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建商插旗北市 搶地拼都更

2010年03月01日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

國產局標售大安區面積僅121坪土地，卻以每坪602萬元的天價脫標，顯示出北市素地稀有、建商高姿態追價的衝勁十足。現在北市建商一改低調的買地策略，一旦買到土地會掛上「此地為我有」意味的看板，吸引周邊地主一起改建或都市更新，包括基泰建設、敦年建設等建商都這樣號召周邊住戶。

高調策略

現在北市街頭處處可見空地或老舊房舍上，掛有建商的廣告帆布。如敦年建設買下中山北路一段2棟透店、共約150坪，就在其中1棟原麗嬰房的透天店店包覆敦年建設新案的帆布；基泰建設則在買下忠孝西路二段400坪土地後，即掛上看板。

素地難求出招

這不同於以往建商多等到建地整合近完備時，才會掛上某某建設的建築用地招牌，主因是北市素地取得難度變高，建商若不是要買斷鄰近地主土地，擴大推案基地，就是要與周邊住戶合建以都市更新方式推案。

基泰建設業務部經理翁光輝指出，提早掛上廣告看板的最大好處，就是能讓周邊地主主動靠攏，以忠孝西路二段、重慶南路一段的「基泰忠孝」為例，當初只買進400坪土地，掛上廣告看板及聯絡電話後，吸引周邊地主一起合建，目前取得的基地範圍擴大至近千坪，有此成功經驗後，目前基泰建設進行中的逾10件都更案，都採取得小部分基地即掛上大看板的策略。

長期深耕商辦市場的達永建設，近年也悄悄布局參與都市更新開發，有意提高住宅推案量比重，董事長莊文欽說，目前在延平南路，近武昌街已取得1/3的住戶同意、約120坪土地，也計劃掛出看板，吸引周邊住戶合建、擴大搜地範圍。

在台北市都市更新已變成勢在必行，成為各家建商要在北市存活的途徑之一。除了提前掛看板，吸引鄰戶整併，也有不少建商在預計推動都更合建範圍內，直接成立都市更新服務處，包括吉美建設在北市忠誠路一段透天的巷弄內成立都更服務處，興富發建設則在松山路設立，同樣具有插旗效用。

咖啡店也拉客

創意家行銷副總何志正說，還有較特別的是樸園建設，各在忠誠路二段、仁愛路巷弄買進透店後，開設璞樸咖啡店，在尚未整合好鄰地之前，可與周邊住戶塑造緊密關係，還可以一面服務已購客戶。

二、先找估價師敲底價

2010年03月01日蘋果日報

貨比三家

談都市更新跟平日買東西一樣，住戶若怕吃虧就要貨比三家。1個都市更新案，至少都有2~3家的建商去談合建，搶手的地段甚至曾有8~10家公司搶地，從接洽過的不同家公司，住戶就可以知道哪家公司提供的分配比例較優惠，現在常見分配比約6：4，可能不同建商僅有些微落差，如62：38，或61：39。

社區宜開簽約會議

若在些微差距的分配比中，住戶寧選有品質的建商，也不要貪圖1~2%的分配比，因為未來合建成功後，建物結構品質還是比些微微多得的坪數更重要。若社區碰到僅有1家建商來談合建，住戶可先找估價師估價，從估價師判定的底價與建商談權利換算，有底價依據才不容易吃虧。

選定建商後，住戶若擔心因為跟鄰居的簽約時程不同，影響分配比例，可多在簽約書中註明，同層樓或同樣條件的住家權利分配要均等，若未來分配坪數高於自己，要補足金額；或讓社區住戶與建商一起辦簽約會議，採透明化方式進行。

我原本的住家也在參與都更案，其實民眾不用抱著建商來談都更，就是來騙我的感覺，且建商若能賺得50%利潤，看似很高，但都更耗時費力，從住戶首肯到興建完成約需10年的時間，換算年報酬率約5%，其實並不算高，住戶只要與建商多密切溝通，權益不容易受損。