一窩瘋搶老公寓 都更宅恐泡沬化
卡優新聞網 (2010-01-05)杜曉玥
去(98)年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金。仁愛路四段、國路紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案，從921地震列為危樓，如今搖身變為豪宅，每坪從50萬變110萬；華山三期都更單元、忠孝東路二段40號2~4樓老公寓，每坪飆破103萬。房仲業者開始擔心，一坪換二坪，舊公寓變豪宅，造成民眾一窩蜂搶進老舊公寓，恐將造成都更產品泡沫化。
根據北市都市更新處數據顯示，都市更新「申請案件數」，92年的27件，一路攀升，96年、97年申請各90件，98年更高達116件，創下歷年新高紀錄。不過，台灣房屋不動產研究室調查則發現，都市更新「核定案件數」，雖然一路走高，從92年的2件，到96年19件、97年20件、98年20件。但都更成功率卻只有3.28%~7.3%，96年達7.3%，而去年成功率僅剩4.68%。
另外，淨累計申請案件(累計申請案件數扣除上一年度核定實施件數)，96年260件、97年331件、98年427件。而從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，呈現剪刀開口差距愈來愈大，足見都更不如外界想像容易成功。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示，都更成功率下降有兩大主因，一是申請案件快速增加，尤其是97年90件，98年116件，年漲幅28.88%；二是核定案件數持平，97年度核定20件，98年度核定仍是20件，顯示核定案件成長緩慢，都更去化率太慢。
換言之，都更成敗關鍵在時程的長短。
連921震成黃單危樓的仁愛尚華，也費時7年才動工，況且仁愛尚華都更時程，已算是快速的案例之一。另外全台最受矚目的忠孝東路三段正義大樓都更案，96年事業計劃核定通過，迄今也尚未拆除興建，該都更案也已邁入第15年。因此一般民眾追逐都更題材，期待更新後價值翻倍，殊不知風險極高。
邱太分析，老舊公寓每坪飆破100萬，主要是都更後容積高於現況容積，而有利可圖，但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去，加上都更時程拉長，貸款利息更是一筆沉重的負擔，除非口袋夠深，不然不建議一般民眾進場投資都更宅。
二、炒都更 大不易
2010/01/05 04:11〔記者黃宣弼／台北報導〕
去年不動產市場掀起都更熱潮，造成民眾一窩蜂搶進，使得北市精華地段老公寓身價鍍金，然而根據台灣房屋不動產研究室調查，去年都更申請件數一一六件，核定通過只有廿件，成功率僅四．六八％，雖然獲利驚人，但並不如外界想像的容易成功。
一坪飆破百萬 當心被套
台灣房屋不動產研究室執行長邱太?表示，仁愛路四段、國父紀念館對面的尚華仁愛大樓都更案，從九二一地震列為危樓，如今搖身變為豪宅，每坪五十萬變一一○萬元；華山三期都更單元、忠孝東路二段四十號二至四樓老公寓，每坪高達一○三萬元，這些成功的都更案例的確吸引許多民眾，來房仲店頭就直接指名要購買具都更效應產品，使得過去不起眼的老舊公寓身價頓時水漲船高。但根據北市都市更新處數據，都更有夢雖美，逐夢卻並非易事；民眾若只看到「一坪換二坪，舊公寓變豪宅」的驚人獲利，持續一窩蜂搶進，恐將造成都更產品泡沫化。
邱太?分析，老舊公寓每坪飆破一百萬元，主要是都更後容積高於現況容積有利可圖，但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去，加上都更時程拉長，貸款利息是一筆沉重的負擔。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，目前市場上確實有一些個案公寓的表現優於大樓，若是以都更為前提的投資人，最好有長期抗戰的打算，且在進場前對區域狀況與鄰居態度多加了解，才能穩發都更財。
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