不動產都更地政天地-王政緯之部落格

 黨祕書長吳敦義接任，桃園縣長朱立倫出任副閣揆，亦使桃園航空城概念股話題性大增，台股今(8)日更衝破7300點振奮國內投資人信心，由於朱立倫將出任副閣揆，桃園航空城概念股成為焦點，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，根據桃園縣府既有的規畫，將撥出 6150公頃作為桃園航空城自由經貿園區，受到航空城的開發加持，對機場捷運周邊房市將掀起另一波話題。

建物僅能8樓高「最醜陋地段」

台北市都發局以保護元首安全為由，擴大博愛特區範圍約為原範圍4倍大，區內建物限高24公尺僅8樓高，正在區域內進行都市更新的建商驚聞此訊，抱怨市府應有配套措施，否則特區內幾乎喪失開發價值，「國家政治中心可能成為建物最醜陋的地段。」

「阻礙都更機會」

台北市都市發展局8月10日公告，以總統府與官邸為中心的博愛特區，擴大範圍4倍。都發局科長劉美秀說，為了兼顧元首安全與周邊景觀，未來區域內所有建案都須送都發局都市設計審議委員會審議通過，才能申請建照。總統府發言人王郁琦昨說，尊重北市府都發局的考量和規定。

範圍變更後，最大贏家就是新博愛特區內2起高樓建案的買方。一個是距離總統官邸僅200公尺遠的元大「一品苑」，樓高23層樓，買家有歌手周杰倫等，永慶房屋店長李漢郎說，目前低樓層每坪開價120~130萬元；博愛路「揚昇君臨」樓高更達31層，高樓層成交價每坪破100萬元，成為絕版高樓後，未來房價勢必大增。

新特區範圍內已卡位的建商則是「剉咧等」，皇翔建設、敦年建設以及忠泰建設等，已買下土地或整合地主，計劃興建高級住宅。忠泰建設位於中華路東側的基地，已被劃定為都市更新單元，常董李彥良表示要盡快瞭解新範圍與規定，他說：「如果真的建物限高24公尺，幾乎沒有開發價值。」

揚昇集團董事長許典雅說，擴大特區範圍將阻礙區內都市更新的機會，高度不應該是危及元首安全的理由。劉美秀說，新管制範圍內，確有規劃中的都市更新案，局內正在檢討，未來擴大管制區的都審標準，按離總統府與中興官邸範圍遠近，有不同高度限制。

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 房地產景氣回溫，首購與換屋族撐起房市半邊天；根據永慶房屋調查，板橋市有三鐵共構，生活機能佳，房價相對台北市中心低，對首購族與換屋族來說，台北縣的首選區是板橋市。

根據永慶房屋調查，首購族、換屋族最愛台北縣的區域第一名都是板橋市；至於首購族排名第二、三名的為永和、中和；換屋族排名第二名為永和，第三名為新店。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，板橋市鄰近台北市中心，和台北市僅一河之隔，不論是自己開車或搭乘公車都相當方便；又有板南線貫穿，捷運成為板橋連接台北市最主要的交通工具之一；在三鐵共構後，板橋更成為大台北地區的交通樞紐，成為台北縣交通中心。

黃增福指出，板橋原本就是台北縣的行政中心，在新板特區規劃加持下，是房市注目焦點，新板特區的豪宅區一向是台北縣房地產的指標。板橋已經發展成熟，區內商圈林立，生活機能便利；眾多因素下，板橋總是能吸引大批買屋換屋的人潮。

他說，板橋的另一個優勢是房價；根據永慶房屋資料顯示，板橋地區8月份的房價，大樓為每坪新台幣28.5萬元，公寓為每坪23.4萬元；雖然在台北縣來說，屬於前段班，但和台北市中心相較，房價顯得較為「平易近人」，成為首購族與換屋族首選，並不令人意外。

為了美化城市，中央政府提撥十七．五五億元經費，準備補助公私建物，做為維護及整建之用，也就是俗稱的老屋拉皮，這對一些擁有老舊建築物的民眾而言，無疑是一大福音，可以節省一部分的拉皮費用，但是，補助期限只有今、明兩年，有意申請補助的民眾要把握時機。

營建署都市更新組組長陳興隆表示，營建署今年共匡列十三．六五億元，提供民眾申請老屋拉皮補助，申請補助比例為公有建築物全額補助、私有建築物補助總經費之四十五％為限、由地方政府提報之整合性提案得全額補助；其中公有建築物以二千萬元為上限，私有建築物以一千萬元為上限，而截至今年上半年為止，已通過二百八十四件，金額約七億元。明年還有三．九億元，有意申請的民眾手腳要快一點。

陳興隆表示，老屋拉皮的目標是針對地方重要發展地區或公共空間，特別是交通運輸場站、都市景觀軸線或節點、具有高度公共或公益性空間之老舊建築物，或位於策略性更新開發區內窳陋建築或地區，補助進行建築物風貌整建與外觀改善，藉以提升城鄉空間視覺品質，創造生活環境新價值。

至於優先補助原則包括：

一、位於重要交通運輸場站、都市景觀軸線或節點、都市更新開發、鄰近歷史建築、古蹟、聚落或重要公署等重點策略性地區，能與都市更新計畫、地方景觀計畫或其他部門計畫結合，或結合「台灣城鄉風貌整體規劃示範計畫」的公共環境改造，以利資源集中投入，改善都市整體景觀風貌或提升地方文化與環境品質。

二、建築物已完成協調整合之戶數比率愈高，或已完成規劃設計，確實能於規定期程內執行完畢。

三、整建後建築物符合建築技術規則之外殼節約能源規定。

四、建築物年代久遠，且外觀環境窳陋程度愈高。

機場捷運4生活圈 鍍金

2009年09月07日【蘋果日報報導】

連通台北到桃園機場的捷運機場線施工進度超前，高鐵局表示，通車時間確定提前到2014年10月。機場線經過北市、北縣及桃園縣，除北市段外，多為房價每坪10餘萬元的區段，補漲空間大，4大聯合開發案生活圈更成點金熱門區。

進度超前

捷運機場線22站規劃多處聯合開發基地，4大聯合開發案分別為A1台北車站（台北車站雙子星大樓）、A2三重站、A8長庚醫院站及A9林口站，隨著通車日逼近，4大新興生活圈隱然成型。捷運機場線自2006年6月動工後，目前已完工53.50%，比預定進度超前1.53%。

最成熟的台北車站商圈將成為陸海空交通樞紐；三重站鄰近二重疏洪道公園，具有水岸住宅條件；長庚醫院站朝健康醫療城發展，已規劃商場、旅館及住宅；林口站緊鄰1.8萬公頃的林口重劃區，住宅區條件優，將是台北郊區住宅首選。

大型商場旅館進駐

台北車站旁的雙子星大樓分別規劃為56樓與76樓，將有大型商場、辦公室與旅館進駐。捷運局聯開處處長高嘉濃表示，旅客將來可在雙子星大樓直接辦理登機、掛行李，成為市區「航空中心」。雙子星大樓原於去年招標成功，但得標者賀川國際投資公司送件不符，今年10月將再重新招標。高嘉濃表示，今年的市場景氣比去年好，廠商比去年踴躍；若招標順利，雙子星大樓將於2015年完工營運。

長庚周邊成醫療城

三重水岸旁近年有不少高樓層河景住宅，捷運機場線與新莊線交會處三重站也有大型的捷運共構開發，由潤泰創新投資興建，低樓層規劃商場、高樓層為河岸景觀住宅。高嘉濃表示，此案目前已通過都市設計審議，預計2012年可完工。

長庚醫院站聯合開發案總建築面積高達2萬5000坪，規劃地下4樓、地上17樓，低樓層為商場及旅館，高樓層則為醫療、休閒為主的休閒式住宅；此大型共構案與周邊長庚醫院生活圈將結合為醫療健康城，5月已簽定投資契約正申請建照中，預計明年2月動工。離長庚醫院站1站的捷運林口站聯開案位於林口重劃區旁，目前開發較慢，去年招標時流標，明、後年會再度公開招標。

 2009/09/06【經濟日報報導】

住展雜誌統計，今年北台灣928檔期推案量為1,510億元，雖較去年1,569億元減少約3.7%，但仍是近五年928檔第三大推案量；其中大安區有五個豪宅建案登場，有的更喊價每坪180萬元，將重新炒熱北市房價熱度。

住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔期北市大安區的五個豪宅建案，分別是；國美建設位於新生南路的「森美館」，每戶110坪起跳；其次是仁愛路空軍總部旁的豪宅建案「吾疆」，將開出一坪180萬元價位試探買氣。基泰建設位於羅斯福路的「基泰台大」，每坪開價上看120萬至130萬元，也是市場矚目焦點。

此外，97年上半年開價1坪250萬元、但慘遭滑鐵盧的「敦南苑」豪宅案，今年928檔捲土重來。由「吾疆」業主桓邦建設興建的「桓邦復興南路案」，也將粉墨登場，大安區豪宅銷售熱度已達到去年520以來新熱點。

台北縣方面，928檔期推案區域集中在板橋、新莊與淡水。板橋市近期少有大型建案，總銷80億元的「遠揚加州」來勢洶洶，600多戶及開價將接觸每坪40萬元的區段新高點，該案未來走勢對板橋與土城地區房市將有指標作用。

值得注意的是，很久沒有大案推出的基隆，位於長庚醫院旁，甲山林建設將有總銷售金額200億元的造鎮案「城上城」。該案位置因地段優越、生活機能健全，據了解，將開出每坪18萬至20萬元試探買氣，不但改寫區域房價紀錄，也將炒熱沉寂已久的基隆房市。

928檔 北台灣房市爆1,500億案量

2009/09/06【經濟日報報導】

原本不被看好的房市928檔期，北台灣將爆出近1,500億元的推案大量，為年底房市最後衝刺打了一劑強心針。第三季下跌四成的營建股，在累積夠深跌幅後，上周開始反彈，累計漲幅11%。

市場預期，在「量先價行」格局中，928檔期將成為建商在今年內奮力一搏的大好機會。

今年房市928檔期，在北台灣的1,500億元推案量中，台北市大安區、士林區及內湖區都有重量級建案推出，建商準備大動作強銷，只要年底前沒有發生重大政治與社會事件、新流感疫情不持續惡化，住展雜誌預估，9、10月房市風向球分數可望提升，擺脫長達半年的谷底，進入代表復甦安全的綠燈燈號。

房地產業者表示，目前股市、房市仍高檔震盪，但資金行情營造的房地產市場中長線多頭趨勢並未被扭轉，此時不妨從跌深、價值型角度觀察營建類股。

9月以來，宏普、日勝生、遠雄等漲幅皆逾15%。

法人指出，由於大盤量能退潮，營建股趨勢雖有機會上走，逢低可注意布局，但仍不宜追高。

半年報交出好成績的中低價股宏普、皇鼎與華建等，是相對較佳標的。

今年928檔期上市櫃建商的推案，包括遠雄建設在內湖五期的「香堤苑」，總銷金額約35億元；士林區百億元商辦案「鄉林士林官邸」，將在928檔開出一坪200萬元的區段天價，每戶坪數220至250坪，也就是每單位4.4億元起跳，創北市商辦單價最高、單層總價最高的產品。

台北縣新莊頭前重劃區「新富都．藝術首席」，繼8月公開兩天熱銷一空後，興富發隨即推出第二期的「公園首席」，開價已調漲至35萬至42萬元。其他包括達利建設「達利首席」、鄉林建設頭前段案、碧瑤建設15億新樹路案「碧瑤君悅」等，新莊地區已成為928檔推案最火紅的地區。

海悅廣告副總經理曾俊盛表示，從今年928檔期推案量可看出建商作多心態濃厚，由於預賣的是一、二年後的房價，在大資金行情推波助瀾下，大台北區房價仍然中長期看漲。

都更炒熱國有地

2009/09/05 【經濟日報】

台北市精華地段土地物以稀為貴，賣一塊就少一塊，因此，國有地標售才會一再掀起熱潮。從近期國產局的標售案件可以發現，100坪以內的國有地，由於投資門檻低，自然人出手競標的比例相當高，尤其是已被劃入都市更新範圍內的土地或房地，就更加吸引投資客的注意，事先進場卡位的意味濃厚。

全台各區的房地產內需市場，主要與各家庭的可支配所得息息相關。房仲業者根據主計處公佈最新的家庭收支調查結果，計算可支配所得除以30坪住宅平均總價「購屋所得比」發現，主要都會區購屋負擔仍以大台北地區居冠，而高雄市堪稱購屋最幸福城市。

大台北地區「購屋所得比」高達9.59倍，較前期提高了2.6%，高雄市僅2.81倍，連續四年維持在低倍率內。相較於台北市購屋壓力連年增加，台北縣去(97)年反而下降了3.1%。台中市因每戶可支配所得減幅衰退12.6%，房價雖然持平，但「購屋所得比」卻大幅增加了14.5%。

透過各地區的房價所得比可觀察出區域房市的基本盤是否穩健，後市有無長期的支撐力道。以主計處公佈的家庭收支調查結果來看，97年每戶可支配所得為91萬4千元，較前期減少1.1%，再加上去年油價上漲及選舉利多的影響，加重了民眾的購屋負擔，使台北市的購屋所得比增加到9.59倍，台中市為3.44倍，高雄市2.81倍，從北到南民眾的實質購買力都下降。

截至今(98)年7月份的消費者物價指數(CPI)連續6個月負成長，顯見民間消費力持續低迷，但房價受政府創造出的低利環境與優惠房貸政策激勵，卻在今年4到7月間不斷往上攀高，加以國際資金潮的推波助瀾下，使得房市交易量能瞬間爆發。台北市區房價居高不下，多數小家庭難以負擔，中產階級只好被迫往鄰近的台北縣移動。捷運系統網路有效縮短市中心至北縣鄰近各點的距離，也是促使跨區移民潮的流動因素之一，現在「上班在北市，居住在北縣」已成為新主流，未來市中心的精華地段，可能會變成國際移動人士及高資產者的居住地。

除大台北都會區外，另一值得觀察的部份是，台中市及新竹市的每戶可支配所得減幅，分別衰退12.6%及7.1%，使台中市房價雖然持平，但「購屋所得比」卻大幅增加14.5%。新竹市因房價同步修正，讓所得比仍能維持在較低的水準。去年許多竹科公司無薪假、公司裁員也使新竹民眾的可支配所得縮減，造成購屋壓力較前年增加。新竹縣則因有竹北市可做為竹科就業者的居住腹地，道路規劃方整，建物新、設計佳，整體居住品質及環境與新竹市區相比不會差太多，吸引不少高收入族群往此區移動，房價所得比能維持在3.02倍，未來潛力十分看好。

97年「購屋所得比」均呈現上升的走勢，而大台北地區以外的各縣市大致尚能維持在3倍左右的合理水準。今年隨著兩岸關係開放，金融、貿易限制逐步鬆綁，台北市房價已開始有逐漸向亞洲鄰近都市靠攏，與全台其他縣市脫勾現象。

但須留意的是一般住宅的基本需求，仍以中產階級為主，在所得無法增加，優惠房貸用罄不續撥的狀況下，未來民眾追價力道將十分有限；後市不宜過度樂觀，仍應回歸基本面做適度調整，才不至讓房價有過漲回跌的壓力。

      房地產市場最「夯」的都市更新題材，風潮已吹到台北市30年屋齡以上的老厝，成交占比已從去年同期的12％，增加到突破20％大關，儼然「老厝」翻身為「黃金屋」。

根據房仲業者最新調查顯示，台北市30年以上老公寓，和新成屋之間價差，平均超過4成，由於價差具有誘因、未來又擁有都更改建的希望，而且精華地段老屋，改建後漲幅空間至少3至4成，因此都更熱潮，不斷延燒。

另根據台北市政府都市更新處統計，台北市尤其以「大安」、「中山」、「中正」3區，近幾年申請都市更新最為熱絡，也是國產局標售個案屢創新高的地區，光是這3區，都更案就囊括42％。

由於有些投資客、自住客，也期待房子能都更，買方最近選購低價、具投資價值的老公寓，比例激增1倍，顯示老厝已漸趨熱銷具賣點。台北市中心的「30年以上公寓」的行情，每坪約在31至40萬元；郊區的老公寓，約每坪在20至30萬元，對於自住或長期投資的買方，相對較便宜及值得投資

依據台北市政府都市更新處統計，截至6月底止，台北市政府劃定都更區共205件，自行劃定共265件，總計劃定件數為474件、總面積近500公頃。大安、中山、中正，是最熱門的3區。

三十年老屋突成當紅炸子雞

(出處2009/07/11中國時報)

房價追高，都更、拉皮當紅，促使全台老屋熱銷，據住商不動產統計，今年上半年除桃竹苗外，北、中、南30年以上的老房子交易量占各區總成交數都超過二成，北巿與北縣的銷售數更分占總成交量的四成三與三成五，高出其他屋齡成交數字。根據房仲業者統計，今年上半年全省成交物件發現，30年以上的老房子是這波市場多頭主力。

「近來都更、老屋拉皮申請案件確實都居高不下！」北巿都更處處長林崇傑說，上半年都更案新申請數維持去年高檔水準，申請老屋拉皮案件，更是爆量飆升。

林崇傑指出，都更話題，在去年被抄得火熱，使得去年總申請量較前年倍增，今年持續居高不下，累計至5月底止，都更申請數便達18件。像是位處國父紀念館旁、仁愛路精華地段「尚華仁愛」，就成為今年都更最熱門話題。

根據北巿府都更處資料，「尚華仁愛」更新前，以附近房價估算，每坪巿價約在45至60萬間，更新後，估計每坪單價上看85萬元。

另外「老屋拉皮」，更因北巿修正補助辦法爆紅。林崇傑表示，北巿自民國95年起針對「老屋拉皮」給予補助，由於補助額度多僅及總工程經費三分之一，市民申請意願不高。今年3月將補助額度提高至總工程經費45％為上限，且將指定為整建或維護策略地區個案的補助金一舉拉高至75％為上限後，申請案大幅成長。

相較於去年度僅受理5件申請案，今年至6月15日截止，北巿府共受理57件老屋拉皮案，其中，以中山區與大安區11件居冠、其次為松山區8件，申請案多位於花博熱區、交通要道及交通樞紐等策略地區。

市府提高補助引發老屋拉皮熱

      (出處2009年07月22日蘋果日報)

老舊大樓拉皮後不僅煥然一新，還可提升大樓價值。台北市今年共有22棟大樓獲得「老屋拉皮」整建維護補助費用，其中以「老爺大廈」及「中央住商辦公大樓」最具代表性。