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而是一本輕鬆易懂,攜帶方便,實用全面的都更工具書

以讓讀者能對不同狀況的老屋,做出最正確且即時的投資判斷!

博客來書籍館>都更聖經：老宅變金屋必勝攻略

作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯

「都更」這些年來一直是房地產市場上相當火熱的話題，而這兩個字也經常占據著重要的新聞版面。受其影響，近年來北市舊公寓價格一直持續維持高檔。由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功案例都僅在少數，北市府為提高都更成效，在99年8月開始實施「老舊公寓更新專案」，拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」口號，更新容積獎勵由現行的1.5倍提高至2倍，預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠。 

幾乎大部分舊公寓屋主改建的基本條件就是不要花到他們任何一塊錢，而且換  到的新屋室內面積要其碼維持現在的居住水準，另外再加一個停車位。要滿足住戶這樣的基本要求，必須先評估住戶所在的公寓基地是否有以下的條件:

        1住戶是否已有進行改建的共識及急迫性?

        2基地座落是否會引起建商合建興趣?

        3 基地是否有辦理土地融資的可行性?

        4基地是否有足夠的開發獎勵條件?

◎住戶基本心態:不花一毛錢，新屋室內面積和舊屋一樣大 

在99年8月台北市未實施「老舊公寓更新專案」前，大多數四五層樓老公寓多位於住三使用分區，容積率225%之用地，以一般公寓房屋權狀30坪，土地持分10坪的情況，即使再加上20%-30%之都更獎勵值，將來和建商合建後，住戶大概只能分回30坪-35坪，雖然新屋的總價值遠大於舊屋的價值，但扣掉公設部份後，住戶的室內面積往往小於先前舊屋的面積，這就是四五樓公寓很難和建商談成合建的主要原因。因此住戶對改建的期待，除了房價增加外，也要維持先前其碼的居住水準。

台北市政府的「老舊公寓更新專案」實施後，所增加的開發獎勵值，除了可提高基地可興建容積外，住戶在更新完成所分配之新屋面積，將有機會達到原來的居住水準。在可預見的未來，建商對舊公寓的開發興趣必然大大地提高，而這些老公寓的住戶也將要開始面對自辦更新或協議合建的抉擇。

善用北市府都更開發獎勵新政策

在都更開發實務上，因為分配條件誘因不足，容積獎勵效益不高，及所有權人數量眾多，一直是建商不願投入四、五層舊樓公寓都更合建之主因。但此一龐大住宅量體和住戶人數，實是主導未來都會房地供給的主力群，也是主政者不能忽視之強大民意。而在近期新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高。

不過近一年來北市公寓價格起伏極大，價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。 去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。而投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。 此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。 依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。

由於公寓都更整合確不如想像容易，今年開春後價格一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。 如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。

北市府之「臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」，是以本市中低層建築，特別是四、五層樓無電梯、無停車位之老舊建築物，基於消防、安全考量，提出執行策略促進其早日更新改建。另本專案計畫所規劃之獎勵容積，將朝都市計畫專案變更方式協助，針對容積獎勵核給項目，並非無條件都可申請至上限兩倍，而是必需對於都市環境有正面貢獻者始得爭取，除於原都市更新獎勵容積項目內已規定之「協助開闢周邊公共設施及提供公益設施」、「提供供人行走之空間」、「朝綠建築」等項目仍維持外，並以「公共設施補充」、「鼓勵開放空間設置」、「環境貢獻度」等為容積獎勵爭取項目，將現有老舊中低層建築社區，轉型為生態社區、低碳社區、友善社區與合適住宅規模的提供。亦即更新後對於都市環境有正面貢獻始能爭取容積獎勵，並有本市「都市計畫委員會」、「都市設計委員會」、「都市更新審議會」嚴格把關，對於現有四五層樓居住環境之改善應有加分作用。

全案為五年專案計畫，今年八月一日實施，將可加速老舊公寓改建，減緩房價飆漲。，若二十萬戶老舊中低樓層參與更新，預估另有二十五萬戶將依合理價格釋出到市場上。都更處指出，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上，約六○七坪，以原建蔽率六十％計算，約有四十八戶至六十戶，一半以上住戶同意(事業概要計畫)均可申請，最高有兩倍容積或原容積加上○．五倍的法定容積協助更新。

都更處估計，北市屋齡逾三十年的老舊建物佔三四．○二％，共三十二萬戶，其中四、五層樓不易更新者占八十％，共二十九萬戶，以每戶四口計算，約一一六萬人。二十九萬戶中九萬戶區段較差，若以自辦更新方式進行，住戶仍需自付一定金額，才能現地重建。整個專案，住戶向市府申請、審議，約十五個月，另建照核准、開工完工約需三年。建商在更新法定程序上均必須將計畫報都市更新審議會，相關營建成本、預估價格都要審核，計畫通過後也會上網供查詢。

臺北市房地產價格上揚早於2008年下半年，即因為低利率、游資充沛湧入股市與房市、本市房產與國際城市比較相對偏低之預期心理，及對ECFA簽署等預期心理影響，而整體開始持續攀升，並非推動都市更新之因素造成。此外本專案就開發強度增額項目訂有更新後住宅單元要有「提供一定比例合適規模住宅」，才能予以獎勵，希望能藉此提供較小坪數住宅單元，降低更新後新屋之總價。因此，短期而言是有可能因為部分居住單元釋出到市場，以及民眾對於中低層建築之都市更新有期待，而使適用本專案之房地產增值，但長期而言，仍將因為住宅之總供給量增加，將使本市房價朝向較合理方向發展。

北市公寓 價創新高 

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2010.06.26

都更議題熱過頭，北市公寓房價今年初一度急跌，但三月後又再快速回漲，房仲業統計，截至5月，北市公寓平均成交價已逼近一坪44萬元，再創歷史新高。

由於新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高；不過房仲業也提醒，近一年來北市公寓價格起伏極大，風險偏高，投資人不宜盲目搶進，以免遭到套牢。

中信房屋統計最近一年北市公寓房價變化，發現北市公寓價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。

根據調查，去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。

其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。中信房屋企劃部經理江龍名分析，一來是投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。

此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。

依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。

由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功率都僅在個位數，今年開春後一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。

江龍名表示，如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。

今年4月26日台北市政府都更處突然發布一個重要新聞稿:市府將於今年8月推出"台北市老中低層舊建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫"適用對象包括本市達一完整街廓或面積達605坪以上,內含三分之一之四.五層樓老公寓.其開發強度之限制將由目前之1.5倍提高至2倍.而目前正熱鬧滾滾的在各區舉辦新政策之說明會.

筆者任職於建設公司,專職於第一線都更合建土地之開發,目前在信義區洽談之都更合建案也因符合此一適用要件,住戶對本政策有深切期待,使得公司不得不暫停原有進度,密切觀察其對本案造成之影響,並適時原先修正原先之規劃及分配條件.

雖然此一政策之細部計畫尚未出爐,但是依筆者初步評估,此一新政策有機會讓一戶30坪四層舊公寓的合建住戶多爭取到1-5坪的新屋分配面積,以壹坪60萬新屋價值來看,等於市府送了屋主60萬-300萬的大禮.

此一政策適用範圍之廣,發布時機敏感,明眼人一看都覺得是一種變相之政策買票,自然會招致各種陣營之砲轟抨擊,但筆者因每日身處都更開發第一線,每日週旋於建商.市府都更處及屋主地主間,但經筆者仔細深究其內容,對此一政策其實是十分肯定!只是推出時間與選舉太過接近,會引發各種評論爭議,也是意料之事!

台北市四五層老公寓破舊醜陋,影響市容,不是光靠住戶自己或學者專家大聲疾呼,就可以改變現狀!最簡單迅速有效的方法就是住戶和建商合建,進而創造出一棟棟高質感的現代建築來取代這些老舊建物.但是合建成功之道在於原住戶分配後的新屋坪數扣除公設後不能小於原來舊屋坪數,但建商扣除分配給原住戶新屋之餘屋亦要有利潤空間,

所以一般建商對四五層樓公寓之改建因考慮以上因素是敬謝不敏的.但此一政府新政策所釋放出來的開發獎勵值確實可以大大提高建商和住戶的合建成功率.相信也會加速整體市容之改善.

此一政策利多必然造成四五樓老公寓屋主惜售,進而拉抬此類房屋價格.也是許多專家學者極力反對之因.但筆者務實認為,此乃暫時現象,實無庸過於擔心!因為透過都更開發獎勵之提高,大大提高四五樓老公寓改建比例,進而大量創造更多市區住宅土地之供給,使得空地地主之土地不再是建商開發之主要來源,其恃地而驕之高姿態必受影響,土地價格必然受到控制甚至下跌.惟有土地地價下跌房價才會下跌!

筆者呼籲這些所謂站在社會正義第一線的專家學者,到政策說明會的現場走一走,聽一聽這些老舊屋主的心聲,再做出您們的結論吧!

心情說明:

日期:2010年5月30日(星期天)

天氣:陰

身體狀況:尚可

參賽前2小時:現場逛逛後, 隨時找理由落跑

參賽前10分鐘:感受到現場熱鬧氣氛,決定參賽,

                    準備等會一股做氣,不休息直衝91樓

起跑:興奮期待,快步向前(約早上10:20分)

1-10層:衝勁十足往上爬

11-20層:體力極速耗盡

21-30層:體力幾乎燃燒殆盡

31-40層:開始靠意志力苦撐

41-50層:唉呦我的媽,還有一半樓要爬

51-59層:開始後悔參加這場比賽

59層:有攝影機轉播,硬擠出微笑,故做輕鬆狀

60-70層:進入阿鼻地獄

71層-80層:生不如死

81層-85層:瀕臨人類滅亡關卡

86層:最後5層彷彿像外太空一樣遠

我的最新講座~關於都更屋

都更曾幾何時，突然變成一個火熱的名詞

房屋仲介只要將物件冠上都更兩字

購屋者通常都慧眼睛一亮

好似尋到人間至寶

貪婪的搜尋這個物件

但許多老屋披上這樣都更的外衣

確無實質實施都更的條件

買方買到這樣的老屋

不但無法享受到都更開發價值之驚人利益

反而因為較多的土地持分

加重地價稅和增值稅之成本負擔

所以如何選購一間具有都更價值的老屋

已成為當下不動產投資之重要課題

從18年前進入政大地政系後

我便和房地產結下不解之緣

退伍後的地政公職生涯及多年地政士執業

最後進入建設公司領域

也剛好搭上這一波最火熱的"都更"列車

要實現都更獲利的最後目標

首要就是都更產品的開發

幸運地,我在建設公司都是擔任都更合建開發主管的工作

站在都更的最前線,帶領團隊

從法令分析鑽研

地籍資料整理

開發效益計算

建築規劃設計

產品定位行銷策略研擬

所有權人溝通整合

協力廠商遴選協調

說明及公聽會之舉辦

計畫書製作

杜甫之"贈衛八處士"這首詩已被我深愛20年

當初第一次讀這首詩才是高中生,很難體會它的意境

隨著年紀的增長,腦海總不時浮現這首詩的旋律

雖有多年不見的老友偶遇

但也沒有到這首詩的情境

直到前幾天四月七日 

這首詩一模一樣的情節,

竟活生生在我的世界上演

陳又維

這個在小學,國中,高中和我同甘共苦,形影不離的莫逆

20年前舉家突然無聲無息地消逝

我也透過很多管道探聽他的消息

但仍音訊全無

但在上禮拜,他突然透過部落格和我連絡上

四月七日我們見面了

焉知二十載 重上君子堂

昔別君未婚 兒女忽成行

又維 你和詩中的人物一模一樣