不動產交易 依實價課稅
蔡勳雄建議賦改會討論 小鋼砲後首位高層重提 同時減輕自用住宅稅負 拉高非自用住宅稅負
2009-11-03/經濟日報/A2版/話題【記者何孟奎／台北報導】
立委李慶華、黃偉哲昨（2）日質詢房價過高的因應對策，經建會主委蔡勳雄在立法院表示，他個人贊同將不動產交易所得納入資本利得課稅，並按實際價格計算；他也建議行政院賦改會考慮納入議題討論。
在小鋼砲王建煊因「土所稅事件」辭財長下台，之後再沒有高層官員主張按實價計算土地交易所得，蔡勳雄此時重提實價計稅，格外引人注目。
蔡勳雄說，他同意全面檢討不動產相關稅負，包括減輕自用住宅稅負、拉高非自用住宅所得稅負以及將不動產交易所得納入資本利得課稅。
蔡勳雄答詢說，經建會上周舉行兩次專家會議，對於台北都會區的高房價問題，與會學者多認為應從二方面著手，一方面使市場資訊更公開，不讓業者、廣告等輕易叫價；另一方面則檢討不動產持有成本太低問題，包括利率太低、稅負太低。
蔡勳雄說，學者所提的方案包括檢討各種不動產稅負，如自用住宅稅率減輕、非自住宅提高、交易所得納入資本利得課稅等，以改善所得分配不均、貧富差距持續擴大等問題。
在資本利得課稅方面，賦改會至今僅針對股市而已，討論部分恢復課徵證券交易所得稅，並沒有擴及房市。倒是在財產稅方面，賦改會有所作為，主張提高不動產持有稅負，包括地價稅和房屋稅。蔡勳雄昨天赴立法院報告99年度施政計畫及預算，提了連賦改會都沒觸及的議題。
不動產交易的資本利得在現行稅制分兩部分課稅，土地部分按公告現值差額核計土地增值稅，最高稅率40%，房屋部分按評定現值計，房屋交易所得併計入所得課徵所得稅。在國內，不動產資本利得是課稅的，稅率不算低，只是不按實價計算資本利得。
【記者陳美珍／台北報導】
財政部昨（2）日表示，國內不動產交易課稅是以實價（或市價）為原則，沒有實際交易價格證明者，才需按政府所訂公告價格計稅。
財政部強調，國內土地、房屋交易雖沒有資本利得稅之名，但有資本利得課稅之實。其中，出售土地者是按公告現值課徵土地增值稅、持有土地者的地價稅是按公告地價課徵，房屋買賣所得則按評定現值換算所得後，併入個人綜合所得計算。
目前公告現值以台北市最接近市價，約為其八成，全台平均公告現值占市價的比率則為58%；公告地價則僅達市價的七成左右，財政部承認，土地及房屋無法按市價課稅之下，交易所得並沒有繳納十足應負擔的「資本利得」稅負。
短期投資客 可能縮手
2009-11-03/經濟日報/A2版/話題【記者黃啟菱／台北報導】
中央銀行總裁彭淮南對高房價示警後，經建會昨（2）日釋出不動產稅負應檢討的訊息，立刻引起房地產業界關注。多數業者認為，一旦實施，將對市場將造成衝擊，尤其是短期投資客將全面縮手。
近來政府頻頻出手打壓房市，主要是許多人認為台灣房價漲過頭。建商公會全聯會理事長王光祥表示，其實只是少數個案價格驚人，漲的只有特定區塊。以市價課稅容易不公平，國內擁有房子的750萬戶家庭都會受到衝擊，造成民怨。
王光祥說：「大家不要只看信義計畫區，就覺得台北房市漲翻天了。」台灣房市仍屬健康，有各類型產品可供選擇，搭半個小時捷運到大台北地區外圍，即有每坪10多萬元物件。
遠雄集團副總經理蔡宗易認為，不能只看少數飆漲的個案來決定政策，政府不應打壓房價，應該思考如何引進更多國際資金投資台灣、促進台灣經濟發展，使台灣民眾所得提升，更有能力買房。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，關鍵在於市價如何取得。徐佳馨強調，台灣的稅制是「獎勵投機」，而非「獎勵投資」。以土增稅為例，持有土地愈久、繳的稅愈高。
房地產業者憂︰衝擊房市 民眾、建商雙輸
2009/11/03 04:09〔記者王亮勻、黃宣弼／台北報導〕
為抑制房價過高，經建會研議拉高非自用住宅房地產業者認為，此舉勢必影響房市的買氣，也會打壓民眾財富，對民眾與建商都不利。
遠雄企業團副總經理蔡宗易認為，目前全台房價上漲的地方只有土地資源稀少的台北市、台北縣一級城市、台中七期、高雄美術館等區域，其他區域房價幾乎沒有上漲，但政策若針對交易所得課資本利得稅，將會打壓全民財富，政府若要防止高房價，應該只針對特定區塊或是特定投機者。
日勝生發言人周惠玉認為，若將非自用住宅所得稅率拉高勢必對整體房地產市場造成衝擊，由於投資客的交易成本提高，將可能減少投資的買賣意願。
蔡宗易說，政府政策也要兼顧民眾需求，有些民眾在郊區買第二屋，是因為追求假日有更好的生活品質，但若被認定為是非自用住宅而課稅，反而沒有照顧到民眾需求，因此若要實施相關稅率，必須要有相關的配套，稅率變動也需慢慢調整，不能一步到位。
中信房屋副總劉天仁及住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，目前房地產Ｍ化情況嚴重，政府有意改善，這是值得肯定的，但台灣的房地產交易一向不透明，要如何評估或訪查實際的成交行情並不簡單，草率為之只會造成市場混亂，對整體房市來說相當不利。
徐佳馨表示，現行稅率是房屋稅與土地稅各別課徵，未來勢必得讓土地與房屋分開計價，也將使房價制度改變，業者認同獎勵投資、不鼓勵投機的政策方向，但如果不做通盤考量，可能會產生更多的問題。
學者︰有益房市長期發展
學者們多認為此舉對房地產市場長期發展有益，可使財富重分配，不過學者多半也認為該政策可行性不大。
政大教授張金鶚說，現行房地產稅制並不合理，造成高價豪宅與一般住宅的課稅金額差不多，所以有錢人拚命買豪宅，但政府卻課不到稅，間接助長了房市炒作之風。
玄奘大學教授花敬群認為，不動產相關的地價稅、房屋稅、增值稅若改採市價課稅，可使房地產稅制健全化。以非自用住宅來說，投資客買了房子後若空在那裡，則是資源無效使用，若透過高成本使投資客可以對房子做有效使用，或是減少投資行為，對國內房市是正面幫助。
預售屋新法 建商先建後售因應
2009/11/03 04:09〔記者林耀文／高雄報導〕
為降低預售屋買賣糾紛，內政部新修訂預售屋買賣契約書範本，嚴格規定建商必須詳列建物面積與登記項目，並從明年5月1日施行。建商打算採取先建後售模式因應，以度過法規實施前的交易混亂期。
高雄歐美建設董事長卓永富表示，雖然南部住宅大樓採預售推案模式較少，但不少業者已開始擔心，在新法規實行前，消費者觀望態度恐將加深，業者也必須有一段磨合期以適應新法規，這也會拉長預售屋交易時程，乾脆採取先建後售模式，以更清楚、完整的屋況與產權登記項目，提高消費者信任度，這對於房市回歸正常軌道，應有正面幫助效果。
台南府都建設經理莊邦琦認為，台南豪宅大樓採取預售模式，消費者對建材用料的擔心程度較輕微，因業者多會不惜成本主動將建材升等，加上產權登記一向清楚不致灌虛坪，因此新法規的實施，反而有助消費者加速決定購屋時程。
十、非自用住宅稅率 擬改市價計算
2009/11/03 04:09〔記者王孟倫、鄭琪芳／台北報導〕
針對高房價問題，經建會主委蔡勳雄昨天在立法院答詢時表示，有學者專家建議，將非自用住宅不動產稅率之計算課稅的基礎，從現行「公告現值」改為「市價計算」，他指出，「經建會將針對目前國內不動產的相關稅負，進行全面性檢討」。
蔡勳雄赴立法院經濟委員會進行施政報告，國民黨籍立委李慶華質詢時表示，國內房市價格不合理，有錢人可以買好幾間豪宅，一般民眾就算買得起，也被房貸壓得喘不過氣，成為「新貧階級」。
對此，蔡勳雄表示，高房價問題不是全國性，主要集中在大台北地區，如何讓房價合理化，上週經建會已邀請學者專家討論。他指出，與會多位學者認為，應從兩方面著手，首先讓市場資訊更公開，不要讓業者透過廣告或其他方式，隨意炒高房價。其次是應檢討國內利率太低、稅負太低，由於投資人持有不動產的成本太低，很容易帶來炒作房市效應，這對國內經濟也是一種負面傷害。
考慮納入「資本利得」課稅
制度面，學者認為，有必要將自用與非自用住宅的租稅結構拉大，而土地增值稅難解房價問題，因此，應考慮將不動產稅負納入「資本利得」課稅。
所謂按「資本利得」課稅，是以實際交易市價、而非公告價格來課稅；蔡勳雄指出，由於目前公告現值與市價差距很大，包括增值稅、地價稅、房屋稅等課稅基礎是否改採市價計算，可以全面檢討。
他強調，這些看法仍在學者建議階段，還不是正式的政策。
財政部賦稅署官員則表示，賦改會雖將「資本利得課稅」列入研究議題，但研究報告聚焦「證券交易所得」，「不動產交易所得」並未納入，更何況，目前不動產交易已有「資本利得課稅」的精神。
壓低成交價格 恐規避稅負
對於土地公告現值偏低的問題，賦稅署官員表示，改以市價計算土地交易所得，確實較符合公平原則，但市價認定也有困難，買賣雙方甚至可能訂定假契約，壓低成交價格，以規避稅負。
賦稅署表示，「租稅是落後的」，如果檢討不動產相關稅負，是為了以租稅手段抑制國內房價，恐怕比較沒有效果，而且這一波房價上漲應該不是稅制問題，可能跟資金流入比較有關。
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