都更延燒法拍市場　公寓比大樓還搶手

更新日期:2010/03/09 01:59 杜曉玥

　　由於都更題材的發燒，不僅讓北市國有地標售屢破新高，近兩年連舊公寓的法拍屋，也出現飆天價的現象。台灣房屋根據97年、98年法院(台北地院、士林地院)拍定價格統計發現，大安區公寓98年平均拍定價，較97年每坪漲了10.17萬，漲幅27.6%；反觀大安區大樓98年平均拍定價，較97年每坪跌了3.11萬，跌幅6.7%！

 

　　根據統計資料發現，97年大安區公寓平均拍定價每坪36.85萬、大樓每坪46.33萬，大樓較公寓每坪多出9.48萬；到了98年大安區公寓平均拍定價飆高到每坪47.02萬、大樓反而跌至43.22萬，公寓逆勢反轉較大樓每坪多出3.8萬，跌破眾人眼鏡。

 

　　台灣房屋不動產分析師邱太煊指出，都更熱潮在98年開始炒熱，因為老舊公寓土地持份較大樓高，都更分配的樓板面積較大，加上公寓室內坪數扎實、公設少，所以吸引民眾一窩蜂搶進。

 

　　而根據98年北市公寓拍定行情，高於大樓前四名依序為，大安區公寓較大樓單坪多3.8萬、中山區多3.7萬、松山區多1.97萬、中正區1.4萬。

 

　　邱太煊表示，從估價理論來看，屋齡老舊的公寓面臨折舊，耐用年限縮短，房價理應下跌，但舊公寓挾著都市更新土地再開發的價值，卻給擁有舊公寓的人莫大的期待。

 

　　以大安區為例，新房子行情90萬~150萬，舊公寓55萬~70萬，價差相當驚人。另過去舊公寓要爬樓梯，大樓有電梯，因此舊公寓房價普遍比周邊大樓低，但都更改建的政策，卻意外讓北市核心五區的舊公寓身價鑲鑽貼金。

 

　　因此，愈精華的地段，都更價值愈高，公寓房價竄起的速度愈驚人，北市最具都更價值的首選就是大安區，而中山區是北市12個行政區大樓小套房最多的區域，長期以來該區大樓的價格遠不及公寓。

 

　　另外，97年數據也顯示，內湖區和南港區大樓較公寓每坪高6.7萬~7.75萬，98年縮短到3.51萬~3.67萬。邱太煊認為，內湖和南港區域內新大樓供給多，加上就業市場支撐，大樓行情普遍高於公寓，但從數據縮短來看，都更政策也讓該區域的公寓行情不斷飆高。

2010年03月15日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

高房價持續發酵，「買不如租」觀念在大台北地區蔓延。根據最新統計，5年來台北市首善之區大安區整層住家單價飆漲1.5倍，但月租金卻下跌10.8%。因租屋成本遠低於買屋，信義房屋1月網路調查，面對高房價僅2成的人願意屈就老舊屋、2成人願移居市郊，6成民眾決定繼續租屋觀望。

有殼真難

高房價引發民怨，網路上買屋租屋話題人氣旺。最新一期《住展》雜誌中，上市公司基泰建設總經理馮先勉寫的「年輕人為什麼住不進台北市？」一文提及：「台灣房屋已經多得使租金便宜到嚇死人的地步，為什麼還有那麼多年輕人非買不可？」

知名部落客酪梨壽司就吐嘈：「在哪裡？快跟我說，我好想被嚇死喔！」網友貪食伊莉斯也說：「年輕人明明就有在租房子，且租都快租不起了，哪來的便宜啦？」

千萬宅月本息7萬

根據台灣租屋網統計，台北市各行政區每坪每月租金範圍為570~900元，換算30坪住家月租約1.7~2.7萬元，若以台北市大安區內的舊公寓為例，目前房價每坪55萬元，30坪住家總價1650萬元，每月須攤還本息逾7萬元，光利息每個月就要2.3萬元，若月租金僅2.7萬元，房東很難靠房租償還本金。

城市租屋族總經理張權彬就說：「租金真的便宜，只是年輕人的薪資也是便宜到嚇死人！」

根據主計處最新統計受僱員工薪資，20~24歲平均月薪資僅2萬1685元，要到30~34歲才跳上3萬2787元。

房貸應為薪資1/3

(2010-03-15)中國時報【王莫昀台北報導】

政府嚴打炒房，公股銀行全面配合，緊縮第二套房以上買家及投資客房貸。根據即將出爐的住宅需求動向調查數據，及內政部不動產年度交易統計資料估算，在政府雷厲風行地推動選擇性信用管制措施，公股銀行緊縮房貸不限於台北縣巿下，將有七萬件以上不動產交易受到波及，面臨購屋成本增加問題。

內政部將於三月底公布最新一份住宅需求動向調查，據瞭解，這次調查數據顯示，全台主要都會的不動產交易中，投資客占比約達二至三成，且有九成投資客擁有兩套以上物件。所有成交案件，也有半數買家購買二套以上房子。

(2010-03-15)中國時報【王莫昀台北報導】

國產局暫停標地後，財團法人基督教中國佈道會將於周三（十七日）標售天母「聖道兒童之家」逾一千七百坪土地，目前已有富邦金、中工、興富發、華固等數十家國內外壽險、開發商領取標單。巿場預期，這項標案仍可望刷新住三土地新高價，以每坪逾三百五十萬以上價格標出。

天母歷史悠久的孤兒院「聖道兒童之家」逾一千七百坪土地將在下周三開標，標售底價為四十九．七億，換算每坪標售底價近二九○萬元。

雖然近期政府嚴打炒房措施，多少影響投標人出價意願，但在台北巿精華區大面積土地日漸稀少下，這次標售，國內壽險集團都不會缺席，中工、興富發、國揚、華固等上巿櫃建商也都已領取標單。接受委託標售這塊土地的世邦魏理仕指出，目前收到的標單很多，不乏外資，至今已有三、四家海外投資單位領取標單。

一千七百坪地 底價近五十億

只是，在政府一連串打壓房價措施後，恐會抑制到「聖道兒童之家」標脫金額，「雖然底標已是刀子口價格，但這塊地一定會標出，刷新住三土地紀錄！」興富發副總經理廖昭雄指出，惟這一陣子政府頻頻出手抑制房價，興富發周三會否出手標地，以及願意以多少價格競標，都在重新評估中。

華固總經理洪嘉昇也表示，業者做生意，先要清楚成本在哪裡，但在目前政府抑制房價的詭異氛圍中，這項標案的開發成本已很難估算。

2010-03-14/聯合報/A12版/綜合

天氣不好加上政府打壓房市措施一波波，房地產業者昨天表示，三二九檔期預售出現Ｍ型化發展，高總價與低總價下訂未受影響，但自住型買家觀望氣氛濃厚。

信義代銷協理何胤諭說，政府對「第二間房屋」貸款擬從嚴的態度，已在市場發酵；再加上昨天大台北雨勢不小，預售案場的來客量不如預期。目前建商暫緩後續漲價的動作，但還沒有聽說同業展開降價活動。

2010-03-14/經濟日報/A6版/財經要聞【記者藍鈞達／台北報導】

台灣銀行昨（13）日舉行行務會議，董事長張秀蓮在會中明確宣示，「全面」停止持有的不動產標售作業，未來將以積極活化為主要方向。

另外，手中同樣持有大量土地的土地銀行，去年底就宣告今年土地標售全數停擺，把握「有土斯有財」的原則，先以內部活化為主。

據了解，台銀目前土地資產有900多億元，包括公用及非公用土地，其中非公用土地約30億元。

尤其，當初台銀合併中信局後，增加了一些非自用不動產，已逾銀行法上限，依照規定須處分，原本預期今年持續出售，但因為房價引發的社會問題，讓不動產標售動見觀瞻。

因此，台銀內部也在評估，此部分的案件是否要「緩一緩」。然而，可以確定的是，不會有新增的標售土地作業。

台銀主管指出，部分地區房價高漲，銀行如果持續標售土地，得標價又動輒達每坪上百萬元，難免給社會不好的觀感，乾脆留作自用或是出租，對銀行獲利也有長遠的幫助。

行庫主管表示，公營行庫今年積極標售土地，主要是看好目前房地產景氣不錯，脫售價錢較好，不過，既然房價太高已經成為社會共識，加上立法院也決議，要求國有地暫停標售，以免激起房價炒作風，現在各銀行態度都已轉趨保守。

2010年03月15日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

高房價持續發酵，「買不如租」觀念在大台北地區蔓延。根據最新統計，5年來台北市首善之區大安區整層住家單價飆漲1.5倍，但月租金卻下跌10.8%。因租屋成本遠低於買屋，信義房屋1月網路調查，面對高房價僅2成的人願意屈就老舊屋、2成人願移居市郊，6成民眾決定繼續租屋觀望。

有殼真難

高房價引發民怨，網路上買屋租屋話題人氣旺。最新一期《住展》雜誌中，上市公司基泰建設總經理馮先勉寫的「年輕人為什麼住不進台北市？」一文提及：「台灣房屋已經多得使租金便宜到嚇死人的地步，為什麼還有那麼多年輕人非買不可？」

知名部落客酪梨壽司就吐嘈：「在哪裡？快跟我說，我好想被嚇死喔！」網友貪食伊莉斯也說：「年輕人明明就有在租房子，且租都快租不起了，哪來的便宜啦？」

千萬宅月本息7萬

根據台灣租屋網統計，台北市各行政區每坪每月租金範圍為570~900元，換算30坪住家月租約1.7~2.7萬元，若以台北市大安區內的舊公寓為例，目前房價每坪55萬元，30坪住家總價1650萬元，每月須攤還本息逾7萬元，光利息每個月就要2.3萬元，若月租金僅2.7萬元，房東很難靠房租償還本金。

城市租屋族總經理張權彬就說：「租金真的便宜，只是年輕人的薪資也是便宜到嚇死人！」

根據主計處最新統計受僱員工薪資，20~24歲平均月薪資僅2萬1685元，要到30~34歲才跳上3萬2787元。

房貸應為薪資1/3

嚴打炒房！蔡勳雄：非自用住宅課重稅

2010-03-10/聯合晚報/A1版/要聞【記者吳孟庭／台北報導】

經建會四主張

1.非自用住宅可以考慮調高稅率

2.內政部統一整理房地產價格資訊

3.加強價格稽查，申報、查估制度要改

4.選擇性信用管制，降低銀行貸款成數

今早立法院經濟委員會上，立委關心房價飆漲問題，經建會主委蔡勳雄詢答時表達不贊同目前用全面升息手段解決房價問題。他認為，目前房地產只有特定區域過高，因此他目前不贊成升息。

蔡勳雄會後分析特定區域房價高漲的原因，他表示，特定區域房地產市場易被槓桿操作，主要原因有兩個，第一是資金容易取得(指低利率)，第二是持有成本包含利息與租稅都便宜，租稅則含兩方面，持有期間的租稅與出售之後課的增值稅，但因為增值稅稅率高，繳了增值稅就不必變成個人綜合所得稅，因此要是在財產交易所得裡有關課徵利得的部分，就涉及到持有期間租稅。

應對特定上漲區提對策

經建會主委蔡勳雄說，台北都會還是有部分區域的空屋數量相當高，台北市郊區價格也還好，房價高漲並不是全台灣普遍現象；因此要針對特定區域上漲提出政策，而不是全面性的管制或打壓房市政策。

不應全面管制、打壓房市

因此蔡勳雄提出解決部分地區房價過度上漲的四大主張：

第一，台灣房地產稅率在國際上比較低，一般地價稅、房屋稅負擔輕，而台灣自用住宅持有率達八成，因此他認為自用住宅應輕稅，但投資和投機的非自用住宅可以考慮調高稅率，應課重稅。

第二，他表示現有估價制度與真正市場交易價格有所差距，他建議房地產價格資訊要由內政部統一整理，並對外告知，才能讓大家了解市場，取得真正的交易價格，因為現在市場資訊有點不對稱。

第三，由於地價交易價格申報價有溢報的情形，讓投資客有炒作空間，因此也要求不動產交易員、地政司加強實際價格的稽查，申報與查估制度都要改。

第四，為了減少槓桿操作，他認為銀行貸款成數要降低，他表示據了解，央行與金管會已對這方面有做相關的討論。

都更延燒法拍市場　公寓比大樓還搶手

更新日期:2010/03/09 01:59 杜曉玥

　　由於都更題材的發燒，不僅讓北市國有地標售屢破新高，近兩年連舊公寓的法拍屋，也出現飆天價的現象。台灣房屋根據97年、98年法院(台北地院、士林地院)拍定價格統計發現，大安區公寓98年平均拍定價，較97年每坪漲了10.17萬，漲幅27.6%；反觀大安區大樓98年平均拍定價，較97年每坪跌了3.11萬，跌幅6.7%！

 

　　根據統計資料發現，97年大安區公寓平均拍定價每坪36.85萬、大樓每坪46.33萬，大樓較公寓每坪多出9.48萬；到了98年大安區公寓平均拍定價飆高到每坪47.02萬、大樓反而跌至43.22萬，公寓逆勢反轉較大樓每坪多出3.8萬，跌破眾人眼鏡。

 

　　台灣房屋不動產分析師邱太煊指出，都更熱潮在98年開始炒熱，因為老舊公寓土地持份較大樓高，都更分配的樓板面積較大，加上公寓室內坪數扎實、公設少，所以吸引民眾一窩蜂搶進。

 

　　而根據98年北市公寓拍定行情，高於大樓前四名依序為，大安區公寓較大樓單坪多3.8萬、中山區多3.7萬、松山區多1.97萬、中正區1.4萬。

 

　　邱太煊表示，從估價理論來看，屋齡老舊的公寓面臨折舊，耐用年限縮短，房價理應下跌，但舊公寓挾著都市更新土地再開發的價值，卻給擁有舊公寓的人莫大的期待。

 

　　以大安區為例，新房子行情90萬~150萬，舊公寓55萬~70萬，價差相當驚人。另過去舊公寓要爬樓梯，大樓有電梯，因此舊公寓房價普遍比周邊大樓低，但都更改建的政策，卻意外讓北市核心五區的舊公寓身價鑲鑽貼金。

 

　　因此，愈精華的地段，都更價值愈高，公寓房價竄起的速度愈驚人，北市最具都更價值的首選就是大安區，而中山區是北市12個行政區大樓小套房最多的區域，長期以來該區大樓的價格遠不及公寓。

 

　　另外，97年數據也顯示，內湖區和南港區大樓較公寓每坪高6.7萬~7.75萬，98年縮短到3.51萬~3.67萬。邱太煊認為，內湖和南港區域內新大樓供給多，加上就業市場支撐，大樓行情普遍高於公寓，但從數據縮短來看，都更政策也讓該區域的公寓行情不斷飆高。