絕對沒有要打壓房市，他強調，房地產對經濟有貢獻，誰也不想打壓，不過，業者則表達希望銀行不要刻意限縮房貸條件，以及對持有第2棟以上房子就視為投機客的認定方式，經建會也表示將代為反映。

黃萬翔表示，由於房價持續上漲，造成民眾的恐慌心理，有些還沒有購屋需求的人，因為擔心房價會愈來愈高，紛紛跳進去買房，加上目前台北市的住宅需求大於供給約有7萬戶，為了增加台北市周邊的住宅供給，除了將在機場捷運林口A7站旁興建平價住宅外，未來也將在捷運萬大線周邊儲備土地，先儲備土地，以便適時推出合宜的住宅。

另外，對於政府在淡海新市鎮還有1500公頃的土地，黃萬翔指出，未來必須先解決淡海新市鎮的交通問題，目前行政院已經原則同意連結淡海新市鎮的輕軌可行性評估計畫，但也不排除將淡水捷運線延伸的可能。

豪宅增房屋稅 北市達共識

2010-03-18/經濟日報/A18版/零售流通．稅務法務【記者吳碧娥╱台北報導】

針對台北市擬提高豪宅房屋稅，台北市稅捐處昨（17）日召開第二次稅政精進研討會，與會學者專家對於調高豪宅房屋稅達成共識，且針對豪宅中部分住戶有營業用的情形時，全棟仍按高級住宅評定現值，此外，若整棟超過三成戶數不服被認定為豪宅，可提請不動產評價委員會臨時會審議。

台北市稅捐處昨日邀請財政學者、稅政專家及業務相關專業人士，召開第二次稅政精進研討會，除了討論眾所矚目的豪宅房屋稅課徵方案，並檢討地方稅網路申報作業。

台北市稅捐處長謝松芳表示，台北市稅捐處提出的「高級住宅房屋稅課徵方案」，獲得學者專家的肯定，認為是「財產稅的最低稅負制」，雖然中長期目標，應考量調高房屋稅基、調降稅率，但學者也同意，在現行架構下，應合理課徵房屋稅，而不是課徵豪宅稅。

謝松芳也轉述與會者認為，高級住宅認定的方式，必須要屬於鋼筋混凝土以上構造等級，不用市價或面積、不含商業大樓，並且逐棟實地認定，並且排除已加成課稅的別墅。至於高級住宅認定的八大標準，分別為「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」。

至於高級住宅認定上，若徵納雙方遇有爭議，因高級住宅是採逐棟認定，若是單戶有爭議，可依稅捐稽徵法第35條規定提起行政救濟，如不服戶數達到該棟30%以上時，經稅捐處認為情節合理，將委請公正單位鑑定後提不動產評價委員會之臨時會審議。

謝松芳說，為對高級住宅合理課徵房屋稅，北市稅處也正進行網際網路及臨櫃問卷調查，截至目前為止，已有近3,000 位民眾表示意見，並獲得八成民眾的支持。台北市稅捐處將蒐集學者專家與輿論意見後，在8月中旬提報台北市不動產評價委員會審議。

 七北市8指標 9769戶符合豪宅

2010/03/17 21:45 中央社（記者陳虹瑾）

台北市政府今天公布 8項豪宅認定標準，依地段、景觀、保全等指標，認定全市 365棟、9769戶符合豪宅。市府表示，未來若有納稅人不滿房屋被認定豪宅增加稅負，可提行政救濟。

標籤效應 北市行情不跌反漲

2010-02-03/經濟日報/A3版/話題【記者梁任瑋、黃啟菱／台北報導】

豪宅稅將掀起「標籤效應」？戴德梁行總經理顏炳立昨（2）日表示，豪宅稅上路，等於官方正式頒發「豪宅證書」替房價背書，台北市豪宅房價將不跌反漲，而且有無課豪宅稅的豪宅價差可能達20%。

經台北市稅捐處清查，台北市目前符合豪宅條件的大樓，約有269棟，總計1萬1,000多戶。據房仲統計，台北市住宅存量約為89萬2,400戶，等於有1.23%的房子符合豪宅大樓的條件。

房仲業者研判，近五至10年完工的豪宅應該都榜上有名。大安區包括「宏盛帝寶」、「勤美璞真」、「潤泰敦仁」、「敦凰」，信義區有「信義之星」、「御之苑」、「信義富邦」、「慕夏四季」等，目前房價每坪約150萬元至200萬。

其中，以大安區的52棟居冠，戶數最多的是中山區，共有2,073戶，多集中在大直重劃區。從民國100年7月開始，這些經台北市政府認定的豪宅，將核定較高的標準單價後，才以中央的統一稅率計算，預計每戶可能多收3萬至6萬元不等的稅費。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，對於買得起豪宅的富人不會構成負擔。豪宅的屋主在意的是稅負公平的問題，如果同一地段、同樣建築等級的住宅，課徵不同的稅金，才會引起豪宅客的反彈。

永慶房屋豪宅事業部顧問葉國華認為，只要每戶80坪、每坪100萬元以上、每戶總價1億元的住宅，應該都會被課豪宅稅。以知名度最高的宏盛帝寶為例，目前房屋稅約15萬元，未來被課豪宅稅，房屋稅將暴增三倍，達45萬元。

顏炳立表示，有人不想繳豪宅稅，但也有另一批人反而希望獲政府頒發「豪宅證書」，房價賣貴一點，政府原本是要打壓房市，最後反而推波助瀾，讓房價漲得更高，擁有豪宅證書豪宅房價至少可高20%。

五、豪宅稅 北市明年率先開跑

2010/02/03 04:11〔記者陳璟民／台北報導〕

台北市政府昨公布豪宅課稅草案，以豪宅的「構造標準單價」及坐落的「路段率」加成計算稅額，初查全市被認定為豪宅有二六九棟、一一一七七戶，預計九月公告實施。被認定是豪宅者，明年七月至後年六月的房屋稅，於後年五月繳稅時適用新稅制。

後年依新稅率繳稅

台北市長郝龍斌指出，北市房價居高不下，成為十大民怨之首，市府因此從租稅公平角度將對豪宅課稅。

民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價

2010/01/06 04:11〔記者項程鎮／台北報導〕

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。

目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。

法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。

政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。

地役權 保障住屋景觀

例如高雄紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。

發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。

法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。

農育權 維護農地原設定

新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。

中時電子報 (2010-01-07)  工商時報【記者呂雪彗台北報導】

行政院昨天決定，未來凡30億元以上價值的國有機關用地將優先開發活化。據悉，依公告現值計，各機關代管國有土地價值最高前三名分別為世貿中心君悅飯店（478億元）、市民大道鐵路局台北機廠（243億元）及仁愛路空軍總司令部（162億），其中空軍總司令部位大安區精華地段，未來最具開發潛力。

行政院昨天召開「國有土地清理活化督導小組」工作小組會議，由財政部國有財產局報告國公有土地清查資及高價值國有土地量價及分布情形等議題簡報。為改善財政狀況，政院全面活化國有土地，由朱立倫負責列管清查，預計2年內全面活化。

根據財政部清查，價值在30億元以上國有土地，總計271筆，面積6967公頃，依公告現值計算約1兆2,711億元。政院決定未來凡價值30億元以上國有土地列入優先開發活化對象，並劃分為7大使用分區，即工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區。

據悉，財部報告各機關代管國有地價值最高前10名排行榜，以世貿中心君悅飯店土地列榜首，依公告現值計為478億元，第2名信義區台鐵局台北機廠，價值243億元；第3大安區空軍總司令部，價值162億元。

第4名為板橋大台北新劇院所在地，價值91億元；第5名為世貿中心南港展覽館，價值88億元。6至10名，依次為左營軍港碼頭營舍、台北國際會議中心、建國啤酒廠、故宮博物院區、國防部博愛路大樓。

官員表示，前10名價值高的國有土地，有的已設定地上權，或有既定用途，再作開發機會不大，例如世貿中心君悅飯店、大台北劇院等，未來開發潛力以仁愛路空總司令部最被看好。民國101年，空總司令部預計移至大直後，財政部認不宜再作機關用地，市府擬依都市計畫變更，規劃為商業區或住宅區，一旦開發約有4成需回饋北市府。

建國啤酒廠已被市府劃為市定古蹟，生產線不能停，財政部認為可規劃門面為古蹟，內部為現代化園區，開發用地仍有調整空間。博愛大樓位總統府對面，變更為商業或住宅區可能性不大。逸仙路台鐵局台北機廠現為機關用地，未來作何規劃，下次將邀交通部台鐵局報告。

以價值而言，座落台北市國公有土地價值最高，計1.5萬公頃，價值11兆5,990億元；第2名台北縣計10.7萬公頃，價值3.4兆元，第3名為高雄市，1.1萬公頃，價值2.3兆元。

以面積排行，位高雄縣國公有土地最大，計18.9萬公頃，第2名位於台中縣境內，計12.7萬公頃，第3名台北縣，計10.7萬公頃。官員說，500坪以上大面積公用土地，將透過變更都市計畫，變更住宅區或商業區後與民間合作開發活化。