不動產都更地政天地-王政緯之部落格

近日成立專責部門 已有近百案件在進行或申請 商機上看千億元

2009-11-13/經濟日報/A17版/金融【記者洪凱音、梁任瑋／台北報導】

銀行積極搶進都更商機，據了解，第一銀行近期著手建國南路、民生東路（鄰近台塑集團）的老社區都更案，兩案總基地面積各為1,500坪和2,400坪，預計總銷金額則可達150億元與100億元。

一銀副總經理江金德表示，目前進行或申請中的案件已近百案，最後完成率可能僅三成，但預計三年內可創造上千億元的不動產總銷量。

一銀昨（12）日常董會也通過，在法人金融事業群旗下設立「都市更新部」，是首度有國銀成立都更專責部門。一銀表示，都更案最困難的是整合工作，透過「都更部」提供整合、信託管理、房貸與融資的金融服務，可讓過去平均要兩年多的整合工作至少省下半年的時間。

一銀、華銀都希望以「異業結盟」方式，在建商、建經公司、營造廠等廠商中扮演公正第三者角色。土銀目前也有24個都市更新案待辦理，已完成信託財產的金額則逾76億元。

土銀並獲財政部支持，將投入3億元資本成立「都更投信公司」，預計99年編入預算，成立目的是向投資人募集資金，連結投資國內著名都更案。

【記者梁任瑋、李淑慧／台北報導】第一銀行副總經理江金德昨（12）日指出，一銀成立都更部後，將結合已有更新能力的建商、營造廠及更新顧問公司，真正扮演「委託代位實施者」，也希望金管會放寬受託銀行不能擔任都市更新事業實施者的法令限制。

金管會官員則對此表示，銀行法規定的銀行經營項目並無「都市更新的實施者」，因此目前銀行只能扮演都市更新的資金供應者。

銀行局官員表示，銀行現在有幾個方法可參與都市更新案，例如成立「都市更新基金」，或者是不動產證券化過程中承作開發型不動產；但針對業者建議，金管會會檢討現行法令是不是有必要進一步放寬。

金管會在93年曾發函給金融機構，明定受託銀行不能擔任都市更新事業實施者。銀行指出，這讓目前擁有龐大都更案件的銀行，只能以「代理實施者」協助住戶申請都市更新。

代理實施者是指由地主委託代理實施者進行都更重建，籌措資金與整合工作都由住戶自行負責，代理實施者只收手續費，不參與分配房屋，例如一銀先前的尚華大樓都更案就是一例。

2009年11月11日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

都市更新發燒，造成北市公寓房價貴得離譜。根據房仲業者統計，今年第3季不僅北市老公寓每坪均價突破40萬元，市中心公寓房價更是漲過了頭，中正區出現老公寓平均成交價比新成屋還貴，每坪均價高達約55萬元，比新成屋每坪貴了4萬元。

1坪破百萬成特例

永慶房屋研展室協理黃增福說，第3季因為成交多戶忠孝東路的華山更新地區公寓，每坪成交價70~80萬元，有1戶成交價甚至突破百萬元，帶動中正區公寓成交價；但同季中正區成交的新成屋卻集中在環河一帶，拉低新成屋行情，使今年第3季中正區的公寓均價比新大樓還貴。
雖然中正區公寓比新大樓還貴的現象為成交特例造成，但北市公寓的房價翻漲過快卻是不爭的事實。據永慶房屋統計，今年第3季北市公寓的每坪均價40.5萬元，站上歷史新高，與第1季的公寓房價相比漲幅超過2成。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，北市公寓房價連翻漲，主因就是都更效應讓買方大膽追價，「但其實從全部屋主同意到送件完成，少則3~5年，更久甚至長達10多年，尤其是1樓有店面的社區，因工程期間屋主將損失租金收入，要全數地主同意更不容易。」

莊孟翰舉例，中正區華山更新地區，規定住宅及商業大樓要同案開發，且大樓採臨路退縮設計，造成權益人變多，1樓屋主對於未來店面的效益不確定性也增加，拉長整體協商時間。

2009-11-04 中國時報 【王莫昀／台北報導】

    　老舊公寓飆翻天！行庫主管昨透露，位處北市民生社區，一戶38坪一樓公寓，最近以4800萬元成交，足足較二、三年前成長一倍以上；負責交易的業務員還指出光是民生社區已經手18戶老舊公寓交易案。

    　這類「老公寓」價格被烘抬成「異類豪宅」。信義房屋民生店協理鄭安成說，民生社區是台灣第一個重劃區，像是聯合二村，因當時規劃留有法定空地，地基80坪，只蓋一半，因此每戶公寓土地持分往往高達20坪上下，使得售價硬是高出附近其他公寓一至二成。

    　都更助漲 民生社區成交18戶

    　這波老公寓熱潮，主要受到都市更新議題推波助瀾下，漲幅驚人。業者指出，9月份，被劃定為都更區的華山一期一處3樓公寓法拍，以總價3088萬元拍出，換算每坪建物價格為71.8萬元，價格之高，令巿場一片嘩然。同時，日前國產局標售華山三期老公寓，進一步飆破百萬行情，以每坪103萬元脫標，華山一期買家見機不可失，近來悄悄地將才到手的老公寓托售，每坪開價100萬元，未來就算以90萬成交，一來一回，便賺了約800萬元。

    　住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，民眾不要盲目跟進，還是以自住為宜，若要投資最好選擇30年以上、政府列為優先推動都更區的產品，較能享受都更效益。

    　4、5層樓 每坪價差近4萬

    　據台灣房屋成交資料庫統計，今年1至9月北市公寓熱銷區域，與去年同期相較，大安區穩站冠軍，中正區、及民生社區所在的松山區領先信義區，分居二、三名。

    　有趣的是，同樣是老舊公寓，四層樓的公寓產品，又較五層樓的吃香些。信義房屋統計發現，在北市中心內一樣都是公寓產品，四層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊影響，反而因土地持分較高，平均成交單價比五層樓公寓還高；以第三季成交紀錄為例，四層樓公寓每坪單價平均高出五層樓公寓產品約3.7萬元。

    　信義房屋統計，2007年第2季前，四、五樓公寓每坪單價價差約5％至6％，最高不超過10％，但2007年第2季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，一般民眾開始注意到老舊公寓「內涵」，也就是持分土地背後潛在開發價值。

    　據統計，從去年第二季開始，四層樓公寓與五層樓公寓平均單價開始拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大，包括07年第二季、09年第二、三季，均是市中心四層樓舊公寓房價明顯高於五層樓公寓的時期，兩者最高單季每坪價差達7.4萬餘元。

 009-11-04 工商時報 【王信人／台北報導】

    　立法院日前完成「一生一屋」的朝野協商，都市面積上限降到1.5公畝(45)坪，非都市降為3.5公畝(105)坪，國民黨立委賴士葆表示，如果「沒有被其他法案卡住」，預估立院很快就可順利三讀。符合條件的自用住宅出售，土地增值稅可適用10％優惠稅率，沒有次數限制。

    　財委會在今年上半年初審通過土地稅法第34條修正案，俗稱「一生一屋」，當時，財長李述德支持立委陳淑慧提案，把行政院版的土地面積限縮拿掉，土地持分都市上限重回到3公畝，非都市7公畝，但民進黨要求須經朝野協商。

    　至10月下旬，立院財政委員會召委國民黨立委賴士葆與民進黨立委黃偉哲，代表二個黨團，完成協商並簽字，並恢復行政院版本的面積限制。

    　但在，「一生一屋」完成朝野協商後，中央銀行總裁拋出關切銀行低利率搶標房貸的議題，接著行政院政策轉向要抑制高房價，在此氛圍下，國民黨立院黨團會繼續支持三讀嗎？對此，賴士葆昨天表示，經建會主委蔡勳講的是提高非自用住宅的稅負，而本案是有關自用住宅的修法，與非自用住宅高房價無關，預料在近日內完成立法。

    　「一生一屋」的基本條件，必須符合下列全部條件：1、本人、配偶、未成年子女，只擁有這一棟自用住宅，沒有其他的房屋；設有戶籍且持有自用住宅滿6年；出售前5年內，無供營業使用或出租。2、都市土地面積未超過1.5公畝，非都市土地面積未超過3.5公畝。

    　財政部調查，全國有房子的人之中，只有1間房子的人約68％，本案通過，可以嘉惠全國2/3已經有房子的人。

    　舉例而言，李姓夫婦及未成年小孩名下共有2間房子，以前沒賣過房子，李先生與妻子各在一戶設籍，李先生可以「在同一天賣2間房子」，適用「一生一次」的10％。因為「一生一次」只有限制次數，不限制房子的棟數，財政部官員表示，只要在同一天簽約、出售，不論賣幾間房子，每一間房子的土增稅都可適用用10％。

    　如果，李先生在今年賣1間房子，依法可適用原本的「一生一次」的10％稅率。接著，李家名下只剩下1間房子，也符合一生一屋自住的條件(持有期間、面積的限制)，他明年若再出售房子，也可享用優惠稅率10％，節省稅負。

不動產交易 依實價課稅

蔡勳雄建議賦改會討論 小鋼砲後首位高層重提 同時減輕自用住宅稅負 拉高非自用住宅稅負

2009-11-03/經濟日報/A2版/話題【記者何孟奎／台北報導】

立委李慶華、黃偉哲昨（2）日質詢房價過高的因應對策，經建會主委蔡勳雄在立法院表示，他個人贊同將不動產交易所得納入資本利得課稅，並按實際價格計算；他也建議行政院賦改會考慮納入議題討論。

在小鋼砲王建煊因「土所稅事件」辭財長下台，之後再沒有高層官員主張按實價計算土地交易所得，蔡勳雄此時重提實價計稅，格外引人注目。

蔡勳雄說，他同意全面檢討不動產相關稅負，包括減輕自用住宅稅負、拉高非自用住宅所得稅負以及將不動產交易所得納入資本利得課稅。

蔡勳雄答詢說，經建會上周舉行兩次專家會議，對於台北都會區的高房價問題，與會學者多認為應從二方面著手，一方面使市場資訊更公開，不讓業者、廣告等輕易叫價；另一方面則檢討不動產持有成本太低問題，包括利率太低、稅負太低。

蔡勳雄說，學者所提的方案包括檢討各種不動產稅負，如自用住宅稅率減輕、非自住宅提高、交易所得納入資本利得課稅等，以改善所得分配不均、貧富差距持續擴大等問題。

2009/10/29 15:13（中央社記者謝佳珍台北29日電）

為保障消費者權益，內政部修改相關規定，明年5月1日起，預售屋買賣定型化契約應分別列明主建物、附屬建物（陽台、雨遮）及共有部分（樓梯、走廊）面積及售價。

內政部民國90年9月3日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定契約的參考。

實施以來，因常發生主建物、附屬建物、共同使用部分未分別計價，及容許1%房屋面積誤差等爭議情形，內政部於96年1月研提修正草案，送行政院消費者保護委員會審議。

由於建開公會與內政部對分別計價、房屋面積誤差找補等條文各有堅持，修正草案歷經2年半的審議，共召開21次會議討論，終於在今年9月24日討論通過。

修正重點包括，增訂契約審閱期不得少於5天，以及主建物面積占房屋登記總面積的比例；買方如逾期付款，原規定以「萬分之5單利計算」延遲利息，調降為「萬分之2單利計算」。

今年9月，監察院以內政部怠惰修法，給予建商「灌虛坪」機會，通過糾正，內政部長江宜樺曾承諾修法解決。

不過，未修法之前，內政部透過修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明訂主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售價，讓資訊更公開、透明。

現行規定「房屋面積誤差在1%以內互不找補」，舉例來說，若民眾原本簽約的房屋面積是100坪，房屋蓋好後，實際測量的坪數只有99.5坪，不足的0.5坪屬可容許範圍，建商無須退款給民眾。

不過，修正後的版本明確規定，只要房屋面積有誤差，就要「互相找補」，也就是若房屋實際面積比契約明訂面積減少，建商必須退錢給消費者；反之，消費者要再付錢給建商。

內政部表示，明天將公告修正「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。前者自即日起提供各界參考使用，後者因具強制性，為讓業者有準備期間，訂於明年5月1日生效，明年5月1日以後簽訂的預售屋買賣定型化契約，應使用修正後的版本。

內政部指出，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用的定型化契約條款，如有違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」者，消費者得主張無效。

內政部並說，企業經營者提供的預售屋買賣定型化契約，如未記載內政部公告的應記載事項，該公告的應記載事項仍構成契約內容。

分開計價 預售屋3種標價 銷售透明化

2009年10月25日蘋果日報

台北市建商公會全聯會理事長王光祥說：「預售屋分開計價政策通過後，有助房屋銷售透明化，民眾要學習去看，房屋的主建物面積，附屬建物（包括陽台、雨遮等）及公設部分包含哪些範圍。」長期施行後，預售屋會減少虛坪，鼓勵建商規劃良性住宅。 
 

內政部修法後，並未統一定價方式，未來可能會出現多種計價模式，例如主建物開價高，附屬建物、公設開價較低，或3種面積採統一均價模式；或有業者故意拉低主建物開價，調高附屬建物及公設價格，衍生出新銷售花招。
宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任說，不同計價模式對消費者來說，各有優缺點。如果沿用市場舊制，依權狀坪數同一開價，可方便民眾判斷市場行情；但仍有不少問題，如同建案高低樓層戶別定價有落差，若採主建物、附屬建物及公設同一單價，會出現享用同樣公設，但高樓層住戶比低樓層須付出更高的代價。
舉例來說，購買同社區權狀50坪的預售屋，高樓層每坪成交價是65萬元，低樓層成交價為60萬元，等於高樓層買方比低樓層買方在社區公設上，多付出每坪5萬元的代價。郭國任說，在分開計價模式下，附屬建物、公設定價採統一定價，主建物則依戶別不同，定價各有高低，是較公平的計價模式。不過拉高主建物計價後，容易影響整體行情。

「還是會回歸總價」

王光祥認為，目前建商公會未規定須依循何種計價模式，但不論將來預售案採行任一種方式定價，「民眾買屋還是會回歸總價論，把總價回除權狀坪數，判定每坪房價是否符合市場行情。」
新聯陽實業研展部經理施孝文說，現階段預售案暫採同一定價，「未來若有新案推出分開定價策略，建商要賣的總價還是不會變，民眾看屋重點要擺在附屬建物、公設到底包含哪些範圍，避免購入過多虛坪的房屋。」

北市中山女中南側 都更金額歷年最高

2009/10/22【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

營建署22日將舉辦北市精華地段「中山女中南側」、「中山區民權東路鼎興營區」都更招商說明會，因開發面積高達2,783坪、3,200餘坪，投資金額各為161.39億元與117.77億元，為歷年來金額第一及第二大的住宅都市更新案，包括華固、宏普、國建、富邦、宏泰、新壽等大型建商與壽險業者都有意參與。

營建署已選定97、98年度最具投資商機的優先推動都市更新地區個案辦理招商，預計今、明年共辦理六場國內外招商說明會。今天舉辦的第二場招商說明會，預計推出公有地至少占90%，區位地段優良的個案包括「基隆火車站暨西二西三碼頭 （更新單元1）」、「台鐵高雄港站（優先更新單元1）」、「北市中山女中南側地區（優先更新單元）」、「北市鼎興營區（優先更新單元）」四案，初估約427億元。

雖然今天說明會，營建署還未正式公告投標時間，建商卻有高度興趣，報名人數擠爆。主辦單位仲量聯行說，檯面上的建商幾乎全部到齊，已有50、60家建設公司、壽險業者報名，人數超過200位，直到昨晚還有開發商還打電話報名。

華固建設總經理洪嘉昇表示，這兩個都市更新案，最誘人之處不只地點好、面積大，更重要的是國有地占九成，可節省整合時間，且政府只領價金不分房屋，建設公司可以保有自由規劃空間，尤其在政府宣布500坪以上國有地只租不賣後，大面積土地愈顯稀有珍貴。

宏普建設發言人林素玲指出，今天會到場了解招商內容，不排除會參與投標。

都更商機夯 建商卡位明星地塊

2009/10/22 【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】

都市更新商機火紅，內政部營建署今天將舉辦第二波大型都更案的招商說明會，因內容涵蓋中山女中南側及鼎興營區等兩大明星地塊，上市櫃建商幾乎全員到齊，以求在都更案中「卡位」。

因報名人數太踴躍，籌辦的仲量聯行已限制今天到場人數，避免101會議中心大爆滿。

自由時報 更新日期:2009/10/16 04:09
〔記者楊久瑩、張存薇、楊宜中／綜合報導〕

未來國家考試特考將可能與高普初等考合併舉行，考上後綁約將統一改為三年！

有鑑於國家考試地方特考與高普考類科幾乎相同，但是每年卻要重複舉辦，考生一年報名兩次、繳二次報名費，浪費國家資源及考生的應考時間與報名費，考選部正在評估將特考與高普初等考試合併舉辦，同時不排除修改公務人員考試法，將特考與高普考試錄取後的可調職年限均限制為三年。