不動產都更地政天地-王政緯之部落格

2009年12月24日蘋果日報【江碩涵╱台北報導】

房地產市場買氣旺，根據內政部營建署統計，今年全台第3季建物買賣移轉棟數為11萬1946棟，相較上季增加11.07%，住宅供給率100.58%，相較上季減少0.46%；全台都會區中，餘屋數最多的是台北縣，餘屋79567棟，住宅最短缺的是台北市，短缺76348戶。

北縣區域發展不均

內政部營建署昨公布全台第3季住宅供需統計，全台總家戶數為777萬7527戶，比上季小增0.73%；主要都會區中，家戶增加最多的是新竹市，較上季增加1.1%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，由於竹科各大科技公司經營逐漸回穩、吸引不少人進住新竹，第3季在新竹成家立業的人的確比上季多。

全台以台北縣住宅存量最高。蘇啟榮說，台北縣熱門地區仍供不應求，但較偏遠地區交通建設、公共建設尚未發展完善，餘屋供給過多，如淡海新市鎮等區域，即便降價恐怕也無人願意進住，住宅存量已成為一個區域發展是否均衡的指標。

中市餘屋量第2多

台中市、桃園縣餘屋量分居2、3名，餘屋量分別達73977戶、59964戶，蘇啟榮分析，台中除了幾個較熱門的區域，如七期重劃區、國立美術館、八期重劃區等，其餘外圍地區目前也供大於求；桃園縣因尚無明確的建設與開發，不少地區仍未有人進住，形成強者恆強、弱者恆弱的狀態。

台北市房屋供給量明顯偏低，目前短缺76348戶，住宅供給率僅92.12%。蘇啟榮分析，台北市軟硬體設備都比其他城市強，不少人都想進住台北市，成為全台房屋供給最不足的城市。

2009年12月24日蘋果日報【蔡孟妤、陳宇軒、楊茲珺╱綜合報導】

老一輩熟悉的老舊戲院，近年敵不過外商影城而熄燈號，由於老戲院多位於市中心商業區，成為建商眼中黃金地。去年上市建商基泰建設買下士林光華戲院，預計2年後推豪宅案，中南部也有建商買下戲院搭配都更獎勵，改建住宅大樓。業者表示，民眾對老戲院有感情，銷售常能創佳績。

回憶加分

老戲院多蓋在人潮集中的商業用地，但近年外商影城來台攻城掠地，年輕人逐漸轉移休閒娛樂陣地，北市西門町、士林及永和都出現凋零的老戲院。

中市純住南市商住

基泰建設去年以6.2億元買下士林光華戲院現址及土地，基地約200多坪，且已向北市府申請，將整個街廓劃定為都更用地，基泰代理發言人李秋雲說：「希望周邊地主可以參與都更，讓基地達1000坪，產品更有價值，流程至少要2、3年。」

西門町則有中國戲院改建成「阿曼TiT」，去年底開賣、今年上半年完銷，每坪成交價45~50萬元，創區域新高。新聯陽廣告經理施孝文表示，戲院多位於商業氣息重的區域，規劃大多是樓下商場、樓上住家，民眾對老戲院有感情，原址改建常能為建案加分。

戲院改建風由北往南吹。台中市柳川西路的樂舞台戲院成立於1919年，90年代拆除即荒廢做停車場使用，2008年由鉅泰建設買下，預計明年農曆年後推出「鼎泰風華」建案，規劃地上15樓大樓，開價未定。

台南市中西區中國城戲院、南都戲院都傳出即將改建，位於西門路與友愛街口的南都戲院進度最快，北部建商巨唐建設已收購周邊10多戶，並向市府提出台南市首件民間自辦都市更新案，總面積近700坪，業者持續溝通最後1戶「釘子戶」，中，打算蓋住商混合大樓。

南市府盼建商投資

2009/12/25 04:13 何心尹

中央銀行總裁彭淮南再度大談房市！針對台灣房市過熱，以及是否贊成課徵「豪宅稅」等問題，彭淮南在24日央行理事會後記者會上指出，針對幾個重點區域，買了多間房子卻並非自住的投資客，銀行將會採取選擇性信用管制措施，避免房地產泡沫化。

對於台灣房地產問題，理事會中有非常詳細的討論。彭淮南認為，台灣房價是局部性，而並非普及性的上漲，因此不適合「用大棒子來打」，目前銀行會採取「選擇性信用管制」措施，也就是房子買了一棟、二棟、三棟後，不是自住而是變成存貨，銀行就會降低貸款成數來降低風險。

彭淮南並表示，有些買房子的資金來源不是透過銀行借款，而是台商自己的資金，就算央行升息也不見得有用，豪宅房價暴起暴落，央行已經注意到這個問題，銀行界也會注意，對於「存貨性」的購置房屋，將會審慎處理。

彭淮南指出，台灣房價上漲地區集中在特地區域，像是台北縣市、台中七期重劃區和高雄市美術館，中南部有些地方，像是屏東、高雄等房價反而還在下跌，央行會密切注意房市過熱問題，目前認為採取選擇性措施是不錯的辦法。

對於開放大陸QDII來台投資事項，彭淮南也強調，央行會和金管會好好的溝通，央行的態度是希望進來的錢都是投資的錢，「而不是購買房地產、不是炒樓的錢。」

針對海外台商和外資的錢該怎麼區分，彭淮南認為，像今天是平安夜，還有不少海外資金跑進來，出乎他的意料之外，本國資金的移動央行有分析過，因為國人購買很多海外基金，有海外回流的錢，也有國人投資國外基金出去的錢，相抵後淨流入相當有限，進來的大部分是QFII，也就是外國人匯入投資的資金為主。

2009-12-25/經濟日報/A3版/話題【記者黃啟菱／台北報導】

2009年接近尾聲，房仲專家推估，今年全台房市買賣移轉件數應可突破38萬戶，比去年37萬9,326件的成交件數些微成長。在大環境轉佳、低利率態勢尚未轉變下，明年房市交易量有機會再上攻。

房市買氣發燒，開發商也積極搶地獵樓，使國產局標售狀況愈來愈熱。據信義房屋統計，今年國產局共舉辦27次標售會，推出212筆土地或住宅，結果吸引高達747封標單，順利標脫108筆不動產，標脫率高達50.9%，平均每個標脫標的吸引6.92封投標單。

北縣蓋綠建築 獎勵容積率10%

2009年12月25日蘋果日報【江碩涵╱台北報導】

容積獎勵問題再度引起話題。台北縣政府日前檢討北縣20個地區的土地管制問題，前天通過，今天公告即實施，影響最大的是建蔽率減少10%，然而若採綠建築設計或採創意景觀設計則可獲得容積獎勵各10%。

間接可降低房價

展悅開發總經理許德慧表示，以維持都市整體美觀的角度來看，政府立意良好，但該項政策仍會影響土地與開發成本，對改善房市問題則有限。

北縣府城鄉發展局代局長張邦熙表示，北縣府為了提升市容美觀、達到節能減碳綠化，提出降低建蔽率概念，希望增加都市的綠化程度以及保水性，另外，以前捷運站500公尺內的建物容積獎勵達1倍，公告後將改為300公尺內獎勵1倍，300~500公尺則獎勵0.8倍，容積獎勵不再如以前容易取得。

許德慧分析，建蔽率與容積獎勵，將直接反映在地價，地價會因為開發的面積減少而降低，間接降低房價；整體來說，容積獎勵有增有減，對房市影響不明顯，「若對整體都市計劃來看則有幫助，能增加更多都市美觀。」

●新管制內容：
˙除了建蔽率低於40%的土地外，建蔽率全面減少10%
˙離捷運站0~300公尺的建物容積獎勵1倍、300~500公尺容積獎勵0.8倍
˙拿建研所綠建築鑽石獎章獲容積獎勵10%

●管制地區：三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、澳底、土城(頂埔地區)

2009/12/25 04:11〔記者王亮勻／台北報導〕

台北市中心房價持續高漲，房仲業者統計，台北市中心每坪房價53.9萬元，較台北縣一級城市每坪單價約25.7萬元高出一倍，導致首購與換屋族多轉往市郊區購屋，電梯大樓產品最受歡迎。

永慶房仲集團統計，台北市大安、中正、中山、松山、信義等五個市中心區12月平均房價為53.9萬元，與今年1月的43.5萬元相比，漲幅高達23.9%，也超越去年6月高點的51.3萬元。

而台北市中心外的行政區平均房價為36.4萬元，較1月的30.7萬元上漲18.6%，台北縣一級城市12月住宅均價每坪25.7萬元，較1月的21.3萬元上漲20.7%，顯示台北市中心區域房價漲幅最高。

由於台北市中心買一坪可以在台北市郊買1.5坪、在台北縣一級城市買2坪，也帶動市中心購屋族轉往市郊區購屋的移民潮。

永慶房仲集團研展室協理黃增福說，由台北市中心轉往台北市郊購屋的民眾，購屋主力產品以總價1,000萬至2,000萬元、21-40坪為主，並有高達46.3%的購屋族選擇購買五年內新成屋。

而由台北市郊轉向台北縣一級城市的購屋族則以總價1,000萬元以下、21-40坪住宅產品為主，選擇五年內新成屋大樓比重達37.5%，公設比低的公寓產品交易比重也有29.7%。

中信房屋副總經理劉天仁指出，今年度公寓產品藉著都更議題一路攀升，使台北縣公寓交易量較去年成長21.72%，台北市公寓的交易量也較去年成長9.2%，不過整體來說電梯大樓產品仍最受歡迎，佔今年全台中古屋交易量的55.97%。

2009-12-28/經濟日報/A16版/稅務法務【記者陳美珍／台北報導】

平面式約容納150個小型車位才能申請，約為現行的三倍；衝擊都會區開發案。

政府擬限縮民間參與興建平面式公共停車場的獎勵條件，未來平面式路外公共停車場開發面積需達4,500平方公尺，約容納150個小型車格位者，才能申請享有五年免稅、投資抵減及減免房屋、地價等稅捐優惠。

政府擴大平面式公共停車場的開發面積獎勵條件後，財政部指出，未來都會區的公共停車場新開發案，將較難適用租稅減免等獎勵，但現有已享有獎勵的平面式公共停車場減稅優惠，未來不會因此改變。

按照擬議中新修正的平面式路外公共停車場獎勵要件，約為現行的三倍。目前政府提供民間參與興建平面式公共停車場，其開發土地面積只需達到1,500平方公尺以上，即可享有至少五種稅捐減免優惠。

行政院公共工程委員會經與財政部商議後，已決定修改促進民間參與公共建設法施行細則，現有民間參與興建公共停車場，包括平面式、立體式及機械式（或塔台式）停車場，除平面式公共停車場獎勵條件趨於嚴格外，其餘公共停車場的適用條件不變。

依據公共工程委員會的調查發現，促進民間參與公共建設法施行細則自民國89年發布至今，全國符合獎勵條件的平面式路外公共停車場者極為普遍，幾乎全部都適用促參法的獎勵，以致其公共服務水準難以提升，失去民間參與興建公共停車場的政策用意。

現行平面式公共停車場的獎勵條件為開發面積需達1,500平方尺以上，也就是以平均每輛汽車所需30平方公尺估算，約只能停放50輛小型車，提高為4,500平方公尺後，則可停放約150輛小型車。

促進民間參與公共建設法總計提供民間參與興建包括交通建設等共13項重大公共工程減免稅捐優惠，包括民間企業可以享有五年免稅及四年延遲免稅；興建支出5%到20%範圍內抵減當年度營所稅；以及股東投資抵減；進口與重大建設相關的設備享有免徵關稅；重大建設興建或籌備期間，供企業直接使用的不動產免徵房屋、地價稅，取得時免徵契稅等。

2009年11月30日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

在重北輕南的經濟發展下，大台北人口、資金與就業機會聚集，造就房價突出，國泰房地產指數統計，第3季北市成交價每坪51.01萬元，遠高於台北縣的19.66萬元，更把原來同為直轄市的高雄市12.81萬元遠遠拋在後頭，顯示台灣房價傾斜嚴重。

30年前，鼎宇建設董事長張調是國泰人壽台北員工，當時他在逸仙路買下2戶華廈，每坪4.7萬元，後來因調往高雄，賣掉台北房子轉買高雄市市中心華廈，每坪4.6萬元。

30年後，台北市逸仙路老舊華廈已經漲至每坪60~70萬元，但高雄老屋市價只不過5~6萬元，價差竟高達10倍。在台北喊得震天價響的「房屋增值術」：房屋持有30年鐵定賺，在高雄卻只能奢望「保值就好」。

高雄就業機會少

張調表示，30年前政府10大建設有3項在高雄，就業機會造就購屋需求，但近10年高雄產業外移、就業機會流失，台北因有新竹科學園區、內湖科學園區、南港、汐止等產業鏈形成，就業機會充足，不少老家在高雄的年輕人北上發展，留在高雄的爸媽也想盡辦法幫孩子在台北買房。

相較之下，公務人員擠著請調中南部，因為薪資水準相同、房價卻差很多，壓力減輕不少。想考入郵局、家在高雄的黃小姐就說：「高雄職缺的分數特別高，得加緊努力。」張調表示，由於短期內還看不到政府對高雄產業有什麼前景規劃，只能建議領有月退俸的退休族群來高雄過退休生活，「生活起來相對愉快。」

主要都會區住宅供給率與房價

2009年11月26日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

台北市大面積素地難求，建商加緊找地主談合建，萬華區房價偏低，改建後更能創高價。萬華區環河南路、佔地1140坪黃家古厝原址，原所有權人逾110位，全坤建設整合黃姓與外姓地主，合建「全坤御峰」，將蓋2棟23樓建築，挑戰每坪60萬元高價，與周邊每坪不到20萬元的建物差很大。

「全坤御峰」位於萬華區環河南路與成都路口，基地面積約1140坪，其中900坪為「萬華紫雲黃家」的古厝，早年萬華黃家古厝即臨艋舺港河岸，台北市前市長黃啟瑞也住過。但後來古厝舊址部分土地因開通環河南路被徵收，剩下土地因後代分割繼承產權複雜，全坤建設董事長李隆廣說：「有1筆土地僅6坪，卻多達108位所有權人。」

挑戰1坪60萬高價

全坤建設副總經理廖學新表示，整合地主重點在於「感動地主」，包括為黃家另找小塊基地建祠堂，配合地主想盡快搬入新屋、放棄都更容積獎勵等，終於在10個月內整合成功，昨舉行動土儀式。

廖學新表示，此案規劃為地上23樓、地下4樓雙塔式建築，全社區無店面，6樓以上就可以擁有河岸景觀，規劃60~85坪換屋產品，每坪60萬元，明年將邊建邊售。

黃家古厝變身看這裡

◎案名：全坤御峰
◎位置：環河南路、成都路口
◎坪數：60~85坪
◎樓層：地上23樓、地下4樓
◎基地面積：1140坪（萬華黃家祖厝佔約900坪）
◎預計開價：每坪50~60萬元
◎整合過程：
1.萬華紫雲黃家所有，古厝過去臨萬華艋舺港口，前台北市長黃啟瑞也曾在古厝住過
2.基地內40多筆土地，所有權人110位
3.全坤建設10個月內整合，昨日動土
※資料來源：全坤建設

2009/11/22 00:07 【記者潘鴻志╱台北報導】

都市更新為「愛台十二建設」重要項目之一。內政部營建署為加速推動政府為主都市更新案，已選定二十處優先推動都市更新示範地區，自本（二○○九）年起陸續辦理公告招商。本次台灣地區都市更新國際招商說明會將於十一月二十五日於台北一○一大樓國際會議中心舉行，預計將說明四處都市更新案，同時宣示台灣都市更新即將邁入新紀元，進入實質都市更新開發程序。

營建署表示，本次說明會為「政府為主都市更新案」第一次舉辦台灣地區都市更新國際招商說明會，對各國瞭解台灣都市更新，提高城市行銷機會有極大助益。本次說明會包括「基隆火車站暨西二西三碼頭」、「高雄市台鐵高雄港站及臨港沿線」、「台北市中山女中南側地區」及「台北市鼎興營區」等四案，所在地不但區位優良，且均具有國際開發的潛力。

其中基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站係以都市更新設定地上權方式辦理，其餘兩案則以都市更新權利變換方式實施。營建署進一步表示，由於各國推動都市更新方式略有不同，將於說明會中簡介兩種招商方式以供外國投資人清楚了解台灣都市更新推動方式並提供個案英文資料。

基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案（更新單元一），招商面積約為七.○三公頃。產品定位為「商旅新都心」，以港埠商旅客運專用區為主。實施者可利用複合使用方式自行規劃商業設施及觀光旅遊設施等，搭配交通轉運中心，提升本區交通機能與型塑海洋遊憩意象，預計可吸引北台灣及國際旅客前往此處。

高雄市台鐵高雄港站都市更新案（更新單元一），招商面積約為一.八二公頃。以臨海休閒商業中心為目標，打造「水岸新都心」，連接高雄主要觀光景點，利用山、海、文化觀光資源推展休閒購物產業輔以周邊空間環境改善，打造休憩樂活的高雄海洋門戶。可吸引商務觀光旅客悠遊該區及追求品質的民眾購屋居住。

台北市中山女中南側地區都市更新案（優先更新單元），招商面積約為○.九三公頃。產品定位為智慧型生態住宅社區，融合區內歷史風貌建築特色，利用永續發展結合自然生態，將打造「都會生態社區」，以高品質、大面積的居住單元吸引民眾定居。有關台北市鼎興營區都市更新案（優先更新單元），招商面積約為一.○八公頃。本區鄰近台北松山機場、捷運及快速道路，交通便捷。未來將打造本區為「北區商業中心」，以商業辦公、藝文、旅館為主，住宅為輔，讓本區擁有舒適的辦公空間，及閒適的生活品質