不動產都更地政天地-王政緯之部落格

首見都更案 強拆釘子戶  

2010年02月03日蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】

第一件由台北市政府出面強制拆除的都市更新案即將誕生。北市府都更處表示，「吳興街二期整建住宅」都更案強制拆除執照，昨日發放，最快6月就會拆除。此案為執行都更的建商注入信心，可依法拔除釘子戶，正整合敦化北路「光武新村」的楊昇建設，董事長許典雅即說「有法令就應該執行」。

6月執行

北市府都市更新處去年8月訂定《北市都更條例》第36條，市府可代替實施者強制拆除不願配合參與都更的住戶，只要90%以上住戶同意，且不願參與都更戶數低於5戶即可申請，由政府決議是否強制拆除，但訂定至今從未施行。

東亞建築經理副總經理唐惠群認為，此法令實施後，實施者不會再受到釘子戶擺弄，可拉高都更成功比例。

北市府都市更新處處長林崇傑表示，北市府曾興建大批整建住宅，戶數多、坪數小、產權雜，建商要談都市更新十分困難；市府因此強力推動22處整宅自力都市更新計劃，以「吳興街二期整宅」進度最快。目前僅「吳興街二期整宅」一案申請強制拆除。

每戶免費分回17坪

此案自2000年開始整合，2002年自組都更會。負責整合該都更案的中國建築經理公司總經理陳美珍表示，該整宅每戶產權約17坪，住戶自組都更會，建經公司負責整合住戶、融資、營造監督，住戶可不花一毛錢分回17坪住宅，並出售多餘戶數支付重建費用。「吳興街二期整宅」興建於1970年代，位於北市信義區吳興街450巷，近松仁路、信義計劃區，地段精華。

該都更案已有90%居民同意，但反對者拉白布條抗議。陳美珍說，該都更案已整合10年，一再延宕對願意改建的住戶不公平，故申請強制拆除，拆除執照於昨日發放，隨時可拆，昨日開完公聽會後會協助原住戶搬遷至中繼住宅，「情非得已下，一定會請政府強制拆除，最快6月一定拆。」

釘子戶：選配不公

2010-01-28/經濟日報/B1版/基金理財【記者黃啟菱、洪凱音／台北報導】

都市更新議題發燒，讓老舊公寓房價水漲船高，甚至比新成屋還貴，銀行主管表示，儘管中古屋價格受惠都更議題上漲，但銀行核貸金額可能只有成交價的五成，投資人最好多準備自備款再投資。

三商銀主管表示，銀行貸款有一定鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材、屋齡等條件，因此成交價不等於銀行鑑價結果。

以40年的老舊公寓為例，多數沒電梯，且建材不如新成屋，都會被銀行「扣分」，最後鑑價結果可能只剩土地價值，貸款額度僅約成交價的五成。

除貸款成數低，老舊公寓的貸款年限也相對較短，銀行主管指出，最簡單的計算方式，是貸款年限加屋齡通常不超過50年，以40年屋齡的公寓來說，銀行能容忍的貸款期限約為十年。

一銀、土銀、華銀等公股銀行最近都將業務重心放在都市更新案，一銀去年第四季成立都更部門後，手中握有的都更案已超過120件，地點多在大台北精華地段，屋齡則幾乎都超過30年。

但據台灣房屋的調查，民國92年至98年，台北市都更成功率僅3.28%至7.3%，去年成功率更僅4.68%。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊建議，都更時程長、都更潛力屋的價格又已飆高，加上向銀行貸款不易，民眾除非口袋夠深，有多餘資金，否則不建議投資都更住宅。

邱太煊表示，近期都更成功率下降，主要是申請案件快速增加，但核定案件數持平。98年台北市都更申請案有116件，核定數僅20件，去化率過慢。

房價租金走勢背離　大台北房租跌一成

2010/01/27 04:05 杜曉玥

金融海嘯後，大台北住宅房價去(2009)年第一季起迅速反彈，但租金漲幅不僅遠落後房價漲幅，更呈反向走勢，出現租金跌、房價漲的背離怪現象，且兩者差距不斷擴大，房市長期發展隱憂浮現。租屋業者並指出，接下來新春傳統租屋淡季即將到來，預期房屋空租期將更為拉長，租金走跌機會仍相當高，短期租屋市場恐回穩不易。

根據永慶房仲集團成交資料統計，去年大台北房價全年平均單價漲幅，北市漲37.6%，北縣漲31.5%，均大幅飆漲逾三成；反觀租金走勢卻顯得跌跌撞撞，全年整層住宅平均租金不僅絲毫未漲，Q4與Q1相較跌幅還將近一成。

永慶HouseFun租屋統計資料顯示，去年北市整層住宅平均租金全年跌幅，北市跌幅8.8%、北縣也跌約7%，均呈現負成長，租金明顯與房價走勢背離。

永慶HouseFun租屋網發言人涂金谷表示，去年大台北租金雖於Q2略有回升，但回升幅度不到1%，明顯不及房價漲幅，且之後受到國內失業率攀高，民眾付租能力下滑及市場興起買屋出租等待增值的氛圍影響，導致租屋市場供需更加不平衡，Q3租金不漲反跌，開始呈現回檔走勢，至今仍未有好轉跡象。

去年Q3大台北房價開始大幅攀升，Q3及Q4北市及北縣單季漲幅均逾10%以上，但同期北市及北縣整層住宅租金卻呈下跌走勢，Q3及Q4北市分別下跌4.3%及5.1%，北縣也下跌2.9%及4.8%，租金不漲反跌，走勢與房價背離。

涂金谷指出，由於接下來新春傳統租屋淡季即將到來，預期房屋空租期將更為拉長，租金走跌機會仍相當高。短期租屋市場回穩不易，建議已是包租公的屋主，在目前租金下滑、空租期拉長的市況下，應考量實際房屋市場條件及供需狀況，適度調降租金，以增加出租機會，才能避免因空租期拉長，造成租金更多的損失。

對於今(2010)年大台北租屋市場，涂金谷表示，隨著兩岸互動日益密切，未來兩岸經貿開放，對於國內經濟實質效益如何？是否能使國內失業情況改善，並帶動住屋需求增加、上班族薪資上調及付租能力增加，將是大台北租屋市場租金能否止跌回穩的重要關鍵。

2010/01/27 04:11〔記者黃宣弼／台北報導〕

2010-01-25（中央社記者林沂鋒台北25日電）

都市更新案熱潮引發老公寓身價飆漲，再加上都更也是愛台12建設之一，更讓都更前景看好。但都更開發流程冗長、地主對權利錙銖必較，高獲利的背後是否隱藏著高風險值得深思。

去年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金。

仁愛路4段、國父紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案，從921地震列為危樓，搖身變為豪宅，每坪新台幣50萬元變110萬元。華山3期都更單元、忠孝東路2段40號2到4樓老公寓，每坪飆破103萬元，都更熱潮正熾。

今年位於台北市敦化南路「光武新村」，已經整合通過都更門檻，未來將興建20層新大樓。

房仲預估，光武新村每戶平均30坪，1戶總價約1500萬元到1800萬元；都更改建後，每戶可分回52到55坪，以每坪80萬元到100萬元計算，現在的老房子，未來將搖身變成4000萬元以上豪宅，身價增加1倍以上。

除此之外，內政部也積極推動都更，評估未來4年，協助民間參與都更案約100件，一旦能順利推動，將可以創造6137億元產值。

公辦都更案計50處，其中21處為政府優先主導推動，預計政府投資金額約960億元，招商可帶動民間相對投資約3000億元。一連串動作，都強化都更的熱度。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，都更熱度的確不可擋，不過，都更比一般土地開發流程冗長，且精華區一地難求，地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務更是錙銖必較，更新操作難度極高。

他認為，近期知名的幾個案例也不乏在完成最複雜的都市更新流程後，卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。

他指出，高獲利的背後是否隱藏著高風險的陷阱，是值得大家深思的問題。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太（火宣）表示，老舊公寓每坪飆破100萬元，主要是都更後容積高於現況容積有利可圖，但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去，加上都更時程拉長，貸款利息是一筆沉重負擔，除非口袋夠深，不然不建議一般民眾進場投資都更宅。

黃增福說，都更是政府「愛台十二項建設」之一，近期公權力伸張，除了公有地管理機關已修法參與更新，對公聽會及各項資訊揭露的要求更具體，對於強制拆除不同意住戶的配套措施也已完成，再加上建商、地主透過都市更新進行土地開發較有誘因，是可以永續經營的事業。

他建議，一般民眾也應認清執行都市更新的專業門檻高，從範圍選定、流程事務辦理、建築規劃、產權管理、價值鑑估、融資申請等都需要有經驗的專業人士協助，且每個基地的個案條件殊異，評估過程及計畫內容都得量身訂作。

因此民眾看好都更前景，想從老舊破屋淘金，一定要尋求專業顧問提供完整的諮詢服務。

2010/01/23 09:00 工商時報 記者呂雪彗／台北報導

總統馬英九昨（22）天在財經月報會上指示，華光及華山等諸多政 府為主優先推動的都更案都是陳年舊案，應把握中央與地方為同一政 黨機會，加速推動。此外，金管會與內政部也將共同修法，創造以信託基金方式從事都更案的誘因。

內政部對都更案產值效益的評估指出，未來4年，協助民間參與都 更案約100件，一旦能順利推動，將可以創造6,137億元產值；公辦都 更案計50處，其中21處為政府優先主導推動，預計政府投資金額約9 60億元，招商可帶動民間相對投資約3,000億元。

2010/01/23 【經濟日報╱文／梁任瑋】

為改善台北市的都市景觀，台北市長郝龍斌上任後，推動都市更新「台北好好看」系列計畫，分為八個系列行動計畫和三個整合公共建設計畫，其中台北好好看的第一個系列「地標建築、增加開放空間」，最後有41件開發案獲得推薦，11案已完成都市計畫審議，其中一案已動工，11案已審核通過，14案撤案，16案正依程序辦理作業。

根據台北市都更局統計，北市新舊建物比例為3比97，有太多老舊建物應更新重建，台北市政府為促進都市再生，於2008年1月推出「台北好好看」計畫，藉由經費補助、容積獎勵、簡化行政程序及提供行政協助，帶動民間參與投資，改變都市風貌，包括中國信託國際金融廣場、誠美民生段都市更新案，及位於老舊社區的士林紙廠都市更新案、萬華區的金山石永昌段都市更新案等。

其中位於南港的中國信託總部已於2009年動工，預計四年完工，市府則提供1.5倍的獎勵容積，讓重建後的新建築增加開放空間，促使民間投資，適用地點包括親水河域、老舊社區、交通樞紐及科技產業軸帶等四種區位。

大直地區 建案吸睛

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，綜觀台北好好看已通過與審議中的個案，有不小的比重集中在大直「大彎北段」區域，且基地大多位於樂群二路以北、敬業三路兩側的位置，開發商包括興富發、宜華國際觀光旅館、長虹、忠泰建設與瓏山林等知名企業，其中最指標的就屬於宜華國際觀光旅館，計劃興建成150米高的國際級旅館。

由於「台北好好看」給予高度的容積誘因，有利原本大直金泰段重劃區內的住宅，突破區域內的限制高度，未來這些大樓不僅將成為20幾層樓高的摩天大樓住宅區，室內挑高空間面積至少152坪、挑空高度15米以上，其中位於樂群二路上的住宅，面向南面側，超過16樓以上就可看到基隆河的河岸景觀，將成為新一代的「大直水岸豪宅」。

信義房屋大直店店長吳宜璋指出，去年第一季遭遇金融海嘯時，大直房價曾一度回落每坪50萬至60萬元，隨景氣回溫，現在新房子房價已回升至七字頭，一年內就漲了兩成，未來「台北好好看」地標案陸續更新、完工，大直整體建築的天際線可再拉高，一樓挑高開放空間的設計，也有助於提升區域人文質感，讓大直重劃區環境更漂亮，成為國際級飯店與高級住宅群聚的重劃區。

基河國宅 行情看好

至於每坪房價仍在35萬至40萬元的基河國宅，不僅是入主大直的最低門檻也是首選，他相信該社區房價未來仍持續看好。吳宜璋也建議不妨選擇兼具樂群一路以南、面河第一排和大坪數的景觀住宅，因具稀有性，未來房價頗有想像空間。

蘇啟榮也指出，台北好好看固然是加速都市風貌快速更新的利多，未來這些地標案的推動，不管是辦公園區還是都更案，皆因帶來大量就業及住宅人口，活絡當地經濟，促進地方繁榮，進而有助於形塑當地的新房價，但目前申請作業已經截止。

找潛力屋 看八要件

他提醒近年來都更熱延燒，但並非所有的老公寓都具有「都更」條件，現階段買房最好還是回歸具有「都更、捷運、景觀、機能」等保值條件，才能把風險降到最低。

信義房屋建議，要找潛力屋，一定要找臨大馬路、基地大且方正、嫌惡設施較少、有捷運線經過、生活機能成熟、有景觀、周邊已有成功的都更案例以及有重大建設等八大要件，且商業區又優於住宅區，取得容積獎勵較高，當然對於老屋翻新是更有機會。

蘇啟榮認為，具備上述條件愈多的住宅，即使放著收租也相對保值；不管是自住還是轉手都很容易。

購屋者只要能掌握這些原則，即使未搭上台北好好看的都更順風車，也不必擔心買到房子後會貶值。

2010/01/24 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

國產局預計本周四（28日）公開標售今年第一批國有非公用不動產，以第一標號116坪土地最受矚目，每坪底價289.09萬元，因基地擁有台北市仁愛路二段53、55號門牌，市場預料每坪將飆上500萬元。

此次標案總計18標，其中台北市中正區、大安區精華區土地占了五筆標號，總坪數達880.5坪，此五標總底價更高達10.63億元，土地使用分區大多是住三、住三之二。

台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，北市精華地段土地地主惜售，加上國產局500坪以上國有地只租不售，改以設定地上權、參與都更等方式進行，50坪左右小面積土地建商已很積極爭取，更何況是100坪以上，預料標脫價格有機會挑戰新高。

此次標案最受矚目的第一標號，基地坐落於仁愛路二段、臨沂街口角地，鄰近仁愛鴻禧大樓，基地面積116.16坪，底價3.36億元，每坪289萬元，使用分區為住三之二用地，容積率400%、建蔽率45%。

邱太煊分析，該基地位於仁愛路豪宅聚落，不僅格局方正，且為雙邊臨路的角地，臨40米仁愛路及6.3米的臨沂街；此外，基地附近多為老舊公寓及大面積土地，若整併周邊土地將可興建豪宅出售，未來每坪房屋售價將挑戰250萬元以上。

值得注意的，基地東面211地號為程姓民眾所有，基地面積35坪，210、210-1地號為謙順行所有，基地面積高達588.96坪土地，基地北面多為四樓、五樓矮公寓，面積約130餘坪，若能順利整合，基地面積將達900餘坪，將成為仁愛路上罕見的近千坪土地，更勝仁愛路三段吾疆豪宅基地面積636坪。

另外，去年7月31日安家國際以每坪462萬元標下杭州南路、仁愛路口226坪住三之二土地，也在這塊基地附近，雖本次標售土地基地面積不如安家國際226坪，但周邊整合潛力驚人，讓第一標號有機會挑戰安家國際每坪462萬元的高價。

此外，第四標號位於建國南路一段286巷5、7號，在仁愛路帝寶豪宅對面巷弄內，基地面積土地162.44坪、建坪313坪，標售底價2.19億元，土地單坪134.81萬元、建坪單價69.97萬元。

本塊基地方正，地上建物為四樓及二樓舊建築，雖位於巷弄內，但面積夠大，可單獨開發，非常有吸引力，且基地鄰近幸安國小、延平中學及師大附中，地段有明星學區的加持，得標價格肯定不低。

2010年01月22日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

北市中正區近期將有3個戶戶百坪、每坪破百萬元的億元豪宅建案出籠。宏普建設「台北官邸」13戶已被超額預約，其中1棟2.5億元的別墅，有3組豪宅客排候補，國泰建設「杭州北路」案、新成屋「宏綺首相」也將在329檔期開賣。

中正區多次標售土地吸引建商搶標，2007年國泰建設以11億元搶下杭州北路249坪土地，換算容積單價（每建坪土地成本）每坪74.88萬元；2008年宏普建設也以7.05億元標得363坪土地，容積單價每坪86.32萬元。

百坪別墅預約一空

因為成本不低，建商去年不敢貿然推案，待確定房市V型反轉，今年紛推案搶市，清一色都是上億元百坪豪宅。

宏普建設「台北官邸」打頭陣，每戶皆百坪樓中樓，客廳陽台挑高6.8米，可種植大樹，建商稱為「立體別墅」。

宏普建設協理游武龍表示，土地成本飆高，建商產品必須創新，「對豪宅客來說，室內裝潢可以改變，建商必須更加琢磨建物外觀與格局。」目前開價每坪110~120萬元，僅13戶已預約一空。

國泰建設「杭州北路案」先動工，預定329檔期開賣，國泰建設協理陳仁澤透露：「開價一定是3位數以上。」將規劃90~100坪雙併大樓，總銷金額逾25億元。

杭州南路巷內新成屋建案「宏綺首相」，去年上半年金融海嘯餘威仍在時，原打算全棟出售，不過隨景氣回溫，價格慢慢調高，目前每坪開價105~118萬元，僅銷售3成。

現場專案協理吳亮浤說，國有財產局不再標售500坪以上土地，建商更加惜售，預定今年329檔期強銷。

（中央社記者韋樞台北19日電）台北市政府地政處公佈2009年全年的買賣移轉棟數達6.36萬棟，其中以南港和松山區年增率最高。信義房屋表示，這兩區因為重劃區和捷運重大建設等，促成房屋移轉棟數增加。

台北市2009年整體房市買賣移轉棟數為6.36萬棟，追上2008年的6.41萬棟，差不到1個百分點，從數據中發現，2009年房市熱門區段集中在市中心區，與內湖、南港地區。

以整年度來看，南港區房市交易年增率最大，達14.37%；其次是松山區的13.36%；年增率第3到第5名的區分別是信義區 (7.61%)、大安區 (7.07%)與內湖區(3.24%)。

信義房屋 (9940)表示，南港地區近年重大建設題材不斷，SARS後推案的預售案，已成為新成屋在市場上流通，加上重劃區的整齊環境，吸引買方到南港購屋。

信義房屋南港重陽店店長陳少綱指出，包括重陽重劃區、經貿重劃區，區域內物件多屬5年內的新成屋，客戶指名度相當高，如重陽重劃區3房加車位的新成屋，總價約2000萬至2500萬元，不少松山區客戶跨區來購屋。

陳少綱說，2010年南港地區還有4大開發案可期待，包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥的豪宅合建案，預計2010年捷運南港線東延段將通車，有利南港房市再向上推升。

在松山區部份，信義房屋南京店店長盧漢寶表示，松山區的買方以區域客居多，不過2009年下半年有一些來自於大安及信義區的買方尋找標準3房屋。這些買方受大安、中正等區屋主惜售，購屋選擇性不高，因此移轉到松山區看屋。

盧漢寶分析，小巨蛋周邊2000萬元上下的中古電梯三房頗受大安區的客戶偏好；南京東路五段也因房價相對低，加上捷運通車期越來越近，外來客看屋越來越熱絡，1500萬到2000萬元的中古電梯三房相對搶手，新成屋詢問度也高。

北市外圍的北投、文山與大同區，平均房價較市中心低，但相同的預算在北縣可找到條件很好的新大樓，因此上述地區2009年的房屋買賣移轉棟數，較2008年衰退。

2010/01/20【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

從去年的尚華仁愛大樓，到近日的光武新村都更案，都更美夢讓不少民眾心存期盼，也許有朝一日也能讓老舊公寓，變身成為人人稱羨的千萬豪宅。到底具備哪些條件的老宅，才有機會都更改建？房仲業者提出一個最基本的門檻，假使名下老舊公寓的每坪身價不及35萬元，根本不敷改建成本，不妨打消都更念頭。

■　自辦都更難度高 必須通過3階段

都更涉及的領域廣、問題雜，一般民眾仍停留在保守觀望或極度樂觀的兩種矛盾拉鋸中，永慶建設總經理葉凌棋明白表示，並非所有老舊房屋都有麻雀變鳳凰的都更機會，如何用簡單的條件判斷都更潛力屋，應該要回歸基本的法令規定及市場條件。

依據台北市的現行法令規定，民眾參與都市更新重建可大別為三個階段，第一階段為「更新單元劃定」；第二階段為「事業計畫暨權利變換計畫」；第三階段為「都市更新重建」的執行。民眾所居住的地區若非市政府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃定，想自行辦理都市更新，便須達到第一階段的門檻。

■　投資都更宅3條件缺一不可

官方制定的都更門檻常讓人一頭霧水，有看沒有懂，葉凌棋以淺顯的例子說明，譬如「屋齡與結構」是廣為人知的評估標準，只要建造日期是民國78年5月5日之前的建物，就符合都更的指標之一，目前屋齡超過30年以上的區域，主要分布在萬華、大同、中正、松山、信義、大安等六區，又以中正、松山、大安最為熱門。

另外一個都更指標是緊鄰「重大建設」，也可望提高都更機率，譬如捷運出入口、國際觀光景點、大型體育設施或面積一公頃以上的公園。葉凌棋透露，永慶分別在士林與大安區整合都更物件，條件是位於商業區、緊鄰大馬路的老舊公寓，而且房價至少要35萬以上，因為都更改建每坪營建成本約25萬元，倘若現行房價連35萬的低標都達不到，參與都更的建商根本無利可圖。