中廣新聞網 / 林麗玉 2010/11/30

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】  2010/10/05

營建業大利多，政府決定鼓勵都市更新產業發展。屋齡超過20年的老舊建物重建不縮水，初步規劃獨棟2萬戶，將准予按原容積或原樓地板面積重建，若改為綠建築，還會給予容積獎勵。

經建會委員會議昨（4）日通過內政部提報的「都市更新產業行動計畫」，營建署都更組組長陳興隆會後表示，談到都市更新，一般會想到大面積都更，這次特別推動更小面積的都更，小到一棟建築也可申請。經建會副主委胡仲英說，所有修法預定101年前完成。

現在20年以上老舊建築很多，有時不易整合參與都更，但同一棟住戶有打掉原建築重蓋的意願，只是擔心重建適用新容積規定，原來八樓只能蓋成四樓。陳興隆說，這次通過的計畫，其中一項就是對個別獨棟重建者給予容積率獎勵。

陳興隆說，容積獎勵有兩項，一、原建築容積或樓地板面積高於法定容積者，按建物原申請核准容積或原樓地板面積重建。二、規劃設計階段如能導入綠建築手法或提高耐震性能、採用綠建材、提升建築自動化、運用綠色能源、改善無障礙環境及節能省水等機能，予以適度建築容積獎勵，合計獎勵上限為20%。

都更組科長林佑璘說，如果不想重建，只是想修建，例如增加電梯設備，其設施升降機間及面積，不計入法定建築面積及容積。

陳興隆指出，鼓勵民間自力更新，由中央編預算提供給地方政府，由地方出規劃費，聘請專家來協助住戶規劃新家。

房市專家講壇  (99.09.25)

住戶如何自行辦理都市更新?

作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯

最近大安區「尚華大樓」自辦都更成功，並已進行到新屋預售的階段。住戶身價暴漲的訊息，更讓許多老公寓住戶，對自辦都市更新有了進一步的期待。而台北市政府在今年八月所實施的「老舊公寓更新專案」，在政策的精神上，也是希望住戶以自行成立都市更新會的方式，推動都市更新。依都更條例第10條，土地及合法建築物所有權人得自行組織更新團體取得法人身分實施都市更新事，則是自辦更新基法源規定之基礎。

◎自辦更新首先需先籌組更新團體

  1發起人人數:土地及合法建物所有權人須超過七人以上

  2更新團體名稱:應定為「都市更新會」，並冠以更新地區及更新單元之名稱;

    但未經劃定更新地區者，得僅冠以更新單元名稱。

 發起人備齊所需文件後，則向主管機關申請核准籌設都市更新會。更新單元範圍內私有土地及私有合法建物所有權人其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積，同意比例已達都更條例第22條規定者，得免附事業概要。仍應檢附已達本條例第22條同意比例之證明文件。

◎召開更新會成立大會

 1召開期限:

   自主管機關核准籌設更新會後，發起人應於6個月內舉辦成立大會，如未在

   期限內成立者，主管機關得撤銷其核准籌組。

2召開目的:

  主要為訂定及變更章程、會員之處分、議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草

頂加合法違建？ 法院判就拆

法官：新舊違建 法律上都是違建

〔記者劉志原、簡明葳／台北報導〕房市正熱，有頂樓加蓋的舊公寓更是搶手，八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」，俗稱舊違建、老違建，甚至被房仲界形容為不會被拆的「合法違建」，通常房價還會再貴上兩三成，但多數民眾可能不知道，只要是違建，無論是新舊，一旦鬧上法院訴訟，法官都會判拆，買方不但買貴，還得自負拆屋費。

台北市一位林先生就碰到類似案例。多年前他買下頂樓加蓋四樓公寓，當時以為買到合法違建不會被拆，多年來也相安無事，但九十四年間，他將頂樓加蓋部分重新整修，被三樓高姓住戶告上法院，法院判決全部拆除確定。

林先生不滿說，為什麼一個政府有兩套規定，市政府工務局答覆他說不必拆，但法院卻判拆。

台北地院一名法官提醒，無論新舊違建，法律上都是違建，必須拆除；如果將頂樓違建出租，訴訟上還會被判「返還不當得利」，須將收到的租金吐出與樓下住戶均分。

歷年租金所得 還要均分其他住戶

李姓女子就是一例，六十二年她在北市買下一間頂樓加蓋屋，卅幾年來都沒事，後來將頂樓租給學生，樓下住戶覺得太吵提告，照樣被判拆，還要將歷年租金一百七十餘萬均分給樓下其他住戶。

廿餘年前在北市仁愛路圓環旁買頂樓加蓋屋的王先生也表示，他的加蓋部分還有繳房屋稅，但遭樓下控告後，同樣被判決拆除。

一般來說，違建情況以台北市為例，八十四年前既存的違建被列為「緩拆件」，即俗稱合法違建，原則上政府不拆，新違建列為「即報即拆件」，但由於頂樓平台是屬於逃生或全體住戶活動用途，只要逾越此使用目的，即屬侵害其他住戶權益，一旦訟訴，依民法規定，必須「排除侵害」，也就是必須拆除。

律師范清銘表示，市府的行政權不拆或緩拆，無法拘束法院，法院只看有無違反頂樓使用目的及侵權，只要有所逾越，就會判拆。

住商不動產加盟行政處協理吳光華則指出，一般而言，頂樓使用權為住戶共有，「緩拆違建」只是約定形成或住戶間的默契。

民眾購買頂樓加蓋的產品時，房仲業者都會告知權狀坪數與實際使用坪數。頂樓加蓋部分的單價，約為標準產品三分之一至二分之一，也有依照加蓋區域的建造成本計算單價者，總價約高出二至三成。

為了美化城市，中央政府提撥十七．五五億元經費，準備補助公私建物，做為維護及整建之用，也就是俗稱的老屋拉皮，這對一些擁有老舊建築物的民眾而言，無疑是一大福音，可以節省一部分的拉皮費用，但是，補助期限只有今、明兩年，有意申請補助的民眾要把握時機。

營建署都市更新組組長陳興隆表示，營建署今年共匡列十三．六五億元，提供民眾申請老屋拉皮補助，申請補助比例為公有建築物全額補助、私有建築物補助總經費之四十五％為限、由地方政府提報之整合性提案得全額補助；其中公有建築物以二千萬元為上限，私有建築物以一千萬元為上限，而截至今年上半年為止，已通過二百八十四件，金額約七億元。明年還有三．九億元，有意申請的民眾手腳要快一點。

陳興隆表示，老屋拉皮的目標是針對地方重要發展地區或公共空間，特別是交通運輸場站、都市景觀軸線或節點、具有高度公共或公益性空間之老舊建築物，或位於策略性更新開發區內窳陋建築或地區，補助進行建築物風貌整建與外觀改善，藉以提升城鄉空間視覺品質，創造生活環境新價值。

至於優先補助原則包括：

一、位於重要交通運輸場站、都市景觀軸線或節點、都市更新開發、鄰近歷史建築、古蹟、聚落或重要公署等重點策略性地區，能與都市更新計畫、地方景觀計畫或其他部門計畫結合，或結合「台灣城鄉風貌整體規劃示範計畫」的公共環境改造，以利資源集中投入，改善都市整體景觀風貌或提升地方文化與環境品質。

二、建築物已完成協調整合之戶數比率愈高，或已完成規劃設計，確實能於規定期程內執行完畢。

三、整建後建築物符合建築技術規則之外殼節約能源規定。

四、建築物年代久遠，且外觀環境窳陋程度愈高。

2009-11-04 中國時報 【王莫昀／台北報導】

    　老舊公寓飆翻天！行庫主管昨透露，位處北市民生社區，一戶38坪一樓公寓，最近以4800萬元成交，足足較二、三年前成長一倍以上；負責交易的業務員還指出光是民生社區已經手18戶老舊公寓交易案。

    　這類「老公寓」價格被烘抬成「異類豪宅」。信義房屋民生店協理鄭安成說，民生社區是台灣第一個重劃區，像是聯合二村，因當時規劃留有法定空地，地基80坪，只蓋一半，因此每戶公寓土地持分往往高達20坪上下，使得售價硬是高出附近其他公寓一至二成。

    　都更助漲 民生社區成交18戶

    　這波老公寓熱潮，主要受到都市更新議題推波助瀾下，漲幅驚人。業者指出，9月份，被劃定為都更區的華山一期一處3樓公寓法拍，以總價3088萬元拍出，換算每坪建物價格為71.8萬元，價格之高，令巿場一片嘩然。同時，日前國產局標售華山三期老公寓，進一步飆破百萬行情，以每坪103萬元脫標，華山一期買家見機不可失，近來悄悄地將才到手的老公寓托售，每坪開價100萬元，未來就算以90萬成交，一來一回，便賺了約800萬元。

    　住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，民眾不要盲目跟進，還是以自住為宜，若要投資最好選擇30年以上、政府列為優先推動都更區的產品，較能享受都更效益。

    　4、5層樓 每坪價差近4萬

    　據台灣房屋成交資料庫統計，今年1至9月北市公寓熱銷區域，與去年同期相較，大安區穩站冠軍，中正區、及民生社區所在的松山區領先信義區，分居二、三名。

    　有趣的是，同樣是老舊公寓，四層樓的公寓產品，又較五層樓的吃香些。信義房屋統計發現，在北市中心內一樣都是公寓產品，四層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊影響，反而因土地持分較高，平均成交單價比五層樓公寓還高；以第三季成交紀錄為例，四層樓公寓每坪單價平均高出五層樓公寓產品約3.7萬元。

    　信義房屋統計，2007年第2季前，四、五樓公寓每坪單價價差約5％至6％，最高不超過10％，但2007年第2季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，一般民眾開始注意到老舊公寓「內涵」，也就是持分土地背後潛在開發價值。

    　據統計，從去年第二季開始，四層樓公寓與五層樓公寓平均單價開始拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大，包括07年第二季、09年第二、三季，均是市中心四層樓舊公寓房價明顯高於五層樓公寓的時期，兩者最高單季每坪價差達7.4萬餘元。

2010年06 月21 日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

自4月北市府宣布將提高老屋容積獎勵，4、5樓老公寓都市更新可一坪換一坪後，不僅進行中的都更案暫緩，等待細節出爐好研擬配屋條件，近期北市更出現離譜的公寓成交價，捷運永春站附近、臨忠孝東路五段30年老公寓，每坪成交價竟高達80萬元。

行情破表

中信房屋忠孝店經理翼光明透露，近來在忠孝東路五段、捷運永春站3號出口附近，因有都更題材、又面大馬路第1排，4層樓高、屋齡約30 年的3樓戶公寓，每坪成交價高達80萬元。此行情比周邊屋齡5年的捷運共構宅「E.A.T」每坪68~75萬元的行情，高逾6%。

房價較去年漲3成

一直以來，公寓價比大樓房價還高的民生社區，近來也出現創新高價成交紀錄，在民生東路五段、靠近中新街的屋齡40年公寓，近期成交2 樓戶別，每坪高達75萬元；且此案不是特例，4~5月有3間民生社區公寓，每坪成交價都將近75萬元。當地仲介業者指出，此行情價已比去年同期每坪60~65萬元，高出15~25%。

北市府端出都更利多後，造成原本房價已高的北市公寓更上層樓。據信義房屋統計，5月的北市公寓平均房價42.7萬元，比4月的老公寓每坪41.7萬元，平均上漲1萬元；今年第2季的老公寓房價與去年同期相較，更有近3成漲幅。

買方大膽追價，但仍須留意，其實這項政策並不是每戶老屋都適用。北市府都市更新處處長林崇傑說，北市老屋有14萬戶符合屋齡達30年以上，且為4、5層樓高公寓，但申請都更案需要基地條件為605坪以上，且其中1/3需為4、5層樓高、未設電梯的公寓，並不一定14萬戶都受惠；全案預計7月公布5項原則容積獎勵比例，8月1日開放申請。都更案暫緩等利多

耕薪都更公司協理陳佳蔚指出，4 月北市府端出利多以來，許多談定的都更都全面暫緩，包括台開進行中的華山都更案，及大華建設在南京東路的200 坪都更案。據北市府都更處統計，今年1~5 月通過事業計劃核定的都更數共6 件，僅達去年一整年核准數的1/3。

業者預估，8 月1 日開放申請時，不會有大量申請案湧進，因細節公布後還需要計算容積、請建築師畫圖及重談配屋比，短則耗費1~2 個月時間，埋怨政府未搭配詳盡細節前就拋出引子。

搶發北市都更財 須知

◎公寓：條件位於北市商業區、住宅區、沒電梯的4、5 樓老公寓
◎基地條件：須方整且面積達605 坪以上，其中1/3 以上建物為4、5 層樓老公寓
◎時間成本：之前送件進行中或已核定的老公寓，適用新法須重審，粗估從事業概要到取得建照，每案平均耗時3 年3 個月。若從事業計劃階段重審，須半年~1 年時間

兩倍容積獎勵  20萬戶原地重建受惠

〔自由時報4/25記者林相美、蘇永耀／台北報導〕台北市長郝龍斌昨天宣布「台北市中低樓層老舊建物」專案更新計畫，三十年以上的四、五層樓建物達一定申請條件，最高有兩倍的法定容積。郝龍斌說，預估全市二十萬戶原地重建「一坪換一坪不縮水，還附一個停車位」，原住戶都不必花錢。

台北市都市更新處估算，若要做到原住戶不花錢「一坪換一坪加一車位」，新建案至少要有每坪五十萬元的價格，建商才有投入意願。

全案為五年專案計畫，八月一日實施，北市府表示，希望可加速老舊公寓改建，減緩房價飆漲。郝龍斌指出，若二十萬戶老舊中低樓層參與更新，預估另有二十五萬戶將依合理價格釋出到市場上。

都更處指出，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上，約六○七坪，以原建蔽率六十％計算，約有四十八戶至六十戶，一半以上住戶同意均可申請，最高有兩倍容積或原容積加上○．五倍的法定容積協助更新。

都更處估計，北市屋齡逾三十年的老舊建物佔三四．○二％，共三十二萬戶，其中四、五層樓不易更新者占八十％，共二十九萬戶，以每戶四口計算，約一一六萬人。二十九萬戶中九萬戶區段較差，住戶仍需自付一定金額，才能現地重建。

整個專案，住戶向市府申請、審議，約十五個月，另建照核准、開工完工約需三年。郝龍斌解釋，房價高是民怨之首，多數焦點集中在年輕人買不起新屋，但有百萬市民尤其是行動不便的老人家，住在沒有電梯，甚至影響消防救災的老舊房子，上下樓梯不方便，只能整天待在家，行動受限。

郝龍斌強調，住戶不是不想改建，但重建要付一大筆經費，新屋又比原面積小，最後只能住在不理想的居住環境。都更處處長林崇傑表示，四、五層樓公寓一直是都更最難處理的部分，不僅誘因不足，戶數多整合不易，而現況容積也高於法定容積。

如何避免建商哄抬房價，林崇傑說，建商均必須將計畫報都市更新審議會，相關營建成本、預估價格都要審核，計畫通過後也會上網供查詢。林崇傑說，目前購屋者有一定比例為換屋族，若老舊住宅現地更新後，需求面減少，也能減緩房價持續飆漲。都更處表示，近期將與產業界、學界及行政區舉行說明會，蒐集相關意見後，提送都市計畫委員會專案報告。

北市都更案 內政部樂觀其成

2010/04/27 15:32 中央社（記者謝佳珍台北2010年4月27日電）

台北市政府公布舊屋換新屋政策，內政部長江宜樺今天說，對於地方推動都市更新，樂觀其成，未來將就細節與台北市政府研商，盼共同達成都市更新與都市合理健全發展的雙贏目標。

北市府日前宣布，協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行更新重建，並可享 2倍容積獎勵。江宜樺昨天認為，有關北市府釋出 2倍容積獎勵的內容，除非修法，否則不太可能達到。

內政部下午發布新聞稿，澄清江宜樺並未「吐槽」台北市政府，會請內政部營建署長葉世文致電台北市都發局長丁育群，說明內政部持樂觀其成立場，未來也會與北市府研商推動細節。

內政部說，台北市政府的構想對加速推動老舊建築物重建、提升建築物耐震、消防安全等確有助益，內政部樂觀其成。

不過，內政部表示，站在容積率管制的權責機關立場，也必須本於善意提醒地方政府，應考量如何有效控制建築發展強度、人口密度、合理配置公共設施以及生活品質等因素。

內政部說，未來將就推動細節，包括容積獎勵項目、辦理程序、鼓勵住戶自力更新等，與台北市政府研商，並提供權責機關的建議與必要協助；期待與台北市政府共同達成其政策目標，維持都市合理健全發展。

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台大老宿舍都更 總值高達125億 

【柯玥寧、楊茲珺、江碩涵╱台北報導】北市中心土地價值高漲，連台灣大學等機關學校也搭上熱潮，釋出老舊宿舍參與都市更新。據《財訊雙週刊》報導，台大目前有17筆散落在大安、中正、信義區精華地段土地參與都更，總面積近4000坪，總價值約125億元，房地價值提升50%以上。

台灣大學主任秘書廖咸浩表示，台大繼承帝國大學時代在北市各處留下的宿舍校地，多作為教授宿舍，但不少建物老舊已無法使用，只好閒置。

「僅提供宿舍使用」

參與都更、重新分回新房舍，成為台大活化並增加資產的方式，「不考慮售出，提供宿舍使用。」

台大整批校外宿舍，價值最高是溫州街52巷內889坪老宿舍，總價高達17~20億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，因地段精華且面積大，估計每坪市價200~230萬元。

最快實施都更的則是信義區永吉路30巷內的50戶老宿舍，由國美建設實施興建。在永吉路30巷經營雜貨店45年的周太太表示，待都更街廓屋齡已超過40年，荒廢數年，樂見拆掉重建，「不然又髒又破舊，之前還有人跑進去吸毒鬧事。」

不少公有機關也配合北市府堆動都更，耕薪都更公司協理陳佳蔚舉例，交通部公路總局、最高行政法院都有相關計劃進行中。

台大校地市價

資料來源：《財訊雙週刊》、《蘋果》採訪整理

財訊雙週刊／17個都更案 台大狂賺125億都更財

2010/04/14 22:26

根據最新出爐的《財訊雙週刊》報導，搭上台北市都更熱，台灣大學在精華區的許多老舊荒廢宿舍紛紛變成搖錢樹，估計都更利益高達125億元！ 《財訊雙週刊》調查，目前台大手上有十七個位在台北市的都更案，分布在大安、中正、信義等豪宅熱區，幾乎都是區位極佳的住三用地，其中大安區就占了一半。如以台大所佔的土地部分市價估計，這十七案對台大的價值總共高達一二五億元！ 例如台大持有面積最大的一案，是位在溫州街五十二巷一到八號的宿舍，八戶宿舍土地面積共達八八九坪，已被達欣開發公司向北市府提出都更審議申請。目前進度最快的，則是信義區永吉路巷內的五十戶台大舊宿舍，由國美建設推動都更，其他參與者包括財政部和少數民宅，以台大佔地最大。據《財訊雙週刊》報導，這個案子台大除了可獲得一億多元現金補償費，國美建設還會幫台大量身打造的一棟八十戶住宅大樓，將作為海外單身客座學人宿舍。 至於都更後台大分回的房屋用途，據《財訊雙週刊》報導，這批「豪宅」大多將作為海外來的講座教授或客座教授的暫居宿舍。台大總務處保管組組長李錦鑾表示，因台大校長李嗣涔積極推動台大邁向全球百大學府的目標，這批都更改建後分回的「優質宿舍」就可作為吸引國外優秀學者來任教的一大誘因。 今年二月，原宋楚瑜父親建國南路宿舍土地在都更效應下，被宏盛建設集團的林堉璘三房夫人以每坪破六百萬元天價標走的事件，還令人記憶猶新，想不到第一學府的台大「惦惦吃三碗公」，同樣在大安區就有九個都更案正在進行！而林堉璘持有土地價值曾被估算為台灣「土地首富」，看來台大更是精華區「都更地王」！