2010/01/20【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
從去年的尚華仁愛大樓，到近日的光武新村都更案，都更美夢讓不少民眾心存期盼，也許有朝一日也能讓老舊公寓，變身成為人人稱羨的千萬豪宅。到底具備哪些條件的老宅，才有機會都更改建？房仲業者提出一個最基本的門檻，假使名下老舊公寓的每坪身價不及35萬元，根本不敷改建成本，不妨打消都更念頭。
■ 自辦都更難度高 必須通過3階段
都更涉及的領域廣、問題雜，一般民眾仍停留在保守觀望或極度樂觀的兩種矛盾拉鋸中，永慶建設總經理葉凌棋明白表示，並非所有老舊房屋都有麻雀變鳳凰的都更機會，如何用簡單的條件判斷都更潛力屋，應該要回歸基本的法令規定及市場條件。
依據台北市的現行法令規定，民眾參與都市更新重建可大別為三個階段，第一階段為「更新單元劃定」；第二階段為「事業計畫暨權利變換計畫」；第三階段為「都市更新重建」的執行。民眾所居住的地區若非市政府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃定，想自行辦理都市更新，便須達到第一階段的門檻。
■ 投資都更宅3條件缺一不可
官方制定的都更門檻常讓人一頭霧水，有看沒有懂，葉凌棋以淺顯的例子說明，譬如「屋齡與結構」是廣為人知的評估標準，只要建造日期是民國78年5月5日之前的建物，就符合都更的指標之一，目前屋齡超過30年以上的區域，主要分布在萬華、大同、中正、松山、信義、大安等六區，又以中正、松山、大安最為熱門。
另外一個都更指標是緊鄰「重大建設」，也可望提高都更機率，譬如捷運出入口、國際觀光景點、大型體育設施或面積一公頃以上的公園。葉凌棋透露，永慶分別在士林與大安區整合都更物件，條件是位於商業區、緊鄰大馬路的老舊公寓，而且房價至少要35萬以上，因為都更改建每坪營建成本約25萬元，倘若現行房價連35萬的低標都達不到，參與都更的建商根本無利可圖。
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