不動產都更地政天地-王政緯之部落格

中央社 日期:2010/01/10 （中央社記者何旭如台北10日電）

抱鐵飯碗真的是許多人的夢嗎？根據1111人力銀行最新調查，高達8成4受訪上班族，有意進公家或泛國營事業工作，工作穩定為主因。

為瞭解上班族對前進公家單位意願，1111人力銀行今公布「上班族抱鐵飯碗意願」調查。

1111人力銀行表示，根據該調查，約2成受訪上班族已著手準備公家單位招考，平均已參與3次考試，投入超過新台幣1萬6371元的費用，較去年多出4090元；高普考、地方特考及中華電信招考，囊括最夯報考項目前三名。


1111人力銀行公關總監何啟聖表示，市場景氣與報考公職意願呈反比，景氣越冷，穩定的公職職缺越趨熱門。這次調查發現，有8成4上班族想捧鐵飯碗，與去年4月相同調查相較，報考意願略降2.24%，表示上班族對國內就業市場信心逐漸恢復。


何啟聖表示，上班族中，以工作不到1年的職場菜鳥，進入公家單位任職的意願最高，以考取公務人員高考三級及格者薪資為4萬4850元、普考及格者薪資3萬5200元為例，薪水都明顯高於近年新鮮人起薪，讓職涯不順的社會新鮮人，對捧鐵飯碗產生極大吸引力。


1111人力銀行表示，上班族擠破頭進入公家單位的主因，在可複選的情況下，以
1.「工作穩定/工時固定」(80.62%)佔最高，
2.其次為「裁員風險低/終身僱用制」(45.67%)及
3.「相關福利優渥」 (41.87%)。

2010/01/13 02:44 記者馬婉珍／台北報導

房市經歷漲勢如虹的2009年，今年景氣明顯復甦，有利於房市正向發展，但因房價墊高及利率回升等2大挑戰，專家預期今年應呈現「量能穩定」的格局，而專家更提醒，都更宅的成功率極低、套房的空租壓力大，這2大產品今年走勢牛步，交易恐陷僵局。

去年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金，然而，台灣房屋不動產研究室統計，這類「都更宅」的成功率極低，僅剩下4.68％的成功率，顯見都更案件的完成，並非一般民眾想像的容易。

台灣房屋依據台北市都更處的數據統計，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，申請件數激增，核定件數卻極少，兩方呈現剪刀開口般的差距。

以都更申請件數來看，申請案件一路攀升至去年高達116件，創下歷年新高，但近2年的核定件數都只有20件，可見都更的去化率緩慢。

信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例，假設今年丁先生以每坪60萬元、總價共1,800萬元買入30坪公寓，10年後都更完成，假設丁先生可分回30坪面積，且增值為每坪100萬元，以3,000萬元總價售出，則年化報酬率為5.24％，但若房市走弱，只能賣到每坪80萬元，總價2,400萬元售出，換算成年化報酬率只有2.92％。

此外，蘇啟榮說，不是每間公寓皆可透過都更變豪宅，必須是精華地段、土地持分高的公寓，都更機會較大，儘管如此，都更的核定率極低，且都更時程曠日廢時，若一味追逐都更題材，卻忽略老公寓價格已飆漲過高，將壓縮未來利潤，風險也隨之增高。

而套房產品則因市場供給仍多，空租壓力大，租金報酬率不如以往，專家認為今年買氣恐降溫。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，景氣好時，豪宅、套房等2大產品一向是同步上揚，但今年恐呈現「豪宅熱、套房冷」的脫鉤走勢。

租屋業者觀察，自2008年開始，套房產品的供給增加，相對降低出租率，租金又未見上漲，但房價卻持續攀高，去年不少人搶進當新手包租公，如今紛面臨投報率壓縮至3％以下的窘境，再加上要負擔屋況整理、房屋折舊等成本，包租公毫無利潤可言，套房交易量恐陷僵局。

工商時報    C1/財富           2010/01/12【記者馬婉珍／台北報導】

入住台北縣，已成今年大台北購屋族的首選區域，因北縣人口數持續增加，交通建設及重大開發案也正進行中，專家認為，北縣人口多、居住需求大，加上交通方便可提升區位優勢，未來換屋較易轉手且家戶所得也高，從所得及人口流動分析，北縣最具房地產抗跌保值的要件。

根據住商不動產最新的調查顯示，北市及北縣房價自2008年第4季谷底反彈，至去年第4季已達波段新高且北市北縣的房價比，明顯呈現2：1的局面，也讓北市購屋族深感荷包負擔重，外移尋覓平價宅。

而太平洋房屋根據內政部戶政司的統計也發現，近3年人口淨流入最多的區域，以台北縣居冠，去年1月至11月份淨遷入23,574人，太平洋房屋副總經理李珠華表示，由「人口流動」可看出房市需求，人口淨流入的地區，有房子的實質需求支撐，房價較具增值潛力，不必耽心買在高點。

再由主計處公布的資料可見，每家戶可支配所得的前4名由台北市縣、新竹市縣包辦，北縣家戶所得達97.2萬元。另外北縣政府地政局的「都市地價指數」也出爐，去年的第3季較第1季上漲1.78％，且以新店、永和、板橋、三重等區域，房價回溫最顯著，台灣房屋認為，北縣房價平易近人，且捷運可延伸北縣，交通便利性大為提升，再加上北縣今年升格利多，因此帶動北市人口外移購屋意願。

中央社記者周品均台北11日電

財政部國有財產局為提高國產運用效能，增加投資誘因，修訂國有地招標相關辦法，將權利金從原先以土地市價的5成，改為3成至7成計算，存續期間由原定最長50年，放寬為70年。

國有財產局表示，近年來受到景氣影響，以及權利金、地租、存續期間等規定過於僵化，國有土地辦理招標設定地上權成效不理想，因此，重新訂定「國有非公用土地設定地上權作業要點」，使招標條件更貼近市場需求。

財政部修訂的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，權利金改為以土地市價的 3成至 7成計算；地租計收基期改為土地申報價年息 1%至 5%，存續期間由原先的最長50年改為70年，均較以往具有彈性，已於 7日發布實施。

另外，國有財產局今天也公布北區處近期擬辦理招標設定地上權的國有土地清冊，包含台北市松江路108巷 4號，近捷運新莊線松江南京站的 4筆土地，以及近台北市文山區和興路84巷13號的27筆土地等。

國有財產局表示，最快將於3月起陸續辦理招標設定地上權。

產業快訊－北市將招標5宗大面積地上權

2010/01/12 02:29 記者王信人／台北報導

國產局昨（11）日表示，將在3月公告，台北市5宗大面積國有土地，招標設定地上權；其中，松江路和南京東路口的2宗土地，只有相隔一條小巷，二個面積合計1,445坪，公告現值共14.9億元最受矚目。

國產局為推展業務、增加投資誘因，修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，大幅放寬承租條件，權利金改為市價的3成至7成；租金為申報地價的1％至5％；最長70年。

2010年01月12日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

台北市精華區素地逐漸減少，許多投資人買透天店面不在乎租金收益與投資報酬率，而是著眼於土地價值，造成近期台北市多間投資報酬率低於2%的透天店面，都有投資人搶進。

產權單純有利都更

專家表示，這類透天店面多具備都市更新題材，例如近捷運站、屬於商業用地，已有建商卡位，吸引投資人一擲千金。

整棟的透天店面產權單純，成為建商與投資人卡位都市更新的有利籌碼，近來即有1戶北市遼寧街、長春路附近的店面，空租狀態，卻以總價9000萬元成交。永慶房屋店面事業部經理李元鳳說，這間店面雖沒有承租方，但因已有建商表態談都更，估3年後合建分回的價值達1.2億元，引投資人搶進。

李元鳳說：「近期還有多戶北市透店，投資報酬率低於2%，但具都更題材，也順利成交。」例如民權東路的透店屬商業用地，雖然投資報酬率僅1.7%，但每地坪的成交價171.9萬元，買方看好商業用地容積率較高，且略低於區域土地每坪200萬元行情，未來轉手仍有增值空間。另中山北路與南京東路附近的透店，則因周邊也都是透店，買方看好未來若要改建，較好整合而出手。

去年Q4成交增4成

欣元商仲總經理焦文華說，自從去年政府宣布500坪以上的國有地不釋出後，去年第4季，土地持分大的透店成交比例較前年同期多出3~4成，尤其是商業區土地；近期成交1間位於羅斯福路三段，近捷運台電大樓站的透店，投資報酬率不到3%，也因有改建價值，且屬商二用地，最後以每地坪500萬元成交。

中時電子報 (2010-01-07)  工商時報【記者呂雪彗台北報導】

行政院昨天決定，未來凡30億元以上價值的國有機關用地將優先開發活化。據悉，依公告現值計，各機關代管國有土地價值最高前三名分別為世貿中心君悅飯店（478億元）、市民大道鐵路局台北機廠（243億元）及仁愛路空軍總司令部（162億），其中空軍總司令部位大安區精華地段，未來最具開發潛力。

行政院昨天召開「國有土地清理活化督導小組」工作小組會議，由財政部國有財產局報告國公有土地清查資及高價值國有土地量價及分布情形等議題簡報。為改善財政狀況，政院全面活化國有土地，由朱立倫負責列管清查，預計2年內全面活化。

根據財政部清查，價值在30億元以上國有土地，總計271筆，面積6967公頃，依公告現值計算約1兆2,711億元。政院決定未來凡價值30億元以上國有土地列入優先開發活化對象，並劃分為7大使用分區，即工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區。

據悉，財部報告各機關代管國有地價值最高前10名排行榜，以世貿中心君悅飯店土地列榜首，依公告現值計為478億元，第2名信義區台鐵局台北機廠，價值243億元；第3大安區空軍總司令部，價值162億元。

第4名為板橋大台北新劇院所在地，價值91億元；第5名為世貿中心南港展覽館，價值88億元。6至10名，依次為左營軍港碼頭營舍、台北國際會議中心、建國啤酒廠、故宮博物院區、國防部博愛路大樓。

官員表示，前10名價值高的國有土地，有的已設定地上權，或有既定用途，再作開發機會不大，例如世貿中心君悅飯店、大台北劇院等，未來開發潛力以仁愛路空總司令部最被看好。民國101年，空總司令部預計移至大直後，財政部認不宜再作機關用地，市府擬依都市計畫變更，規劃為商業區或住宅區，一旦開發約有4成需回饋北市府。

建國啤酒廠已被市府劃為市定古蹟，生產線不能停，財政部認為可規劃門面為古蹟，內部為現代化園區，開發用地仍有調整空間。博愛大樓位總統府對面，變更為商業或住宅區可能性不大。逸仙路台鐵局台北機廠現為機關用地，未來作何規劃，下次將邀交通部台鐵局報告。

以價值而言，座落台北市國公有土地價值最高，計1.5萬公頃，價值11兆5,990億元；第2名台北縣計10.7萬公頃，價值3.4兆元，第3名為高雄市，1.1萬公頃，價值2.3兆元。

以面積排行，位高雄縣國公有土地最大，計18.9萬公頃，第2名位於台中縣境內，計12.7萬公頃，第3名台北縣，計10.7萬公頃。官員說，500坪以上大面積公用土地，將透過變更都市計畫，變更住宅區或商業區後與民間合作開發活化。

但在兩岸交流話題不斷下 預期年中就可看到復甦 年底租金可能上揚3%到5%

2010-01-07/聯合報/AA3版/財經【記者許佳佳／台北報導】

去年台灣的商辦市場全年交易量突破1000億元大關。不過，因台北市Ａ級商辦持續釋出，業者預估今年北市Ａ級商辦的空置率將提高到20%，也是歷史新高，有意投資商辦者宜注意。

不過，仲量聯行表示，因香港Ａ級商辦的空置率約30%，新加坡則高達50%，台灣的空置率還算是亞洲國家中的前段班。

而且在兩岸交流話題不斷下，北市商辦的空置率雖高，但以往商辦市場約在經濟復甦的半年後開始加溫；如果經濟成長率在去年第4季開始逆轉，預期在今年中就可以看到商辦市場的復甦。

預估今年底租金可上揚3%到5%。因此仲量聯行也建議現有的商辦承租戶，可能要提早與房東洽談續約，以爭取較佳的租金條件。

信義房屋投資部協理歐人彰表示，原本市場預期去年的商辦成交量，應比前年下滑，但據統計去年商業不動產大型交易累積金額已達1079億元，其中第四季交易規模就占4成，市場交易熱度可用倒吃甘蔗來形容。

而滿手現金的壽險業者，仍是收益型商辦大樓的主力買家。不過，在市中心一地難求的情況下，包括興富發等大型建商也開始加入商辦投資行列。

根據信義房屋的統計，第四季台北市辦公室平均租金每坪約1737元，與去年第三季相比小幅成長。整體而言，部分大樓租金已止跌回升，包括修正幅度較大的Ｂ級辦公室，也呈現跌深反彈的現象。

市府新聞稿

報載本市都市更新事業申請案件過關僅4.6%

• 資料維護:臺北市都市更新處
• 日期:2010-01-06

發稿單位：臺北市都市更新處
日 期：99年1月5日
聯 絡 人：更新事業科　蔡昆達
電 話：02-2321-5696 #2956

報載本市都市更新事業申請案件過關僅4.6%
引據失當，與事實不符
　　
據報載，本市申請都市更新事業送件數2005年為46件、2009年增加至116件，總計427件，通過率僅4.6%。但是經過都市更新處查明結果，報導引用數據是包括都市更新事業概要及事業計畫申請案件數，以申請總數與事業計畫核定數作比較，因數據引用錯誤，通過率之計算與事實並不相符，以致造成民眾誤解。
都市更新處表示，至98年底為止，本市都市更新事業概要申請438件，核准365件，核准率83.33%；事業計畫申請209件，核定90件，核定率43.06%。另外再以去(98)年提送都市更新審議會審議案件為例，於10~12月份審議通過率高達90%。以上實際統計數據與報載比較，相去甚遠，該處擔心因此造成民眾誤解。
更新處表示將持續致力提升行政部門審議作業的效率，並檢討簡化行政程序，以加速本市都市更新事業的推動。