不動產都更地政天地-王政緯之部落格

張金鶚：政府帶頭炒樓 太荒唐

2010/02/27 09:00 工商時報 記者于國欽／記錄（政大地政系教授張金鶚口述）

國產局日前又以每坪600多萬元的高價，標售國有土地，在亞洲房 價已經超漲的此刻，多數國家都祭出政策抑制房價泡沫，但我們的政 府非但沒有政策，居然帶頭炒作，這實在是相當荒唐。

建商插旗北市 搶地拼都更

2010年03月01日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

國產局標售大安區面積僅121坪土地，卻以每坪602萬元的天價脫標，顯示出北市素地稀有、建商高姿態追價的衝勁十足。現在北市建商一改低調的買地策略，一旦買到土地會掛上「此地為我有」意味的看板，吸引周邊地主一起改建或都市更新，包括基泰建設、敦年建設等建商都這樣號召周邊住戶。

高調策略

現在北市街頭處處可見空地或老舊房舍上，掛有建商的廣告帆布。如敦年建設買下中山北路一段2棟透店、共約150坪，就在其中1棟原麗嬰房的透天店店包覆敦年建設新案的帆布；基泰建設則在買下忠孝西路二段400坪土地後，即掛上看板。

素地難求出招

這不同於以往建商多等到建地整合近完備時，才會掛上某某建設的建築用地招牌，主因是北市素地取得難度變高，建商若不是要買斷鄰近地主土地，擴大推案基地，就是要與周邊住戶合建以都市更新方式推案。

基泰建設業務部經理翁光輝指出，提早掛上廣告看板的最大好處，就是能讓周邊地主主動靠攏，以忠孝西路二段、重慶南路一段的「基泰忠孝」為例，當初只買進400坪土地，掛上廣告看板及聯絡電話後，吸引周邊地主一起合建，目前取得的基地範圍擴大至近千坪，有此成功經驗後，目前基泰建設進行中的逾10件都更案，都採取得小部分基地即掛上大看板的策略。

長期深耕商辦市場的達永建設，近年也悄悄布局參與都市更新開發，有意提高住宅推案量比重，董事長莊文欽說，目前在延平南路，近武昌街已取得1/3的住戶同意、約120坪土地，也計劃掛出看板，吸引周邊住戶合建、擴大搜地範圍。

北市精華地 虎年飆天價 每坪602萬標出

2010年02月26日蘋果日報【張家銘、柯玥寧、楊茲珺╱台北報導】

國有財產局昨開春第1炮端出台北市中山區、大安區兩筆土地，由於北市素地難求，昨吸引建商如猛虎出柙瘋狂搶地卡位，共有32封標單，結果親民黨主席宋楚瑜父親、已故陸軍中將宋達於大安區的官舍，以每坪602.7萬元天價標出，創下住宅區土地的史上次高標價；新生北路一段巷弄的土地，更出現9.58億元，是底價2.9倍的得標價，讓開標現場的業者一陣驚呼。

昔日的宋宅位於建國南路一段304巷口，兩面臨路。附近民眾黃小姐說，這裡以前是宋媽媽在住，但已經空了一段時間，這裡環境不錯，離大安森林公園很近，捷運也正在蓋，「我知道這邊房子和土地很值錢，但沒想到會這麼貴，只能說是天價。」

以底價2.9倍搶標

建商表示，高價搶地顯示信心，奠定今年房市仍走多頭，市中心房價很難回軟。昔日宋宅121.3坪的標售底價2.7億元，每坪底價222.59萬元，最後以底價2.7倍的高價標出，每坪602.7萬元，是住宅地史上次高價，直逼上月開出每坪679.1萬元的仁愛路住宅地王。

這塊基地已劃入北市府都市更新處公告的土地更新單元，且位在劃定總面積近1700坪的咽喉地，因此共吸引12封標單搶標，包含台灣人壽、基泰建設、尊勝建設、中華工程等，最後由華泰銀行董事邱寶慧以個人名義得標。

對於業者搶標，元利建設總經理蔡建生說：「現在土地標售是『卡位價』。」但這塊地要等都市更新須耗費不少時日，只有資金充裕的人才出得了這種價。

另一塊位於新生北路一段47巷、面積319坪的土地，最後更以底價2.9倍標出，讓建商大感意外。這塊中山區新生北路一段47巷內土地，底價3.3億元，吸引20封標單競逐，最後由寶豐隆地產以9.58億元得標，換算每坪單價約300萬元，因此筆土地雖臨6米巷且環境稍雜亂，基地條件也並不理想，卻以天價標出，據了解，得標者寶豐隆股東與國泰金控副董事長蔡鎮宇有關。

推案每坪逾130萬

虎年購屋 3點不漏 利率看升及五都選舉等因素，為虎年房市投下變數，在房市動盪的今年購屋，自住民眾應更加審慎。

2010/02/24 【記者馬婉珍／台北報導】

虎年房市走向區隔化市場，豪宅或黃金地段貴者恆貴，但精華區整體交易量能卻未放大，呈現高檔盤整格局；而利率看升及五都選舉等因素，也為虎年房市投下變數，因此在房市動盪的虎年購屋，自住民眾應更加審慎，以3大房屋類型來看，專家傳授3點不漏原則：

一、買預售屋可向建商爭取比照新版定型化契約內容，並善用合約審閱期5天期限：根據住展雜誌統計，今年第1季主要上市上櫃建商的總推案量就破千億元，高達1,257億元之多，顯見建商紛看好虎年房市景氣，因此狂推案，而大台北熱門推案區域，北市由中山區、內湖區居冠，北縣則以新莊、三重等區最多。

住展雜誌研發長倪子仁指出，由內政部修改的新版預售屋定型化契約，將於今年5月1日上路，民眾可上內政部網站下載新版合約兩相對照。

而買預售屋可享5天的合約審閱期，民眾可請熟悉法規的親友一起詳讀。中信房屋副總經理劉天仁表示，新版預售屋定型化契約的修正項目，除了主建物、附屬建物與公設等3部份的面積與價格應分開標示，還包括面積有誤差就應找補差價、工程款每次付款間隔應達20天以上，避免不肖建商縮短收費期間等，可讓交易資訊充分揭露，保障消費者權益。

二、買新成屋應朝已成形的重劃區走：劉天仁認為，過去3年房價快速成長，預售推案時喊出的高房價，在完工成屋後，勢必會面臨價格考驗，而新社區的價值，通常是在居民入住一段時間，周邊生活機能漸趨完善，房價才開始緩升，因此想要入住新成屋的民眾，應選擇已成形的經貿園區、新興重劃區等區購屋，可避免未來房價盤整修正、轉手力道減弱的窘境。

另為了加速完銷，中小坪數、總價較低的新成屋多會打出買屋送裝潢、家具的花招，倪子仁建議，應將這些條件詳列清單以保權益，若本身不需要裝潢、家具等贈品，則可向建商爭取折抵總價，可為荷包省下約30萬元。

三、買中古屋應選擇熱區邊緣地段或小宅：劉天仁指出，自住民眾切忌以過高的財務槓桿購屋，應依據人生不同階段，選擇適合自己生活坪數的產品，由小宅轉換為大宅較佳，並優先選擇熱區邊緣地段的小宅；住商不動產企研室主任徐佳馨認為，跟著政府重點區域買，如內湖科學園區、南港經貿園區等，4年來房價漲幅倍增。

十、東京商辦租金 全球最貴 但因需求銳減，去年黃金地段辦公室租金均下滑，東京跌幅也達21％

2010/02/24【記者顏嘉南／綜合外電報導】

據美國商務不動產服務業者Cushman ＆ Wakefield最新調查報告顯示，2009年東京的辦公室使用成本躍居全球之最，倫敦和香港分別位居第2和第3。

本項調查所稱的辦公室使用成本，係租金、稅金加上電費，再換算成每平方公尺的金額。調查顯示，東京每年每平方公尺的辦公室使用成本達1,441歐元（約1,960美元），位居全球之冠，排名第2的倫敦西區為1,220歐元，另香港為1,207歐元。

Cushman ＆ Wakefield表示，去年全球各地對辦公室的需求銳減，寫下2003年後首次黃金地段租金下滑的紀錄。雖然辨公室的供給量仍持續上升，但大多數的房地產開發商暫緩推出新的建案，以回應全球經濟危機帶來的衝擊。

市39年公寓每坪飆80萬

2010年02月24日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

都市更新造成北市精華區的老屋，比北市郊新成屋還貴。昨台北地方法院第1次公開拍賣北市大安區大安路一段126巷、屋齡39年的2戶4樓住宅，有3位民眾投標，最後由任政林以總價5389.99萬元得標，溢價5.81%，換算每坪拍定價逾80萬元，比市郊內湖區新大樓的房價還貴。

後市看漲

這2戶建物權狀面積共66.8坪、土地持分24.04坪，底價5094萬元；雖然屋齡老舊，但距忠孝復興SOGO商圈約300公尺，21世紀不動產仁愛店長魏展盟說，每坪約有70萬元的行情價。山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟說：「每坪底價達76.2萬元來看，已高出行情許多，但最後還以總價5389.99萬元拍出，主要原因就是都更商機。」

獲利至少3千萬元

卓訓麟說，此拍定物件的土地持分24.04坪，屬於住四用地，若未來與建商合建、參與都更獎勵，換算下來屋主可以分回97.5坪的建坪面積，以最保守的每坪行情85萬元來計算，總價值達8300萬元，扣除取得總價5390萬元，獲利至少有3000萬元，對口袋夠深、有能力將資金擺上5~10年的投資人而言，是筆很不錯的投資。

台灣房屋不動產分析師邱太煊分析，雖然每坪拍定價逾80萬元，但其實換算該物件的土地價每坪224萬元，以大安區的住四用地來看並不算貴。因為不少投資人把眼光放在未來、看好都市更新能帶來高獲利，造成現在北市的房價出現許多奇異的現象。

除了此拍定老屋的每坪行情80.7萬元，比內湖區的豪宅成屋「輝煌世紀」，每坪行情65萬元還貴以外，據永慶房屋統計，現在大安區的老公寓每坪行情達到53.2萬元，比其他11個行政區的住宅大樓房價都還高。

2010-02-22  工商時報【記者蔡惠芳台北報導】

農曆春節後房市將戰鼓喧囂，估計今年北台灣都會區329檔期即將準備登場，至少爆量1,500到1,600億元，比去年同期將成長2至3成。其中上市櫃建商領銜攻頂、將囊括8成市占。

住展雜誌研發長倪子仁表示，農曆年前股市在封關前已先反彈，年假期間中國大陸在休市之後，再度宣佈調升存款準備率2碼，接著美國也意外宣佈調升貼現率1碼，因此外資券商研究部主管多認為台股今（22）日開盤有可能進行盤整。不過，多數建商還是看好今年房市，積極推案，推案強度甚至高於去年、前年。

尤其，長虹（5534）將計劃推出156億元高居榜首；興富發（2542）也來勢洶洶，準備推出131億元，排名第2；「股王」華固（2548）、國揚（2505）也展現旺盛企圖心，分別準備130億元和140億元的新案搶市。

至於台中市、高雄市，建商對第1季房市也比去年樂觀，上市櫃公司也紛紛領軍推案試水溫。

其中入主駿億（3056）的總太建設將推出50億元大案「太和」，興富發（2542）市政路也有新案積極籌備中，總計台中市第1季將推出400多億元的新案，達去年全年度的3分之2。

至於高雄市，則以國揚（2505）、京城（2524）最積極。

新聯陽實業處長林徹人表示，最近新聯陽一口氣快速賣完幾處新案，內湖「文心移動光城」每坪以60至70萬元成交行情，快速結案；天母「國揚天母」更創下每坪90萬元以上、甚至樓中樓100多萬元的行情，資金行情欲罷不能。

長虹第1季則有156億元，包括內湖87億元「科技園區」廠辦大樓、54億元的內湖西湖段超高住宅案、新店「長虹風華」等。

去年的「購地王」興富發，今年推案更是積極，新莊副都心、桃園和台中市都是重心。

華固去年推案量約80億元，今年將推出200億元，第1季就有130億元，5大案齊發。其中南港經貿段「華固天匯」將開出每坪100萬元的區域天價，首度插旗新竹的「華固天湖」，也將開出每坪50萬元的新竹天價。

國揚也重拾雄風，與英業達集團會長葉國一攜手推出的100億元高雄「國硯」，總銷、單價將改寫高雄豪宅史上紀錄。

此外，遠雄（5522）、宏盛（2534）329檔新案也都突破百億大關。太子（2511）則有82億元、基泰（2538）也將推出75億元；潤泰新（9945）則緊追在後。

＜北部＞議題帶動 房價上揚空間大

杭州南路生活圈 一坪飆破百萬

2010/02/11 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

北市住宅地王日前再易主，由仁愛路二段53號取代原先杭州南路一段18巷。房仲業表示，這兩個地點，都屬杭南生活圈，是近年建商搶地最激烈的區塊，動不動就創新天價，預料今年當地推案也將一案高過一案，成為市場注目焦點。

宏普建設開春在杭州南路一段巷內推出的「台北官邸」，即已刷新了區域巷內推案行情，此一個案以空中別墅為訴求，要價一舉突破百萬，來到每坪110~120萬元，比起去年當地巷內個案大多8、90萬元的行情，一口氣高出了兩、三成。

第一季將公開的國泰杭州北路案，一般預料還會再創區域新行情。此案土地是國泰建設在96年以每坪440萬元天價標得，現已動工，預計興建地上15樓，每戶百坪以上的豪宅。國建尚未開價格，但業界估計至少會開出一坪130萬元行情。

杭南生活圈位處中正區、大安區交界地帶，行政區主要為中正區，整個生活圈大致是介於新生南路、杭州南路之間，由忠孝東路二段、仁愛路二段、信義路二段所圍起的區塊。區域有不少知名「官巷」，如銅山街、金華街、泰安街等。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，杭南生活圈環境優雅，擁有中正紀念堂、且具明星學區，早期曾是北市房價、地價最高的區段，後因北市向東發展，豪宅推案多落在忠孝東路、仁愛路、信義路等三、四段地帶，此區房價因此出現落後。

蘇啟榮指出，近兩三年由於北市東區發展日趨飽和，此一區塊因有較多官舍國有地可供釋出，因此再成市場焦點。

根據永慶代銷統計，杭南生活圈這一波土地創新高價風，是從96年國泰建設進場標地開始。當年5月國產局標售杭州北路一塊248坪商業土地，國建以每坪440萬元出手搶標，一舉打破台汽土地所保持的一坪388萬元商業區土地成交紀錄。

國泰建設隔沒幾天，又向璞園建設買下附近仁愛路二段一塊約315坪的住3之2土地，換算單價每坪381萬元，再度刷新「信義聯勤」保持兩年多的全國住宅區一坪275萬的紀錄。

新光人壽後來拋售「信義聯勤」，雖再元利及國泰金控聯手由以每坪407萬元，再度奪回住宅地王，但去年7月國產局標售杭南生活圈兩塊土地，其中杭州南路一段18巷內的住宅用地，脫標單價達462.85萬元，再度甩開信義聯勤。另外位於信義路、連雲街口的124商3特土地，中華工程以每坪500萬元天價取得，也把北市商業地公開標售價格再推新高。

上月28日國產局標售今年第一批國有地18筆，杭南生活圈依舊表現亮眼，除了仁愛路二段53、55號將國內住宅土地一舉推升到一坪679萬元的史上新高，附近臨沂街61巷內的一塊住三土地，也以337萬脫標，也是住三土地的新高。

2010/02/11【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

北市搶地大戰再開打，年後共有三處精華土地釋出，由於面積均達百坪以上，其中一塊並達1700餘坪，建商、財團興趣濃厚，近來已掀看地熱，預料開標時將再出現競標熱潮。

過去幾個月，國產局標售土地，只要有面積百坪以上的北市精華區土地，幾乎都是搶翻天。上月底國產局標售今年第一批國有地，更是吸引了153組人馬搶標，最後住宅、商用土地雙創新天價，住宅達每坪679萬元、商用達719萬元。

第一筆/建國南路1段312號旁

121坪 每坪223萬

年後先上演的是軍方委託國產局標售的土地，預計本月25日開標，共12筆，有兩筆較熱門，一筆位於北市大安區建國南路1段312號旁，面積約121坪、住3之2，底價2.7億，每坪約223萬元。另一筆在中山區新生北路1段47巷內，共319坪，使用分區主要為住3，每坪底價103餘萬元。

市場較看好建國南路1段的121坪土地，永慶房屋總經理葉凌棋表示，該土地雖不具大安森林公園景觀，但一旁是公寓，有機會整合出300來坪基地，可興建中型豪宅，售價可達每坪100萬元，以此推算，脫標價站上每坪400萬元應沒問題。

這塊地近來經常出現各大建商土地開發人員看地身影，不少建商更是親自出馬看地。據了解，除了北部建商外，也有不少中南部建商北上看地，搶標可期，標價更可能大幅超越市場預期。

第二筆/新生北路1段47巷內

319坪 每坪103萬

中山區新生北路的土地，雖位於巷內，但基地夠大且方正，可獨立開發小型社區，加上鄰近松江金融商圈，住商機能完整，再加上附近又有施工中的捷運新莊線、松山線，房價具可塑性，市場反應也火熱，業界預估可突破每坪200萬元。

在上述兩筆國有地開標後，天母「聖道兒童之家」原址土地標售案緊接著登場。這塊住三用地位於北市士林區天母東路，面積達1715坪，底價49.7億元，換算每坪約289萬元，預計3月17日公開標售。

第三筆/天母「聖道兒童之家」

1715坪 每坪289萬

市場人士表示，這塊地底價不便宜，即便依底價脫標，也會創下天母土地新高價。不過儘管開出如此高價，包括國泰、興富發、華固、國揚等建商，目前都已表態不會缺席，而由於底價門檻高，很合壽險業胃口，據了解也有業者已領標。

鄉林建設董事賴正鎰分析，台北市土地嚴重缺貨，建商只能從都更著手，但都更曠日費時，「聖道兒童之家」廣達1700多坪，北市幾已找不到這種素地，開標時各界競標將是勢所難免。

2010/02/12 02:01 【王莫昀／台北報導】

內政部營建署昨天宣布，規畫在林口、機場捷運A7站興建首批萬戶平價住宅及企業員工宿舍，今年底招商，預估民國一○二年完工。其中四千戶平價住宅售價控制在每坪十五萬元以下，六千戶宿舍出租給產業專區的企業員工。

內政部營建署表示，全案已向行政院呈報興辦事業計畫，如果機場捷運A7反映良好，機場捷運A9及10站及淡海新巿鎮將成為平價住宅生力軍，只要民眾有需求，政府就會繼續蓋下去。

面對高房價為民怨之首，內政部營建署長葉世文表示，高房價指的是台北巿及新板特區、中和、永和等台北縣少數都會區，台中、高雄等地房價普遍低廉。

葉世文認為，中、南部房價長期低迷，主要受產業進不去，就業機會有限，人口不增反減，住宅需求減少影響。

為對抗台北高房價，政府祭出平價住宅政策，營建署說，首批平價住宅案落腳機場捷運A7站周邊二二六公頃土地，其中近六十公頃做產業專區使用、十六公頃平價住宅。

營建署副署長許文龍指出，六十公頃產業專區比照國有財產局標售土地方式對外標售，員工宿舍委託一併開發；平價住宅會搭配現有住宅補貼方案，減輕民眾負擔。

營建署要求建商，首批平價住宅規畫二十八坪至三十五坪，售價控制在每坪十五萬元以下，開放中、低收入戶申購，並限定移轉年限，避免民眾賺差價，抹煞政府興建美意。如果民眾申購踴躍，營建署打算在鄰近高速公路交流道的機場捷運A9及10站繼續興建第二、第三批平價住宅。

在淡海擁有大批新巿鎮土地的營建署正積極引導觀光飯店等特定產業進入淡海新巿鎮，帶動區域就業機會，未來不排除興建平價住宅。

對淡海交通不便，營建署主管透露，交通部日前表態不支持興建淡海輕軌捷運延伸線，內政部正積極爭取，目前正由行政院協調兩部會意見，敗部復活機會相當大。

林口平價住宅每坪15萬　102年完工交屋

2010/02/12 01:10 記者慶正／台北報導

內政部營建署長葉世文11日指出，為響應貫徹行政院長吳敦義「庶民經濟」政策，營建署規劃座落於林口機場捷運線A7站旁的226公頃用地，興建平價住宅，最快年底招商，102年與捷運一起完工，每坪成本約15萬元，將釋出4000戶。「附近生活機能健全，半小時內可達台北車站。」

內政部營建署11日舉行年終記者會，葉世文表示，營建署目前正研擬平價住宅的優先購買條件，基本原則將以無自有住宅、中低收入戶優先承購，也將對轉賣設限。

標籤效應 北市行情不跌反漲

2010-02-03/經濟日報/A3版/話題【記者梁任瑋、黃啟菱／台北報導】

豪宅稅將掀起「標籤效應」？戴德梁行總經理顏炳立昨（2）日表示，豪宅稅上路，等於官方正式頒發「豪宅證書」替房價背書，台北市豪宅房價將不跌反漲，而且有無課豪宅稅的豪宅價差可能達20%。

經台北市稅捐處清查，台北市目前符合豪宅條件的大樓，約有269棟，總計1萬1,000多戶。據房仲統計，台北市住宅存量約為89萬2,400戶，等於有1.23%的房子符合豪宅大樓的條件。

房仲業者研判，近五至10年完工的豪宅應該都榜上有名。大安區包括「宏盛帝寶」、「勤美璞真」、「潤泰敦仁」、「敦凰」，信義區有「信義之星」、「御之苑」、「信義富邦」、「慕夏四季」等，目前房價每坪約150萬元至200萬。

其中，以大安區的52棟居冠，戶數最多的是中山區，共有2,073戶，多集中在大直重劃區。從民國100年7月開始，這些經台北市政府認定的豪宅，將核定較高的標準單價後，才以中央的統一稅率計算，預計每戶可能多收3萬至6萬元不等的稅費。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，對於買得起豪宅的富人不會構成負擔。豪宅的屋主在意的是稅負公平的問題，如果同一地段、同樣建築等級的住宅，課徵不同的稅金，才會引起豪宅客的反彈。

永慶房屋豪宅事業部顧問葉國華認為，只要每戶80坪、每坪100萬元以上、每戶總價1億元的住宅，應該都會被課豪宅稅。以知名度最高的宏盛帝寶為例，目前房屋稅約15萬元，未來被課豪宅稅，房屋稅將暴增三倍，達45萬元。

顏炳立表示，有人不想繳豪宅稅，但也有另一批人反而希望獲政府頒發「豪宅證書」，房價賣貴一點，政府原本是要打壓房市，最後反而推波助瀾，讓房價漲得更高，擁有豪宅證書豪宅房價至少可高20%。

五、豪宅稅 北市明年率先開跑

2010/02/03 04:11〔記者陳璟民／台北報導〕

台北市政府昨公布豪宅課稅草案，以豪宅的「構造標準單價」及坐落的「路段率」加成計算稅額，初查全市被認定為豪宅有二六九棟、一一一七七戶，預計九月公告實施。被認定是豪宅者，明年七月至後年六月的房屋稅，於後年五月繳稅時適用新稅制。

後年依新稅率繳稅

台北市長郝龍斌指出，北市房價居高不下，成為十大民怨之首，市府因此從租稅公平角度將對豪宅課稅。