房市專家講壇 (99.09.25)
住戶如何自行辦理都市更新?
作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯
最近大安區「尚華大樓」自辦都更成功，並已進行到新屋預售的階段。住戶身價暴漲的訊息，更讓許多老公寓住戶，對自辦都市更新有了進一步的期待。而台北市政府在今年八月所實施的「老舊公寓更新專案」，在政策的精神上，也是希望住戶以自行成立都市更新會的方式，推動都市更新。依都更條例第10條，土地及合法建築物所有權人得自行組織更新團體取得法人身分實施都市更新事，則是自辦更新基法源規定之基礎。
◎自辦更新首先需先籌組更新團體
1發起人人數:土地及合法建物所有權人須超過七人以上
2更新團體名稱:應定為「都市更新會」，並冠以更新地區及更新單元之名稱;
但未經劃定更新地區者，得僅冠以更新單元名稱。
發起人備齊所需文件後，則向主管機關申請核准籌設都市更新會。更新單元範圍內私有土地及私有合法建物所有權人其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積，同意比例已達都更條例第22條規定者，得免附事業概要。仍應檢附已達本條例第22條同意比例之證明文件。
◎召開更新會成立大會
1召開期限:
自主管機關核准籌設更新會後，發起人應於6個月內舉辦成立大會，如未在
期限內成立者，主管機關得撤銷其核准籌組。
2召開目的:
主要為訂定及變更章程、會員之處分、議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草
案、理事及監事之選任改選或解職、團體之解散、清算之決議及清算人之選派。
3召開方式:
在召開大會前20日通知所有會員，並通知主管機關派員列席。宜以書面方式
通知與會人員。
◎更新會的章程內容
1總則:說明章程之法源依據、都市更新會名稱、會址、更新單元之實施範圍及
成立宗旨。
2會員:說明會員資格、資格變動及會員之權利及義務。
3理事與監事:說明理、監事人數及選任方式、任期、權責、解任等事項；理事
長之任用、權責等事項。
4工作人員:說明都市更新會得聘任工作人員辦理會務、業務及聘任方式。
5會議:包括會員大會與理事會兩種
6資產與會計:說明更新會之經費來源、會計處理程序、經費執行及審查等事項。
7解散:說明解散原因及清算工作程序。
8附則:說明章程之位階效力。
◎檢具文件申請立案核准
1成立大會後30內，發起人將申請核准立案之文件備齊後，報請主管機關核
准立案。
2主管機關審核後，依法發給立案證書與發起人准予都市更新會立案。但每一
更新單元內核准立案成立之更新團體以一個為限。
◎都市更新事業之實施及監督管理
1更新會應依法擬定都市更新事業計畫報核。
2依核定之都市更新事業計畫實施都市更新事業計畫、案既向主管機關申報執
行情形。
3依商業會計法規定設置會計憑證、會計簿籍，並依法定之會計處理程序辦理相關事務；並於每一會計年度終了後三個月內編制資產負債表、收支明細表及其它經主管機關指定之報表，經監事查核通過，報請會員大會承認後送請主管機關備查。
◎清算及解散
1解散
(1)經主管機關依都市更新條例54條第1項及56條第2項規定撤銷更新核准者。
(2)依章程所定解散事由者。
(3)都市更新事業計畫依更新條例第57條完成備查程序。
2清算
解散之都市更新團體應行清算，並於清算完結後15日內造具清算期間收支表、剩餘財產分配表與各項簿籍及報告報請主管機關備查。
◎建築經理公司是自辦更新的最佳幫手
市場上已有輔助住戶成立更新會及進行都更流程的公司機構，一般最常見即是由各銀行投資之建築經理公司。市場上三大建築經理公司中華建經(華南銀行投資)、東亞建經(第一銀行投資)、中國建經(土地銀行投資)幾乎攘括目前大部份自辦更新的市場。
建經公司在自辦更新主要的業務
1都更全案業務管理
2都更流程規劃及執行
3建築設計規劃、
4營建管理
5信託管理
6融資代辦
這些工作項目幾乎取代了原先建設公司應該扮演的角色，並以低廉的服務費收取方式，大大降低住戶興建房屋的成本，也進而增加其分回房屋之比例(大概可多分回1-2成)。所以作者建議住戶，如果沒有把握成立一個相當專業有效率的自辦更新會，不妨好好評估與建經公司合作之可行性。
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