2010-02-22 工商時報【記者蔡惠芳台北報導】
農曆春節後房市將戰鼓喧囂，估計今年北台灣都會區329檔期即將準備登場，至少爆量1,500到1,600億元，比去年同期將成長2至3成。其中上市櫃建商領銜攻頂、將囊括8成市占。
住展雜誌研發長倪子仁表示，農曆年前股市在封關前已先反彈，年假期間中國大陸在休市之後，再度宣佈調升存款準備率2碼，接著美國也意外宣佈調升貼現率1碼，因此外資券商研究部主管多認為台股今（22）日開盤有可能進行盤整。不過，多數建商還是看好今年房市，積極推案，推案強度甚至高於去年、前年。
尤其，長虹（5534）將計劃推出156億元高居榜首；興富發（2542）也來勢洶洶，準備推出131億元，排名第2；「股王」華固（2548）、國揚（2505）也展現旺盛企圖心，分別準備130億元和140億元的新案搶市。
至於台中市、高雄市，建商對第1季房市也比去年樂觀，上市櫃公司也紛紛領軍推案試水溫。
其中入主駿億（3056）的總太建設將推出50億元大案「太和」，興富發（2542）市政路也有新案積極籌備中，總計台中市第1季將推出400多億元的新案，達去年全年度的3分之2。
至於高雄市，則以國揚（2505）、京城（2524）最積極。
新聯陽實業處長林徹人表示，最近新聯陽一口氣快速賣完幾處新案，內湖「文心移動光城」每坪以60至70萬元成交行情，快速結案；天母「國揚天母」更創下每坪90萬元以上、甚至樓中樓100多萬元的行情，資金行情欲罷不能。
長虹第1季則有156億元，包括內湖87億元「科技園區」廠辦大樓、54億元的內湖西湖段超高住宅案、新店「長虹風華」等。
去年的「購地王」興富發，今年推案更是積極，新莊副都心、桃園和台中市都是重心。
華固去年推案量約80億元，今年將推出200億元，第1季就有130億元，5大案齊發。其中南港經貿段「華固天匯」將開出每坪100萬元的區域天價，首度插旗新竹的「華固天湖」，也將開出每坪50萬元的新竹天價。
國揚也重拾雄風，與英業達集團會長葉國一攜手推出的100億元高雄「國硯」，總銷、單價將改寫高雄豪宅史上紀錄。
此外，遠雄（5522）、宏盛（2534）329檔新案也都突破百億大關。太子（2511）則有82億元、基泰（2538）也將推出75億元；潤泰新（9945）則緊追在後。
＜北部＞議題帶動 房價上揚空間大
2010/02/22 04:11記者王亮勻／專題報導
去年房市表現亮眼，復甦程度優於整體經濟表現，在今年基本面預期將逐步好轉的帶動下，國內建商、房仲業者普遍持續看好今年房市表現，不過多半也認為房價不至於再像去年一樣全面性大漲，但只要有公共建設議題帶動，房價還有上揚空間。
鄉林建設董事長賴正鎰認為，台灣房市經歷去年金融海嘯後景氣快速回溫，但整體市場推案量仍不多，加上土地取得困難，大台北精華區仍供不應求。今年在景氣持續回溫、利率仍低的環境之下，整體房價仍會溫和上漲五％至十％。
海悅廣告總經理曾俊盛說，今年大台北地區推案主流區域包括北市南港、北縣的林口、淡水、新店、新莊等地區，其中南港地區全年推案量預估達1,200億到1,500億元，會是大台北地區案量最大的區塊。新莊地區案量約為500至600億、新店案量約400至500億，而林口在上市櫃公司興富發、長虹、亞昕等建商進駐帶動下，下半年推案量也有約600至700億元。預估市場上的主流產品仍會以換屋為主，台北市的主力坪數落在60至70坪之間，台北縣則為30至50坪左右。
至於在價格方面，曾俊盛認為，今年普遍各區域的開價都會創新高，平均開價會較去年成長約20％，不過開價與成交價之間仍有落差，預估成交量約較去年成長5％至10％間。
戴德梁行總經理顏炳立認為，由於今年大面積土地難尋，台北市中心地段好、環境好、巷弄內的小基地產品價格應會續創新高；而南港地區因土地大、推案多，今年房價還有機會再創新高，另外台北市西區如萬華、大同地區，則會因為都更議題的帶動，使房價還有一波補漲空間。至於在台北縣部分，地段好、環境好，只要是大基地的產品地段如新店、新莊、板橋等地，房價都有機會再續揚。
此外去年豪宅產品表現亮眼，永慶房屋首席房產顧問葉國華認為，去年房價漲幅過大，不分好壞地段均大幅飆漲，不過在央行示警及政府將課徵豪宅稅等措施下，使去年底豪宅交易價格走低，預估今年豪宅市場短期熱度仍可望維持高檔，但在央行房貸政策緊縮的訊息下，預期房價成長幅度可能減緩，尤其是非精華地段豪宅，可能出現漲多回跌現象。
而去年高房價成為民怨之首，華固建設董事長鍾榮昌認為，房價還是要回歸市場機制，成交行情仍是市場供需來決定。今年台北房市供給量仍然不大，但熱錢資金湧入，尤其去年許多電子業脫離金融海嘯、步入榮景，許多電子業主管賣了股票轉投有形資產，房價自然跌不下來，而如果今年國內經濟成長率回到正數，住宅買氣還是會存在。
＜中部＞合併題材 外來客紛紛置產
2010/02/22 04:11記者陳品竹／專題報導
今年九月底即將縣市合併的台中縣、市，房市在第一季已感受到合併的效益，周邊外來客介入台中市房市大增，加上多項重大建設的啟動，業界都認為今年大台中房市絕對「虎虎生風」。
台中市建築投資公會理事長賴源釗指出，從許多重要路口閒置的廣告架最近又開始大量出現房產建案的廣告看來，大台中房產的春燕已到來！根據台中市建投公會市場資訊委員會的調查，今年上半年度大台中地區的推案量將達千億元，且不管新成屋或預售案，都有相當人氣及買氣，而且縣市合併的效益已出現，不少建案都有外來客的情形，其中彰化縣、南投縣、台中縣及北部客都不在少數。
另外，大都會歌劇院、捷運綠線動工都讓台中市利多議題不斷，對房市有一定支撐力。
鄉林建設董事長賴正鎰則看好台中市七期、八期重劃區及國美館特區為推案的重點區，而十二期重劃區則因臨近七期重劃區，在與七期重劃區相對比價便宜下，會成為火紅區。
除了台北等外縣市外來客外，因為ＭＯＵ關係，兩岸資金往來更密切，加上台中市在亞洲主要城市中，房價相對便宜，未來有機會受到港、澳、中國等資金青睞，房市將更火紅。
已進軍台中市不動產代銷業務的代銷全聯會理事長曹瑞濱則指出，過去台北業者不願意南下，是因為覺得台中市房市區域性太強，很難吸引外來客，但在中山高、中二高、中投快速道、中彰快速道及高鐵、國道四號、六號等高速公路的交通網連結完成後，從台中市到鄰近鄉鎮非常便捷，台中市已成為大中部地區核心區，不只吸引鄰近鄉鎮客源，尤其高鐵一日生活圈的形成，甚至北部客也被吸引南下置產。
＜南部＞資金加溫 購屋客可望回籠
2010/02/22 04:11記者林耀文／專題報導
虎年南部房市發展，在資金潮與景氣回溫帶動下，自住與投資置產型購屋客可望回籠，高雄市區豪宅大樓市場推案仍將持續加溫；台南市區透天豪宅與大學商圈套房，具備生活便利與交通優勢，也是虎年當紅產品。
由於從去年下半年開始，資金潮已陸續投入房地產市場，不少推案業者預估，虎年南部高總價大樓與透天豪宅市場，吸引多金豪客進場購屋將更趨明顯，年關前已陸續有頂級豪客手捧大筆現金進場購屋，包括台南市湖美別墅區、東區虎尾寮高級住宅區一帶，高總價透天豪宅別墅陸續成交；高雄市區民權商圈、高縣澄清湖別墅區總價四、五千萬元的高總價透天豪宅，多金豪客現金購屋情形也逐漸增多。
隆大營建董事長特助吳侑容表示，北部地價與房價迭創新高紀錄，單戶上億元豪宅大樓吸引頂級豪客搶購，但南部規劃高質感的透天別墅，卻是北部房市較欠缺的產品，在資金移轉與城市整體居住品質升等刺激下，虎年吸引北部豪客南下卡位現象將更為明顯。
高雄三禾廣告總經理黃永清指出，虎年高雄房市整體發展，成交速度與成交價格，可望呈現盤堅向上的快步走勢，加上土地價格墊高，年底房價上揚現象應更明顯，除了高雄市區的豪宅大樓推案持續加溫，縣市交界處的成熟商圈與捷運路網建設區，都將是今年被看好的發展區。
由於年關前南部房市反應，包括台南、高雄都會區的大學城商圈，小坪數套房產品的表現突出，這類物件訴求租金報酬率至少達6％、7％，吸引長期投資置產型客戶進場，或是轉租為買的首購客，可望成為虎年台南房市當紅產品。
台南富立建設總經理陳聰徒也預估，今年台南豪宅大樓市場將持續增溫，其中以生活機能成熟的東區一帶，多金豪客鎖定豪宅大樓的購屋趨向增多，加上資金潮帶動土地價格持續走高，在預期通膨趨勢與房價走揚下，刺激資金充沛的豪客，陸續將資金投入高總價大樓與透天豪宅市場。
房市競價 拚買氣
2010/02/22 04:11記者林美芬／專題報導
越來越多的變數糾結著虎年，經濟學家對於今年的經濟，有著多空兩極的看法，也導致今年房市發展趨勢觀點走向兩極。
從建商作法來看，明顯是看好市場，住展雜誌調查的2010年新屋及預售屋推案量預估，全年推案量可能上看9,500億元，回增到2008年高峰期的推案水準。不過，相對於2008年下半年之後的市場急凍、2009年市場的冷熱不定，使得餘屋量增加不少，擠壓到虎年市場的銷售量能；部分代銷接案採取保守態度，寧願少接案，也不敢搶案，以刻意減少風險。
今年推案 估9500億
據分析，今年房市推案量可能達到9,500億元，尤其是著重在三大都會區，住展雜誌的分析是今年有五大直轄市長選舉，政府政策面偏多，使得看好後市的建商加碼推案，預估北台灣有8,000億元推案，台中市約有1,000億元、高雄市約有500億元。
建商推案量大增之外，建商的開價為了因應地價上揚的因素，也採取偏高的作法，大膽開價，根據來自各大代銷的開價，房價平均可能上漲5％至15％，但還是有區域及產品上的分區及分級的價格上揚幅度，新聯陽廣告預測，今年大台北地區房價可能上漲10％至15％左右，但住展雜誌則預測，房價可能漲幅約是3％至10％，明顯保守一點。
豪宅房價 可望再創新高
普遍預測房價上漲，其中，台北市豪宅房價可望再創新高價，只是究竟會創到什麼新高，還有待市場考驗，但業者推估，今年一坪200萬元的頂級豪宅應該很快在上半年就可以看見；而台北縣板橋也可能有一坪80萬元的新天價出現，為市場增添熱鬧的話題。
不過，是否能遍地開花？其實市場也並非太樂觀，預估整體市場的議價空間將會再放大，根據國泰房地產指數的調查，2009年大台北地區的房地產議價空間是持續上揚的走勢中，從11％左右上揚到13％上下，2010年的議價空間有多少？目前還有待觀察。
由於2010年推案量大增，買氣能否跟上賣方的推案大量，有待考驗，形成部分業者採取打帶跑的策略，提高賣價，以試市場水溫，但也擔心銷售速度過慢可能影響利潤、或是對下半年的景氣採取疑慮態度，以致普遍的觀點是，議價空間可能再放大。不過，台北縣的議價空間可能高於台北市，主要還是價量關係問題，台北縣是今年最主要的推案區，同區量多，競價拚買氣，是最可能出現的市況之一，只是能殺到多少價，還是看消費者的本事。
房地產市場中，土地價格是決定房價的關鍵因素，在台北縣市取得土地不易的情況下，台北縣市土地可能再飆出新高價，主要原因是，政府標售大面積國有地政策尚未有改變的跡象，且都市精華區的土地才是建商想要的精華地，使得建商只能拚命走向都市更新的整合及以高價零星土地以奪得整合的機會，預估將使得都會精華區的土地再有飆高價的機會。
也因此，都更議題可能是今年不動產市場中最熱門的話題，只是，話題能否化為實質的成功案例，大部分的建商及代銷都還是抱持著比較悲觀的態度。認為成功機率在今年還是不高。
過去最被建商抱怨的是，政府都更程序太冗長且慢，而在使用公權力介入都更化解僵局的部分，一直未能見到實質的成效，即使台北市已經修正都更條例施行細則，將一案中不同意都更的比率減少到10％，政府即會介入，但建商們還是低調的認為，選舉在即，今年可能會見不到實質案例。
對於市場觀點，到目前為止，大致上對今年上半年的預測採取樂觀的態度，主要是景氣已經脫離2009年上半年的谷底，各項經濟指標都指向正向，熱錢流向亞洲等新興市場，台灣是受惠國之一，加上利率仍處在歷史低檔區，房地產成為最有可能受惠的投資標的之一。
專家︰房產不可能獨好
不過，經濟學家不敢抱著太樂觀態度的原因之一是，過去全球央行聯手救市的金融手段，正迫使通貨膨脹危機可能在今年下半年發酵，在沒有足夠的基本面支撐下，危機可能更甚以往，以致審慎以對，在危機擴大之際，房地產市場不可能獨好。
因為各方觀點不一，使得今年的台灣房市預測，總會增加詭譎與變幻未定的論調，以強化其不確定性。
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