北市中山女中南側 都更金額歷年最高
2009/10/22【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】
營建署22日將舉辦北市精華地段「中山女中南側」、「中山區民權東路鼎興營區」都更招商說明會，因開發面積高達2,783坪、3,200餘坪，投資金額各為161.39億元與117.77億元，為歷年來金額第一及第二大的住宅都市更新案，包括華固、宏普、國建、富邦、宏泰、新壽等大型建商與壽險業者都有意參與。
營建署已選定97、98年度最具投資商機的優先推動都市更新地區個案辦理招商，預計今、明年共辦理六場國內外招商說明會。今天舉辦的第二場招商說明會，預計推出公有地至少占90%，區位地段優良的個案包括「基隆火車站暨西二西三碼頭 （更新單元1）」、「台鐵高雄港站（優先更新單元1）」、「北市中山女中南側地區（優先更新單元）」、「北市鼎興營區（優先更新單元）」四案，初估約427億元。
雖然今天說明會，營建署還未正式公告投標時間，建商卻有高度興趣，報名人數擠爆。主辦單位仲量聯行說，檯面上的建商幾乎全部到齊，已有50、60家建設公司、壽險業者報名，人數超過200位，直到昨晚還有開發商還打電話報名。
華固建設總經理洪嘉昇表示，這兩個都市更新案，最誘人之處不只地點好、面積大，更重要的是國有地占九成，可節省整合時間，且政府只領價金不分房屋，建設公司可以保有自由規劃空間，尤其在政府宣布500坪以上國有地只租不賣後，大面積土地愈顯稀有珍貴。
宏普建設發言人林素玲指出，今天會到場了解招商內容，不排除會參與投標。
都更商機夯 建商卡位明星地塊
2009/10/22 【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】
都市更新商機火紅，內政部營建署今天將舉辦第二波大型都更案的招商說明會，因內容涵蓋中山女中南側及鼎興營區等兩大明星地塊，上市櫃建商幾乎全員到齊，以求在都更案中「卡位」。
因報名人數太踴躍，籌辦的仲量聯行已限制今天到場人數，避免101會議中心大爆滿。
今天登場的四大都市更新招商案，都是位於精華地段，商機可期，包括：基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站、台北市中山區中山女中南側地區、鼎興營區，更新面積合計10.85公頃，招商金額逾427億元。
其中台北市的兩塊精華區都更案最受注目，鼎興營區位於北市民權東路、龍江路，面積約3200餘坪，未來都市更新主軸，定位北市北區商業中心，預計引進商旅服務機能，打造優質的住、商複合型區域。
至於中山女中南側案，則主要是由八德路、長安東路、建國北路圍起的區塊，公辦都更面積約2783坪；另由都市更新整合機構目前進行區域私有地整合，此區主要打造住宅，定位為智慧型生態住宅社區。
都更案近日在台北房地產市場成為最夯話題，因為土地持分夠大，老公寓翻身成為近期房市高檔盤整中，最搶手的產品。9月台北市不動產移轉棟數，比8月大幅下滑了15%；但大安區卻因老公寓都更話題一枝獨秀，逆勢成長了15%，都更魅力可見一斑。
除了今天說明會，行政院工程會也將在11月底召開國際招商大會。
其中宜蘭轉運中心的蘭城之星都更案，將是政府主導20項都更案中的首批公告對象；而基隆火車站及和平島區塊，與高雄港市再造等都更案，則被列為明年初公告的重點目標。
先確認口袋深度 再投資都更宅
2009/10/22【網路地產王／黃京梧／綜合】
營建署在22日召開第二波大型都更案招商說明會，包括台北市中山女中南側、台北市鼎興營區等四案件，吸引建商熱烈報名，超乎預期。都更屋報酬魅力無窮，看到有大樓住戶聯合建商、銀行協商改建，讓自己平民屋變成黃金屋案例，讓不少人心動，也想買都更屋等待未來上漲，享受高額報酬，但都更屋不見得人人適合買。房仲業者表示，保守、有耐性、資金足夠的族群，比較適合買都更屋。
■ 都更宅屋況差 先準備修繕款
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，買老公寓雖房價較低、負擔也較輕，但高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略，包含：一、老屋多半屋況不佳，二、等待都更時機時間成本，三、銀行貸款成數等。
蘇啟榮表示，老屋屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，很有可能搬進去住先要額外準備50至100萬元的裝潢翻修成本；再者，等待「都更」商機的時間成本，至少長達5至10年，老公寓屆時垂垂老矣，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。
■ 買老屋 銀行貸款成數限制多
住商不動產企研室主任徐佳馨說，銀行貸款成數是依照貸款人的年齡加上屋齡而評估，買老房子，屋齡太高者在銀行貸款這關恐怕就會有些問題。徐佳馨指出，若借款年限要申貸 30年，購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品，才有機會過關。
徐佳馨表示，一旦要買老屋等改建，就是長期抗戰，除資金足夠外，也比較適合年輕族群購買，若是三代同堂的家庭環境，老人家在5至10年後還必須面對兩次大搬家，體力不見得負荷的了。
都更前景佳 涉及層面廣又雜
【網路地產王／黃京梧／綜合】
許多民眾都認為，只有把舊房子打掉重新建新房子，就是都市更新，但房仲業者說，其實都市更新涉及的層面很廣，包含了重建、整建以及維護三個階段，只是因為重建的利益最大，所以最常被提及。
■ 重建最好賺 協調難度高
住商不動產法務協理吳光華表示，根據都市更新條例第四條規定，都市更新處理方式，分為重建、整建與維護三種。
「重建」是指更新地區內原有建築物整個拆除重建，會涉及到建物及土地所有權人相關權利的問題。也是一般大眾對都市更新所認知的部份，而在實務上，此類的案件較多也較受矚目。最主要是因為重建的更新案件，相對比較有利可圖，而政府為了獎勵都市更新，不少個案還可以變更土地使用性質或使用密度，讓重建後更有規模，房價成長空間更大。
不過，因為重建曠日費時，對住戶生活衝擊大，加上所有權人意見整合不易，且花費較驚人，許多尋求重建機會的都更案，因為住戶意見不合而胎死腹中。
■ 整建衝擊小 快速換新屋
吳光華表示，另外兩種方式為整建與維護，整建是指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。維護是指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。兩者均是對現有的建築物進行內部設施的更新，或是外表的修復，就是一般人俗稱的大樓拉皮，不單符合當下的使用需求，也可以保護特定意義之舊建築。只是說整建與維護的差別在於，整建因為建築結構體有所變動與施工，因此需向建管機關請領執照，維護則不需要。
當然，因為對住戶生活衝擊較小，所以整合意見相對容易，但房價平均漲幅約在２到５成之間，比重建來得少，當然建商意願就不高。不過，房仲業者也建議，在目前政府鼓勵都更的氛圍下，其實屋主可以選擇最適合自己的都更型態，在這波都更風中，讓房屋價值更升級。
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