不動產都更地政天地-王政緯之部落格

2010/01/06 02:29 記者馬婉珍／台北報導

展望今年上半年預售市場，因5月1日修正版的「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」即將上路，新規定就是契約書上，必須分別載明主建物、附屬建物及共有部分（公設）的面積及售價，另外現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」規定，也將變更為「有誤差就找補」，看似保護購屋人權益，但相關配套尚未建置，民眾購屋時恐會混淆，因此，專家認為預售市場買氣將受影響。

信義房屋及永慶房屋代銷部皆表示，今年接到代銷案量比去年多，且集中於上半年推案，展望今年預售市場第1砲「329檔期」，將是近年最熱的1次，且北市南港、內湖及北縣新莊等地，指標個案將挑戰區域新高價。

儘管如此，淡江大學產經系副教授莊孟翰仍提醒，5月1日即將上路的修正版「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，俗稱「公設比」新規定，有別於以往採用「權狀坪數」、「室內坪數」告知消費者，並統一以「權狀坪數」計價即可，新規定上路後，建商必須在契約書上分別依主建物、附屬建物（如陽台、雨遮）、共有部分（如樓梯、走道等公設）等面積及售價，分別明列清楚。

民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價

2010/01/06 04:11〔記者項程鎮／台北報導〕

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。

目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。

法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。

政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。

地役權 保障住屋景觀

例如高雄紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。

發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。

法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。

農育權 維護農地原設定

新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。

2010年01月06日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

市中心房價飆漲，迫使民眾向外圍移居。根據房仲業者的網路購屋意願調查指出，高房價降低民眾購屋意願，看好未來半年為購屋好時機的比例已連2季下滑，剩48%；5大都會區中，僅台北縣的購屋看好度不跌反升，較前季調查揚升3個百分點，另有約近4成民眾看漲未來1季房價。

網路調查

根據永慶房屋2009年第4季所做的購屋趨勢調查，全台民眾看好未來半年為購屋好時機的比例為48%，是5季以來首次跌破5成；5大都會區以台北市民眾的看好度最低，僅42%，已連3季下滑，僅台北縣民眾看好未來半年是購屋好時機，比重逆勢上揚。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，目前大台北民眾購屋出現矛盾心態，不滿高房價，但又認為房價下修機率甚低，只好轉往自己較能負擔的外圍區域購屋。

「加速捷運通車」

此次調查中，有33%民眾選擇到郊區購買房價便宜的房子，未來「輕移民」的現象會愈來愈明顯，因此，政府應廣推交通建設，延伸及興建新的捷運線，紓解市中心住宅擁擠的壓力，才能解決高房價問題。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，都會區過高的房價成為10大民怨之首，若要解決這個問題，政府不應該把施政的重點擺在興建平價住宅，因為以往規劃的國宅，位置偏遠、施工品質差，興建後乏人問津，應該要加速捷運通車時程。

此次調查另有問及民眾認為影響今年房市的關鍵因素，有45%民眾首選兩岸經濟協議的簽定，其次是台股表現、國內失業率與升息政策等。葉凌棋說，在預定5月簽定ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）之前，因具題材效益，上半年房市表現仍會不錯。

看好上半年景氣

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，今年上半年因推案量暴增且景氣復甦，房市熱鬧可期。

尤其是台北市南港區與台北縣新莊等地，但下半年房市表現，將取決於游資多寡與利率條件的變化，尤其是利率，為多數購屋人的決策重點。葉凌棋認為，若下半年升息幅度大，加上年底有5直轄市的選舉，第4季房市將盤整修正。

民眾看好未來半年為購屋好時機比率

※註：2009年Q3調查時間為2009年9月14日至9月21日，回收有效問卷共2242份，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.07%；Q4調查時間為2009年12月14日至12月21日，回收有效問卷共1010份，在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3.08%。

※資料來源：永慶房仲集團

2010年01月06日蘋果日報【江碩涵、楊茲珺╱台北報導】

土地交易熱潮持續發燒，2010年才開春，公家機關一釋出土地立刻吸引建商狂掃貨。台灣鐵路工程局昨標售台北市北投區泉源路15 戶已被劃定為都市更新單元的近40年老宿舍，吸引136封標單。

元利、環泥建設也大舉搶進，最後全數脫標，得標價高於底價1.92~2.11倍。業者分析，該批標案底價低於市價3成以上，未來都更開發價值高。

台鐵工程局企劃處地權科表示，這批1970年代的建物曾是台鐵員工宿舍，已劃定為都更區域。

永慶房屋新北投直營店店長施博耀分析，該批標案土地單價得標價與市價相符，附近新建案目前開價每坪40~50萬元，由於該批土地靠近地熱谷風景區，走路至捷運新北投站5~7分鐘，地點條件不錯，適合開發為溫泉飯店或高級溫泉住宅。

元利建設昨天一口氣就標下9戶，台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊分析，元利建設近來積極布局北市都更案，金山南路、和平東路口的角地及南港區南港段一小段619地號實施者皆是元利建設。

台北車站周邊看俏

和旺建設也積極購買老舊民房改建，今年第1個建案「和旺帝標」，就是買下中華路舊透天，整合基地到120坪而推案，因屬商四用地，可興建地上15樓、地下4樓，將規劃17~30坪小宅產品，每坪開價85~100萬元。

和旺建設副總經理吳信忠表示，台北車站由於有雙子星大樓、五鐵共構計劃，未來發展潛力雄厚，但周邊多是老舊建物，資金夠雄厚可以直接買下來、打掉重新開發，雖然基地面積不大，但精華區建案銷售快，買老屋重蓋仍有利可圖。

2010/01/04【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

房地產的投資標的琳瑯滿目，現在又興起「酒店式公寓」的投資管道。業者表示，真正的酒店式公寓其實與商務酒店沒兩樣，唯一不同之處，酒店式公寓多了「家」的感覺，因此吸引不少國際商務人士入住。正因為客源多屬高端精英客層，15坪的套房月租近6萬元，以自備款148萬換算投報率，高達5%左右。

■　酒店公寓軟硬兼具 營造「家」的感覺

打從開門迎賓的這一刻起，入住的賓客獲得無微不至的服務，一切由專人妥善處理日常生活的瑣事，還有清潔人員每天定時打掃房間，或許您會誤以為這裡是五星級飯店，其實這裡是目前台北大直最夯的酒店式公寓。

酒店式公寓與商務酒店在建物規劃上幾乎不分軒輊，工作之餘可約三五好友，來到VIP專屬的酒吧小酌一番，天南地北閒聊交心；回到私人天地，15至30坪的套房樣樣俱全，小而美的廚房可以小秀廚藝，戶外陽台可以眺望美景，酒店式公寓最大的特色就是營造「家」的感覺。

安杰物業總經理陳品峯舉例，有一位大陸台商十多年沒回台灣，經過詢問發現這名台商十分懷念漳州肉圓，因此當他入住的第一天，我們特地去買熱呼呼的漳州肉圓給他，讓他感動到不行。

■　每月租金近6萬鎖定國際商務客層

客製化的服務很貼心，收費卻高貴不貴，安杰物業總經理陳品峯以大直的「羅馬假期」為例，一個月的房租不到六萬元，卻能獲得五星級飯店的服務，如果商務人士長期入住高檔飯店，一個月少說要價十萬元以上。或許有人會質疑，月租將近六萬，客源在哪？誰負擔得起？

陳品峯表示，酒店式公寓的客源不是透過仲介公司或是報紙找客人，安杰物業透過國際訂房系統。掌握穩定客源挑戰經營團隊的能耐，才能確保房客素質高，不必擔心空房率。換句話說，強調「售後回租」、保證「包租兩年」的酒店式公寓，投報率高達5%，對於投資客來說，或許是不錯的選擇。

一窩瘋搶老公寓　都更宅恐泡沬化

卡優新聞網 (2010-01-05)杜曉玥

去(98)年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金。仁愛路四段、國路紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案，從921地震列為危樓，如今搖身變為豪宅，每坪從50萬變110萬；華山三期都更單元、忠孝東路二段40號2~4樓老公寓，每坪飆破103萬。房仲業者開始擔心，一坪換二坪，舊公寓變豪宅，造成民眾一窩蜂搶進老舊公寓，恐將造成都更產品泡沫化。

根據北市都市更新處數據顯示，都市更新「申請案件數」，92年的27件，一路攀升，96年、97年申請各90件，98年更高達116件，創下歷年新高紀錄。不過，台灣房屋不動產研究室調查則發現，都市更新「核定案件數」，雖然一路走高，從92年的2件，到96年19件、97年20件、98年20件。但都更成功率卻只有3.28%~7.3%，96年達7.3%，而去年成功率僅剩4.68%。

另外，淨累計申請案件(累計申請案件數扣除上一年度核定實施件數)，96年260件、97年331件、98年427件。而從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，呈現剪刀開口差距愈來愈大，足見都更不如外界想像容易成功。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示，都更成功率下降有兩大主因，一是申請案件快速增加，尤其是97年90件，98年116件，年漲幅28.88%；二是核定案件數持平，97年度核定20件，98年度核定仍是20件，顯示核定案件成長緩慢，都更去化率太慢。

換言之，都更成敗關鍵在時程的長短。

連921震成黃單危樓的仁愛尚華，也費時7年才動工，況且仁愛尚華都更時程，已算是快速的案例之一。另外全台最受矚目的忠孝東路三段正義大樓都更案，96年事業計劃核定通過，迄今也尚未拆除興建，該都更案也已邁入第15年。因此一般民眾追逐都更題材，期待更新後價值翻倍，殊不知風險極高。

邱太分析，老舊公寓每坪飆破100萬，主要是都更後容積高於現況容積，而有利可圖，但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去，加上都更時程拉長，貸款利息更是一筆沉重的負擔，除非口袋夠深，不然不建議一般民眾進場投資都更宅。

2010/01/01 03:14 工商時報【馬婉珍／台北報導】

自今年開始，換屋族可依自身條件，爭取3大項土增稅減稅優惠，但專家提醒，仍應了解規定的門檻，並列出3大注意要項，以免因疏忽而。

一、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。

【馬婉珍／台北報導／工商時報】2009.12.18

台北市受都更利多炒作，老公寓價格狂飆，也因此壓縮未來都更後的利潤，執行難度更高。

以精華區而言，都更申請件數踴躍，核定件數卻屈指可數，據北市都更處統計，自2001年至今，北市精華區都更劃定件數近80件，申請最踴躍，但核定件數卻不到10件，因地主、建商都想爭取更多利益，常無疾而終，專家建議勿盲目追逐都更利益，慎防套在高點。

台灣房屋首席總經理彭培業於昨（17）日記者會上表示，北市都更議題發燒，老公寓持續飆天價，讓他憂心精華區的都更流程將日益困難。

彭培業說，老公寓價格過高，因此墊高購屋人的取得成本，與建商談判都更時，皆會壓縮到雙方未來都更後的利潤，地主對於價格認知、分配內容、產品設計等條件錙銖必較，建商也未必願意妥協。

此外，一位房地產業者以人性面分析，地主多半不會在初階段表態，都等著排在最後一位與建商談判，除了比照其他住戶，還要多凹個大房間或停車位等，如此延宕下去，讓都更的可行性大為降低。

永慶房屋也認為，都更的專業門檻高，對於有意投資、賺取利潤者來說，未必是門好生意。根據台北市都市更新處的統計，排除「市府劃定更新」單元（如海砂屋、921震災危樓等），自2001年至今，民眾「自行劃定」的都更單元達321件，光是今年的申請件數就超過122件，較去年大增2.6倍，尤以精華區都更申請件數各約80件最踴躍，但核定件數卻寥寥無幾，各精華區不到10件。

永慶房屋研展部協理黃增福提醒，都更享受高獲利的背後，也隱藏著高風險的陷阱。由北市精華區的都更申請件數來看，核定的達成率卻很低，因都更流程冗長，精華區又一地難求，大家都認為，都更後的利潤更大，因此，地主、建商都想爭取更多利益，雙方掀起攻防戰，常讓都更流程胎死腹中。

而「釘子戶」不願拆遷等棘手問題，雖可透過目前法令，依該棟房子更新前的價值給予等值補償，但屋主仍會考量都更後將產生龐大的財富落差，因此未必會接受「等值補償」的條件，建商只好持續舉辦協調會，永慶房屋指出，近期知名的都更案例不乏在完成最複雜的都更流程後，卻碰上地主不願配合辦理信託、融資或推翻已談好的條件而延宕，因此投資人應慎防套在高點或者花更長時間的等待。

都更案／房產業：立法排除釘子戶更好

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2009/12/28

行政院會通過都更案公開展覽及公聽會從30 天降為15 天，並將容積獎勵支付費用改為共同負擔，房仲業者表示，政府目前積極推動都更，因此目前對一些行政程序問題都採放寬手段，這對都更是好事，但是作用不會很明顯。

房仲業者多認為，提振都更案，最有效的方式就是立法徹底解決釘子戶問題以及提高容獎勵，如果這兩個部份能夠執行，都更速度就能明顯加快。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，都更案到公開展覽或開公聽會，大致上已獲得多數或全部住戶同意，也就是已經整合成功，政府將30 天展覽期降為15 天，對相對整合已費時好幾年而言，實在沒什麼差別，至於費用部份，也是只是行政手續細節，不會因此加快都更案時程，或提高都更案的成功率。

2009年12月21日蘋果日報【連珠君╱台北報導】

內政部及行政院選定在淡海新市鎮、機場捷運線沿線及板橋浮洲工廠周邊，預計釋出約1700公頃土地，興建平價住宅。專家認為，在淡海新市鎮及林口等「1字頭房價區」興建平價宅並無助益，板橋浮洲地區過橋即可抵達捷運亞東醫院站，價差差了20幾萬，才最適合。

政策平價住宅鎖定在機場捷運線A7、A9及A10站周邊，A7站為體育大學站，預計釋出75公頃土地，A9及A10站為林口站及山鼻站，分別位於林口新市鎮及桃園蘆竹南山路山鼻橋站旁。

淡海新市鎮太偏遠

以這3個站來看，區域房價原本就不高，新成屋幾乎都在1字頭。

尤其林口新市鎮房屋釋出量大，甲山林廣告總經理張境在說：「林口新市鎮不乏每坪10多萬元的平價屋，價格本來就不高，政府若興建平價住宅與區域價差不大，又比不上一般民間的建築規劃，會乏人問津。」

至於淡海新市鎮也有相同的問題，已開發的區域靠近淡水市中心，但區域內土地大致都已標售出去，只剩下17公頃的商業區及3筆共約8公頃的住宅區，其餘公有土地遠離淡水市區，也難與現有建案競爭。

工廠周邊都更釋地

這次最新提出板橋浮洲工廠周邊，預計釋出277公頃，榮工公司周邊正在進行都更，為專家眼中最適合興建平價住宅的地點。

信義房屋板橋亞東店長許書瑋說，該區舊公寓每坪10~16萬元，面積夠大，過了南仔溝就是捷運亞東醫院站，建案「遠揚加州」每坪開40萬元，此區若能提供1字頭的平價住宅，將是北縣外圍第1圈最便宜新重劃區，對首購族群相當具有吸引力。

2009年12月21日蘋果日報【江碩涵╱台北報導】

北市府已決議3年後一次取消實行20餘年的停車獎勵制度，但建商仍能透過參與都市更新、開放使用空間及參加台北好好看系列政策，獲得最多1.5~2倍容積獎勵。學者批評，政府任意發放容積獎勵，「只獎勵，不把關」讓建商漫無章法蓋高樓，市民無法共享，應有所改革。

政策爭議

北市府建管處主任秘書高文婷表示，由於停獎制度效果不彰，無法提供車位給真正需要的民眾，今年10月北市府討論停車獎勵落日條款，原先預計3年後逐步減少，6年後完全取消；經過1個多月的討論，上月底終於確定3年後將一次取消停獎制度，未來建商無法再透過增設停車位，獲取20%容積獎勵，近期也將從嚴審核建商申請停獎。

花博建綠地獲10%

停獎制度是為鼓勵建商規劃停車位，以增加容積（可興建的樓地板面積）方式鼓勵；雖然停獎將取消，但北市府仍透過其他方式大開容積獎勵之門，其中，參與都市更新最容易取得高額容積獎勵。

北市府都更處表示，配合市府提出的都更要點，最高可獲得50%的容積獎勵，一般約可獲得容積獎勵20~30%；日前吵得沸沸揚揚的豪宅開放使用空間，也可獲得最多20%容積獎勵。為了明年舉辦的台北國際花卉博覽會，北市府大力推動「台北好好看」方案，只要配合清理廢棄建築物、建立綠地等，最多可獲得容積獎勵10%。

無考慮區域發展

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，一般建商土地估價時，多半會計算容積獎勵最大值，並以此作為土地價格標準；停獎制度取消後，主幹道土地價格會隨容積獎勵取消而逐漸下滑，建商也會因考量開挖地下室成本，不再供應停車位。

台灣大學建築與城鄉研究所博士候選人張維修則說，政府給予容積獎勵時只針對個案審議，沒有考慮區域發展，導致區域強者恆強、弱者恆弱，應要通盤檢討。

張維修說，容積獎勵應由全民共享，如停獎、開放空件、綠地美化等，民眾都應該要有享受及使用權利，但建商獲得容積獎勵後卻不讓一般民眾使用，容積獎勵成為炒作房市的工具，「人民也應有審議容積獎勵的權利，不能讓政府將容積獎勵白白送給建商。」