不動產都更地政天地-王政緯之部落格

試院院會10/8日院會通過「國家考試考區設置原則」修正案。


考試院林秘書長水吉表示，為使各種國家考試增設台北以外考區有合理標準，同時使考區設置地點更為明確，分別
(1)修正北部、中部、南部考區名稱為臺北、臺中、高雄考區；
(2)另為便利應考人就近應試需求，各種考試報名總人數達3萬人者，修正東部考區為分設花蓮、臺東2考區；
(3)各種考試報名總人數達5萬人者，增設新竹、臺中、嘉義、高雄、花蓮、臺東考區，
(4)規劃自99年公務人員初等考試開始實施。


增定特種考試地方政府公務人員考試、公務人員特種考試原住民族考試應設置的考區；及照顧身心障礙人員舉辦的考試或實施電腦化測驗的考試，其考區之增設，得不受第3點視報考人數增設考區標準的限制，彈性增設考區。

自由時報 日期:2009/10/04 04:09


〔記者楊久瑩／台北報導〕國家考試標榜公平公正公開，但典試法二十三條中有四不禁令：
(一)應考人不能閱覽試卷
(二)不能複印試卷
(三)不能知道命題委員是誰
(四)不能要求公布申論試題的參考答案。
規定最後還附註「其他法律與前項規定不同時，適用本法條」，讓應考人的考試權益幾乎被剝奪盡淨。


考選部近期已展開典試法修法作業，但典試法中關係到應考人成績複查權益的「四不」條款，依舊不動如山，學者程明修認為，四不條款過度剝奪人民閱覽卷宗的權利。


根據考選部統計，每年各類國考成績公布後，總計約有四萬人次的應考人會申請複查成績，以今年高普考為例，十二萬應考人中就有高達八千人提出申請，但複查成績，只能確認分數有沒有加錯或登記錯誤，無法再進一步爭取知的權利。


考選部針對「四不」有以下考量：
(一)擔心命題委員安危 名單不公布
針對到底要不要在考後公布命題委員，考選部官員認為萬萬不可，否則國考恐怕會開天窗，更誇張的說法是，擔心有老師會「被亂棒追打」。

98年公務人員高等考試三級考試暨普通考試於今（15）日上午9時30分，在考選部國家考場8樓禮堂舉行放榜典禮。

本考試總計
一、報考122,597人（高考三級56,057人，普通考試66,540人）
二、全程到考81,568人（高考三級37,292人，普通考試44,276人）
三、錄取人數3,423人
(一)高考三級錄取2,166人（正額1,605人，增額561人）
(二)普通考試錄取1,257人（正額883人，增額374人）
四、錄取率4.20%（高考三級5.81%，普通考試2.84%）。

公務員高考 報考比去年增一倍

《民視新聞網》更新日期:2009/09/20 00:01


資格限碩博士報考的公務員高等考試今(9/20)登場，受到不景氣的衝擊，今年報考人數有3500多人，比去年足足多了一倍，甚至有博士班學生還有2年多才畢業，就先急著來考試。


考生埋頭苦思答題，眼前的每間教室塞滿滿，今年報考公務員高等考試總計3000多人，大家都是頂著碩博士的高學歷，擠爆考場。


工作難找的畢業恐慌，燒進校園，剛畢業和還在學的，沒卡到職位前都先考再說，也讓今年報考人數激增，回頭看2006年的時候，報考人數不過1129人，錄取率還有6%，2008年才增加大約500人，到了今年卻衝破3500人報考，足足比去年多了一倍，錄取率只剩1.59%。


因為不只學生畢業工作難找，就連擔任公職的民眾也想增加實力，就怕那天飯碗不保。考生當中，最年長是62歲，一旦通過高考，薪水至少5萬起跳，在經濟不景氣的這個節骨眼，多考取一種資格，等於是多一條生路。

一博愛特區擴大 建商火大要國賠

2009-09-30中國時報【林佩怡、石文南、王莫昀台北報導】

博愛特區管制範圍擴大，區內目前有卅九個建案，還有許多超過廿四公尺高的舊房屋，若拆屋恐引民怨，若不拆國安又該如何維持？都市發展局長丁育群表示，根據法令，只要有礙公共安全即可拆除，但不希望走到這一步，可考慮以容積移轉方式補償。

對於這項新措施，建築開發商、都更業者皆大為反彈。有業者指出，這項規定的落實，恐有逾千億元建案受到波及，推案規模因此大幅縮水逾半，未來不排除要求國賠。

逾千億元建案恐受波及

府方人士則強調，府方建議博愛特區建物容積率移轉一案，是以溫和方式兼顧民眾、建商的權益，以及維安的需求。他也回應外界質疑，「難道為了讓建商多蓋兩層樓，就要罔顧維安需求嗎？維安的經費難道不是民脂民膏嗎？」

北市都市發展局長丁育群指出，國安單位六月九日來文，要求擴大博愛特區範圍，北市府初步同意，於上個月依法公告。

都發局表示，因總統府及中興寓所周邊建築開發案，導致建築高度及元首安全引發關注，市府與總統府、國安局等單位研商後，把總統府及寓所周邊納入都市設計審議範圍。換言之，未來新博愛特區內的新建物最高只能達廿四公尺，約七、八層樓高。

台北市都發局表示，博愛特區四五.四五公頃，新博愛特區擴大至二三四公頃，管制範圍為原本五倍，範圍將東起中山南路、信義路、杭州南路、愛國東路，西至中華路，南為和平西路、寧波西街，北為忠孝西路所維繫之區域。

據瞭解，知名建商，如元大、潤泰新、力麒、皇翔、揚昇等建設都在區內擁有土地或建案，受到波及的建案、都更案，逾千億元以上，損失高達逾數百億。

政府擬以容積移轉補償

簡單講，目前區內土地只有航高限制，一般可以蓋上二十、三十樓，未來為顧慮「國家元首安全」限高二十四公尺後，只能蓋七層左右。以區內新大樓房價每坪約在八十萬元至一百五十萬元間，土地面積一百坪建案分析，限高發布後，建商損失將達十五億至三十億元。

去年才以十九億八千萬元買下植物園附近土地的潤泰新，建照尚未取得，博愛特區若擴大，恐受到衝擊。

但潤泰新也只低調表示，將依政府規定辦理。

小檔案－容積率─每坪地可蓋的建坪

2009-09-30中國時報【黃樹德】

 09月21日蘋果日報

台北市精華區段公寓熱門，根據信義房屋統計，今年6月公寓成交量達到高峰，是1月的3.21倍。
購屋人購買公寓，除了自住、出租投資外，若公寓屋齡大，則同時具有都更效益。如何選擇都更價值高、未來增值性強、投資效益高的公寓標的，也是一門學問。

「拖愈久效益愈低」

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示，從不動產估價的角度來看，土地持分越高、使用分區的容積率愈高，都更效益愈強。
一般說來，商業用地較熱門，常見的商二、商三用地，容積率分別為630%、560%，比起一般住宅用地，都更價值較高；可用簡單公式，計算都更後可分回多大面積的建物或價值。郭國任說：「盡量選擇臨主幹道第1排或第2排的公寓，都更機會較大。」
東亞建築經理公司特助唐惠群則表示，熱門地段仍是都更要件，北市幾個房價較高的區域，相對來說，都更增值效果也最強；另外則可選擇旁有公有土地、大面積空地的老屋，未來建商整合價值高，較容易都更成功。
唐惠群說，捷運、熱門商圈旁的老屋也具有高都更價值；但須特別注意，1樓有熱門店面的建築，因屋主考量房租收益問題，未來談都更會較為困難，「都更過程拖愈久，效益就愈低。」
記者江碩涵

如何計算都更價值

◎公式
土地坪數×(法定容積率+都更獎勵容積)×銷坪係數（約1.65~1.75）×分配比例（60~70%）＝都更後分回建物面積
「都更獎勵容積」因都更條件有所不同，通常可增加建物1.2~1.3倍容積率，最高可達1.5倍；但建商須要成本及利潤，都更獎勵容積多餘的容積通常會歸為建商的利潤與其他支出項目，為求反映真實情況，以下暫不考慮都更獎勵容積，僅以「合建」概念計算。例如法定容積率560%的商三用地持分10坪，公式計算：10×560%×1.65×60%＝55.44，約可分回55.44坪
註：公式為簡單計算方式，依實際情形不同有所差別。使用分區容積率，可查詢北市都發局網站http://www.udd.taipei.gov.tw
資料來源：宏大不動產估價師聯合事務所

 北市華山特區創高價

【蘋果日報 江碩涵╱台北報導】2009年09月21日

都市更新不僅讓市容更美觀，也讓老屋屋主有機會老厝變黃金。不少投資客看準都更獲利空間大，會以高於市價的價錢，買下精華地段老公寓，長期布局；上周華山特區一期更新區附近的老公寓遭法拍，以逾底價1.7倍拍定，買家看中的就是都更機會。

看準商機。上周四，台北地方法院才拍出1間位於忠孝東路二段、華山一期更新區附近的老公寓，建物面積約43坪，地坪13.9坪，法拍底價為1810萬元，因土地持分非常高，加上為商三特用地，最後以3088萬元拍出，超出底價1.7倍。永慶房屋研展部協理黃增福表示，該標的每坪約71.8萬元，高於附近公寓市價；但土地約值222萬元，換算成容積單價（每建坪土地成本）46.5萬元，以中正區土地行情來看，屬於合理範圍，都更價值相當高。

40年老屋每坪衝75萬。中信房屋忠孝加盟店經理吳靜儀表示，不少投資人專找已被劃定為都更單元的老公寓卡位，如信義區某個正被劃定為都更單元的街廓，正在談自建都更事宜，有投資客知道某公寓屋主急換現金，便以每坪75萬元高價買下近40年老屋；當地行情每坪38~40萬元，投資客以幾乎超出行情2倍價格買下，就是為了都更的增值。但台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊認為，近來不少老公寓屋主心態愈擺愈高，認為老屋非常具有都更價值，殊不知都更須花上長時間整合談判，才能順利完成，其中耗費的心力與時間也相當可觀，他提醒「民眾在選購老公寓時，若以都更為目標，須特別注意地段與都更價值，絕對不要一味衝高價錢，都更不成，欲哭無淚。」

北市都更案達506件。近日就有好幾宗標屋、標地、法拍案件，讓老公寓行情飆高。上月13日國產局標出敦化南路一段屋齡36年的小套房，每坪65.2萬元成交；上月27日和本月10日也標出南港舊莊街30年老公寓共12戶，全數標脫。
上月底，營建署成立都更整合機構，配合全台31處優先推動地區優先進行，專責推動都更作業流程，加速都更腳步。根據北市府都市更新處統計，北市目前由市府劃定的都更單元共208件，民間自行劃定的件數有298件；其中以大安區、中正區、中山區及信義區為前4大劃定都更區域，歸類為都更熱門區域。

2009/9/10更新】
考試院院會今（10）日通過公務人員初等考試規則附表「公務人員初等考試應試科目表」修正案，
(一)公務人員初等考試應試科目國文（作文、公文與測驗）修正為國文（包括公文格式用語）；
(二)題型由混合式試題修正為測驗式試題；考試時間為1小時；並自預定於99年2月6日至7日舉行之公務人員初等考試開始適用。

由於建築法規的更改，目前新蓋大樓的公設都在25%到30%，豪宅產品更不用說，有的高達4成左右，因此，公設灌水的爭議，開始引發不少購屋族的警覺，建議消費者購屋前，先詳讀合約內容，破解建商公設灌水的各種花招！

■ 精算謄本坪數 掌握預算購屋

為了讓房子更好賣，建商常常將小公設，也就是公用樓梯的坪數，或者是車位車道灌水成室內空間。房仲業者吳竹武表示，有的房子樓梯就佔了大約2坪左右，但卻沒有在謄本中表現出來，以25坪的主建物為例，2坪的樓梯空間，只能作通道，不能做室內來使用，對消費者來說，根本是灌水公設，「以精華地段而言，2坪空間的價值，可能就已經高達100多萬了，約莫等同一台進口的房車！」

此外，房仲也建議，購屋前不但要詳讀契約謄本，也要學會精打細算，以免花太多預算購買公設坪數，得不償失。以帝寶為例，每戶總價1億4千萬起，公設比高達將近3成，光是買公設，每戶就花了4千多萬，足夠一般民眾買3、4間中古屋了，倒是已經有10年以上歷史的電梯大樓，感覺相對划算，因為公設比大約在2成，至於一般5樓以下的30年公寓或是透天住宅，公設比更低，只有10%以內。

■ 公設相關規定 詳載訂型化契約

建商全聯會秘書長于俊明建議，建物產權的登記範圍，包括主建物、附屬建物、共有部分及內容，行政院公平交易委員會、內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」都要求完整揭露；成屋的公設及附屬建物等資訊，也已見諸建物登記簿謄本，都是買家可以參考的資訊。

另外，公設項目、分攤比例及所有權的劃分，都應在契約中揭露，讓購屋者選擇，于俊明更認為，政府應著重在引導「交易資訊」揭露，以促進市場公平競爭，而非把合法建築項目誤解為「虛坪」，造成消費者購屋時的混淆不清！

內政部完成預售屋契約修正草案，未來建商必須依法將主建物，附屬建物和公設的真實售價全部列出來，消息傳出，讓不少建商很頭痛，唯恐過高的公設價格，影響購屋族的買屋意願，不過，有建商私下表示，有人可能把公設單坪價格拉低，轉嫁到主建物的每坪售價上！

■ 公設費用轉嫁 單坪房價不跌反漲

現在預售屋的公設比，動輒高達3、4成，內政部已經完成預售屋契約草案，未來建商不但要公告主建物、附屬建物和公設的面積比，就連最敏感的價錢也得攤在陽光下。

但大台北地區動輒上百萬的公設價錢曝光，不少不願降價求售的建商，擔心將影響房市買氣，把公設價格轉嫁到主建物的單坪售價上，如此一來，不但消費者佔不到便宜，一般民眾想賣屋，也得被迫公佈公設價格，賣屋困難度增加，有業者私下表示，每坪三十萬的房子，如果為了要分擔公設的價格，可能要開價四十萬，「能接受的民眾，實在不多！」

■ 高公設大樓喊漲 衝擊中古公寓行情

將附屬建物和公設的價值，挪移到主建物的總價上，看似總價沒有變，平均每坪單價的漲幅，卻反而讓消費者大打退堂鼓，房仲私下表達憂心，「這恐怕會直接衝擊公設比相對較低的中古公寓行情！」傳統公寓的公設低，是不少精打細算購屋族的最愛，不過，如果鄰近大樓為了降低公設價格，而提高單坪售價，很可能會順帶拉抬了周邊中古公寓行情，這對購屋族來說，未蒙其利先受其害！

原本想保護消費者的內政部，卻因為道高一尺魔高一丈，在建商拉高主建物單價後，就連過去最價廉物美的中古房市，也受到影響，消費者同樣還是房市的待宰羔羊！

鄉林建設士林官邸推出每坪300萬元建案，北市府說，該建案使用分區是「特定商業區」，只能作為一般事務所、餐飲業使用，建照上特別註記「不得作為住宅使用」，若不實廣告、誤導民眾為住宅使用，最重可處以撤照處分。

鄉林建設士林官邸案，一度被媒體報導為頂級豪宅，曾引發台北市長郝龍斌高度關切，郝龍斌曾經主動向媒體表明，不希望外界誤以為此地為「豪宅」銷售案，明白指出該案建照特別標註「不得作為住宅使用」，請外界特別注意，也請建商遵守相關的規定。

鄉林建設發言人應致德強調，「士林官邸案」本來就是規劃為商辦使用，產品定位清楚，在銷售時也都清楚告知消費者其規劃為商辦產品，廣告上更沒有誤導消費者，即該案絕非住宅使用。