不動產都更地政天地-王政緯之部落格

（中央社記者韋樞台北19日電）台北市政府地政處公佈2009年全年的買賣移轉棟數達6.36萬棟，其中以南港和松山區年增率最高。信義房屋表示，這兩區因為重劃區和捷運重大建設等，促成房屋移轉棟數增加。

台北市2009年整體房市買賣移轉棟數為6.36萬棟，追上2008年的6.41萬棟，差不到1個百分點，從數據中發現，2009年房市熱門區段集中在市中心區，與內湖、南港地區。

以整年度來看，南港區房市交易年增率最大，達14.37%；其次是松山區的13.36%；年增率第3到第5名的區分別是信義區 (7.61%)、大安區 (7.07%)與內湖區(3.24%)。

信義房屋 (9940)表示，南港地區近年重大建設題材不斷，SARS後推案的預售案，已成為新成屋在市場上流通，加上重劃區的整齊環境，吸引買方到南港購屋。

信義房屋南港重陽店店長陳少綱指出，包括重陽重劃區、經貿重劃區，區域內物件多屬5年內的新成屋，客戶指名度相當高，如重陽重劃區3房加車位的新成屋，總價約2000萬至2500萬元，不少松山區客戶跨區來購屋。

陳少綱說，2010年南港地區還有4大開發案可期待，包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥的豪宅合建案，預計2010年捷運南港線東延段將通車，有利南港房市再向上推升。

在松山區部份，信義房屋南京店店長盧漢寶表示，松山區的買方以區域客居多，不過2009年下半年有一些來自於大安及信義區的買方尋找標準3房屋。這些買方受大安、中正等區屋主惜售，購屋選擇性不高，因此移轉到松山區看屋。

盧漢寶分析，小巨蛋周邊2000萬元上下的中古電梯三房頗受大安區的客戶偏好；南京東路五段也因房價相對低，加上捷運通車期越來越近，外來客看屋越來越熱絡，1500萬到2000萬元的中古電梯三房相對搶手，新成屋詢問度也高。

北市外圍的北投、文山與大同區，平均房價較市中心低，但相同的預算在北縣可找到條件很好的新大樓，因此上述地區2009年的房屋買賣移轉棟數，較2008年衰退。

2010/01/20【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

從去年的尚華仁愛大樓，到近日的光武新村都更案，都更美夢讓不少民眾心存期盼，也許有朝一日也能讓老舊公寓，變身成為人人稱羨的千萬豪宅。到底具備哪些條件的老宅，才有機會都更改建？房仲業者提出一個最基本的門檻，假使名下老舊公寓的每坪身價不及35萬元，根本不敷改建成本，不妨打消都更念頭。

■　自辦都更難度高 必須通過3階段

都更涉及的領域廣、問題雜，一般民眾仍停留在保守觀望或極度樂觀的兩種矛盾拉鋸中，永慶建設總經理葉凌棋明白表示，並非所有老舊房屋都有麻雀變鳳凰的都更機會，如何用簡單的條件判斷都更潛力屋，應該要回歸基本的法令規定及市場條件。

依據台北市的現行法令規定，民眾參與都市更新重建可大別為三個階段，第一階段為「更新單元劃定」；第二階段為「事業計畫暨權利變換計畫」；第三階段為「都市更新重建」的執行。民眾所居住的地區若非市政府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃定，想自行辦理都市更新，便須達到第一階段的門檻。

■　投資都更宅3條件缺一不可

官方制定的都更門檻常讓人一頭霧水，有看沒有懂，葉凌棋以淺顯的例子說明，譬如「屋齡與結構」是廣為人知的評估標準，只要建造日期是民國78年5月5日之前的建物，就符合都更的指標之一，目前屋齡超過30年以上的區域，主要分布在萬華、大同、中正、松山、信義、大安等六區，又以中正、松山、大安最為熱門。

另外一個都更指標是緊鄰「重大建設」，也可望提高都更機率，譬如捷運出入口、國際觀光景點、大型體育設施或面積一公頃以上的公園。葉凌棋透露，永慶分別在士林與大安區整合都更物件，條件是位於商業區、緊鄰大馬路的老舊公寓，而且房價至少要35萬以上，因為都更改建每坪營建成本約25萬元，倘若現行房價連35萬的低標都達不到，參與都更的建商根本無利可圖。

2010/01/13 02:44 記者馬婉珍／台北報導

房市經歷漲勢如虹的2009年，今年景氣明顯復甦，有利於房市正向發展，但因房價墊高及利率回升等2大挑戰，專家預期今年應呈現「量能穩定」的格局，而專家更提醒，都更宅的成功率極低、套房的空租壓力大，這2大產品今年走勢牛步，交易恐陷僵局。

去年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金，然而，台灣房屋不動產研究室統計，這類「都更宅」的成功率極低，僅剩下4.68％的成功率，顯見都更案件的完成，並非一般民眾想像的容易。

台灣房屋依據台北市都更處的數據統計，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，申請件數激增，核定件數卻極少，兩方呈現剪刀開口般的差距。

以都更申請件數來看，申請案件一路攀升至去年高達116件，創下歷年新高，但近2年的核定件數都只有20件，可見都更的去化率緩慢。

信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例，假設今年丁先生以每坪60萬元、總價共1,800萬元買入30坪公寓，10年後都更完成，假設丁先生可分回30坪面積，且增值為每坪100萬元，以3,000萬元總價售出，則年化報酬率為5.24％，但若房市走弱，只能賣到每坪80萬元，總價2,400萬元售出，換算成年化報酬率只有2.92％。

此外，蘇啟榮說，不是每間公寓皆可透過都更變豪宅，必須是精華地段、土地持分高的公寓，都更機會較大，儘管如此，都更的核定率極低，且都更時程曠日廢時，若一味追逐都更題材，卻忽略老公寓價格已飆漲過高，將壓縮未來利潤，風險也隨之增高。

而套房產品則因市場供給仍多，空租壓力大，租金報酬率不如以往，專家認為今年買氣恐降溫。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，景氣好時，豪宅、套房等2大產品一向是同步上揚，但今年恐呈現「豪宅熱、套房冷」的脫鉤走勢。

租屋業者觀察，自2008年開始，套房產品的供給增加，相對降低出租率，租金又未見上漲，但房價卻持續攀高，去年不少人搶進當新手包租公，如今紛面臨投報率壓縮至3％以下的窘境，再加上要負擔屋況整理、房屋折舊等成本，包租公毫無利潤可言，套房交易量恐陷僵局。

工商時報    C1/財富           2010/01/12【記者馬婉珍／台北報導】

入住台北縣，已成今年大台北購屋族的首選區域，因北縣人口數持續增加，交通建設及重大開發案也正進行中，專家認為，北縣人口多、居住需求大，加上交通方便可提升區位優勢，未來換屋較易轉手且家戶所得也高，從所得及人口流動分析，北縣最具房地產抗跌保值的要件。

根據住商不動產最新的調查顯示，北市及北縣房價自2008年第4季谷底反彈，至去年第4季已達波段新高且北市北縣的房價比，明顯呈現2：1的局面，也讓北市購屋族深感荷包負擔重，外移尋覓平價宅。

而太平洋房屋根據內政部戶政司的統計也發現，近3年人口淨流入最多的區域，以台北縣居冠，去年1月至11月份淨遷入23,574人，太平洋房屋副總經理李珠華表示，由「人口流動」可看出房市需求，人口淨流入的地區，有房子的實質需求支撐，房價較具增值潛力，不必耽心買在高點。

再由主計處公布的資料可見，每家戶可支配所得的前4名由台北市縣、新竹市縣包辦，北縣家戶所得達97.2萬元。另外北縣政府地政局的「都市地價指數」也出爐，去年的第3季較第1季上漲1.78％，且以新店、永和、板橋、三重等區域，房價回溫最顯著，台灣房屋認為，北縣房價平易近人，且捷運可延伸北縣，交通便利性大為提升，再加上北縣今年升格利多，因此帶動北市人口外移購屋意願。

中央社記者周品均台北11日電

財政部國有財產局為提高國產運用效能，增加投資誘因，修訂國有地招標相關辦法，將權利金從原先以土地市價的5成，改為3成至7成計算，存續期間由原定最長50年，放寬為70年。

國有財產局表示，近年來受到景氣影響，以及權利金、地租、存續期間等規定過於僵化，國有土地辦理招標設定地上權成效不理想，因此，重新訂定「國有非公用土地設定地上權作業要點」，使招標條件更貼近市場需求。

財政部修訂的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，權利金改為以土地市價的 3成至 7成計算；地租計收基期改為土地申報價年息 1%至 5%，存續期間由原先的最長50年改為70年，均較以往具有彈性，已於 7日發布實施。

另外，國有財產局今天也公布北區處近期擬辦理招標設定地上權的國有土地清冊，包含台北市松江路108巷 4號，近捷運新莊線松江南京站的 4筆土地，以及近台北市文山區和興路84巷13號的27筆土地等。

國有財產局表示，最快將於3月起陸續辦理招標設定地上權。

產業快訊－北市將招標5宗大面積地上權

2010/01/12 02:29 記者王信人／台北報導

國產局昨（11）日表示，將在3月公告，台北市5宗大面積國有土地，招標設定地上權；其中，松江路和南京東路口的2宗土地，只有相隔一條小巷，二個面積合計1,445坪，公告現值共14.9億元最受矚目。

國產局為推展業務、增加投資誘因，修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，大幅放寬承租條件，權利金改為市價的3成至7成；租金為申報地價的1％至5％；最長70年。

2010年01月12日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

台北市精華區素地逐漸減少，許多投資人買透天店面不在乎租金收益與投資報酬率，而是著眼於土地價值，造成近期台北市多間投資報酬率低於2%的透天店面，都有投資人搶進。

產權單純有利都更

專家表示，這類透天店面多具備都市更新題材，例如近捷運站、屬於商業用地，已有建商卡位，吸引投資人一擲千金。

整棟的透天店面產權單純，成為建商與投資人卡位都市更新的有利籌碼，近來即有1戶北市遼寧街、長春路附近的店面，空租狀態，卻以總價9000萬元成交。永慶房屋店面事業部經理李元鳳說，這間店面雖沒有承租方，但因已有建商表態談都更，估3年後合建分回的價值達1.2億元，引投資人搶進。

李元鳳說：「近期還有多戶北市透店，投資報酬率低於2%，但具都更題材，也順利成交。」例如民權東路的透店屬商業用地，雖然投資報酬率僅1.7%，但每地坪的成交價171.9萬元，買方看好商業用地容積率較高，且略低於區域土地每坪200萬元行情，未來轉手仍有增值空間。另中山北路與南京東路附近的透店，則因周邊也都是透店，買方看好未來若要改建，較好整合而出手。

去年Q4成交增4成

欣元商仲總經理焦文華說，自從去年政府宣布500坪以上的國有地不釋出後，去年第4季，土地持分大的透店成交比例較前年同期多出3~4成，尤其是商業區土地；近期成交1間位於羅斯福路三段，近捷運台電大樓站的透店，投資報酬率不到3%，也因有改建價值，且屬商二用地，最後以每地坪500萬元成交。

中時電子報 (2010-01-07)  工商時報【記者呂雪彗台北報導】

行政院昨天決定，未來凡30億元以上價值的國有機關用地將優先開發活化。據悉，依公告現值計，各機關代管國有土地價值最高前三名分別為世貿中心君悅飯店（478億元）、市民大道鐵路局台北機廠（243億元）及仁愛路空軍總司令部（162億），其中空軍總司令部位大安區精華地段，未來最具開發潛力。

行政院昨天召開「國有土地清理活化督導小組」工作小組會議，由財政部國有財產局報告國公有土地清查資及高價值國有土地量價及分布情形等議題簡報。為改善財政狀況，政院全面活化國有土地，由朱立倫負責列管清查，預計2年內全面活化。

根據財政部清查，價值在30億元以上國有土地，總計271筆，面積6967公頃，依公告現值計算約1兆2,711億元。政院決定未來凡價值30億元以上國有土地列入優先開發活化對象，並劃分為7大使用分區，即工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區。

據悉，財部報告各機關代管國有地價值最高前10名排行榜，以世貿中心君悅飯店土地列榜首，依公告現值計為478億元，第2名信義區台鐵局台北機廠，價值243億元；第3大安區空軍總司令部，價值162億元。

第4名為板橋大台北新劇院所在地，價值91億元；第5名為世貿中心南港展覽館，價值88億元。6至10名，依次為左營軍港碼頭營舍、台北國際會議中心、建國啤酒廠、故宮博物院區、國防部博愛路大樓。

官員表示，前10名價值高的國有土地，有的已設定地上權，或有既定用途，再作開發機會不大，例如世貿中心君悅飯店、大台北劇院等，未來開發潛力以仁愛路空總司令部最被看好。民國101年，空總司令部預計移至大直後，財政部認不宜再作機關用地，市府擬依都市計畫變更，規劃為商業區或住宅區，一旦開發約有4成需回饋北市府。

建國啤酒廠已被市府劃為市定古蹟，生產線不能停，財政部認為可規劃門面為古蹟，內部為現代化園區，開發用地仍有調整空間。博愛大樓位總統府對面，變更為商業或住宅區可能性不大。逸仙路台鐵局台北機廠現為機關用地，未來作何規劃，下次將邀交通部台鐵局報告。

以價值而言，座落台北市國公有土地價值最高，計1.5萬公頃，價值11兆5,990億元；第2名台北縣計10.7萬公頃，價值3.4兆元，第3名為高雄市，1.1萬公頃，價值2.3兆元。

以面積排行，位高雄縣國公有土地最大，計18.9萬公頃，第2名位於台中縣境內，計12.7萬公頃，第3名台北縣，計10.7萬公頃。官員說，500坪以上大面積公用土地，將透過變更都市計畫，變更住宅區或商業區後與民間合作開發活化。

但在兩岸交流話題不斷下 預期年中就可看到復甦 年底租金可能上揚3%到5%

2010-01-07/聯合報/AA3版/財經【記者許佳佳／台北報導】

去年台灣的商辦市場全年交易量突破1000億元大關。不過，因台北市Ａ級商辦持續釋出，業者預估今年北市Ａ級商辦的空置率將提高到20%，也是歷史新高，有意投資商辦者宜注意。

不過，仲量聯行表示，因香港Ａ級商辦的空置率約30%，新加坡則高達50%，台灣的空置率還算是亞洲國家中的前段班。

而且在兩岸交流話題不斷下，北市商辦的空置率雖高，但以往商辦市場約在經濟復甦的半年後開始加溫；如果經濟成長率在去年第4季開始逆轉，預期在今年中就可以看到商辦市場的復甦。

預估今年底租金可上揚3%到5%。因此仲量聯行也建議現有的商辦承租戶，可能要提早與房東洽談續約，以爭取較佳的租金條件。

信義房屋投資部協理歐人彰表示，原本市場預期去年的商辦成交量，應比前年下滑，但據統計去年商業不動產大型交易累積金額已達1079億元，其中第四季交易規模就占4成，市場交易熱度可用倒吃甘蔗來形容。

而滿手現金的壽險業者，仍是收益型商辦大樓的主力買家。不過，在市中心一地難求的情況下，包括興富發等大型建商也開始加入商辦投資行列。

根據信義房屋的統計，第四季台北市辦公室平均租金每坪約1737元，與去年第三季相比小幅成長。整體而言，部分大樓租金已止跌回升，包括修正幅度較大的Ｂ級辦公室，也呈現跌深反彈的現象。

市府新聞稿

報載本市都市更新事業申請案件過關僅4.6%

• 資料維護:臺北市都市更新處
• 日期:2010-01-06

發稿單位：臺北市都市更新處
日 期：99年1月5日
聯 絡 人：更新事業科　蔡昆達
電 話：02-2321-5696 #2956

報載本市都市更新事業申請案件過關僅4.6%
引據失當，與事實不符
　　
據報載，本市申請都市更新事業送件數2005年為46件、2009年增加至116件，總計427件，通過率僅4.6%。但是經過都市更新處查明結果，報導引用數據是包括都市更新事業概要及事業計畫申請案件數，以申請總數與事業計畫核定數作比較，因數據引用錯誤，通過率之計算與事實並不相符，以致造成民眾誤解。
都市更新處表示，至98年底為止，本市都市更新事業概要申請438件，核准365件，核准率83.33%；事業計畫申請209件，核定90件，核定率43.06%。另外再以去(98)年提送都市更新審議會審議案件為例，於10~12月份審議通過率高達90%。以上實際統計數據與報載比較，相去甚遠，該處擔心因此造成民眾誤解。
更新處表示將持續致力提升行政部門審議作業的效率，並檢討簡化行政程序，以加速本市都市更新事業的推動。

2010/01/06 02:29 記者馬婉珍／台北報導

展望今年上半年預售市場，因5月1日修正版的「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」即將上路，新規定就是契約書上，必須分別載明主建物、附屬建物及共有部分（公設）的面積及售價，另外現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」規定，也將變更為「有誤差就找補」，看似保護購屋人權益，但相關配套尚未建置，民眾購屋時恐會混淆，因此，專家認為預售市場買氣將受影響。

信義房屋及永慶房屋代銷部皆表示，今年接到代銷案量比去年多，且集中於上半年推案，展望今年預售市場第1砲「329檔期」，將是近年最熱的1次，且北市南港、內湖及北縣新莊等地，指標個案將挑戰區域新高價。

儘管如此，淡江大學產經系副教授莊孟翰仍提醒，5月1日即將上路的修正版「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，俗稱「公設比」新規定，有別於以往採用「權狀坪數」、「室內坪數」告知消費者，並統一以「權狀坪數」計價即可，新規定上路後，建商必須在契約書上分別依主建物、附屬建物（如陽台、雨遮）、共有部分（如樓梯、走道等公設）等面積及售價，分別明列清楚。

民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價

2010/01/06 04:11〔記者項程鎮／台北報導〕

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。

目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。

法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。

政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。

地役權 保障住屋景觀

例如高雄紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。

發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。

法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。

農育權 維護農地原設定

新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。

2010年01月06日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

市中心房價飆漲，迫使民眾向外圍移居。根據房仲業者的網路購屋意願調查指出，高房價降低民眾購屋意願，看好未來半年為購屋好時機的比例已連2季下滑，剩48%；5大都會區中，僅台北縣的購屋看好度不跌反升，較前季調查揚升3個百分點，另有約近4成民眾看漲未來1季房價。

網路調查

根據永慶房屋2009年第4季所做的購屋趨勢調查，全台民眾看好未來半年為購屋好時機的比例為48%，是5季以來首次跌破5成；5大都會區以台北市民眾的看好度最低，僅42%，已連3季下滑，僅台北縣民眾看好未來半年是購屋好時機，比重逆勢上揚。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，目前大台北民眾購屋出現矛盾心態，不滿高房價，但又認為房價下修機率甚低，只好轉往自己較能負擔的外圍區域購屋。

「加速捷運通車」

此次調查中，有33%民眾選擇到郊區購買房價便宜的房子，未來「輕移民」的現象會愈來愈明顯，因此，政府應廣推交通建設，延伸及興建新的捷運線，紓解市中心住宅擁擠的壓力，才能解決高房價問題。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，都會區過高的房價成為10大民怨之首，若要解決這個問題，政府不應該把施政的重點擺在興建平價住宅，因為以往規劃的國宅，位置偏遠、施工品質差，興建後乏人問津，應該要加速捷運通車時程。

此次調查另有問及民眾認為影響今年房市的關鍵因素，有45%民眾首選兩岸經濟協議的簽定，其次是台股表現、國內失業率與升息政策等。葉凌棋說，在預定5月簽定ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）之前，因具題材效益，上半年房市表現仍會不錯。

看好上半年景氣

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，今年上半年因推案量暴增且景氣復甦，房市熱鬧可期。

尤其是台北市南港區與台北縣新莊等地，但下半年房市表現，將取決於游資多寡與利率條件的變化，尤其是利率，為多數購屋人的決策重點。葉凌棋認為，若下半年升息幅度大，加上年底有5直轄市的選舉，第4季房市將盤整修正。

民眾看好未來半年為購屋好時機比率

※註：2009年Q3調查時間為2009年9月14日至9月21日，回收有效問卷共2242份，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.07%；Q4調查時間為2009年12月14日至12月21日，回收有效問卷共1010份，在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3.08%。

※資料來源：永慶房仲集團

2010年01月06日蘋果日報【江碩涵、楊茲珺╱台北報導】

土地交易熱潮持續發燒，2010年才開春，公家機關一釋出土地立刻吸引建商狂掃貨。台灣鐵路工程局昨標售台北市北投區泉源路15 戶已被劃定為都市更新單元的近40年老宿舍，吸引136封標單。

元利、環泥建設也大舉搶進，最後全數脫標，得標價高於底價1.92~2.11倍。業者分析，該批標案底價低於市價3成以上，未來都更開發價值高。

台鐵工程局企劃處地權科表示，這批1970年代的建物曾是台鐵員工宿舍，已劃定為都更區域。

永慶房屋新北投直營店店長施博耀分析，該批標案土地單價得標價與市價相符，附近新建案目前開價每坪40~50萬元，由於該批土地靠近地熱谷風景區，走路至捷運新北投站5~7分鐘，地點條件不錯，適合開發為溫泉飯店或高級溫泉住宅。

元利建設昨天一口氣就標下9戶，台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊分析，元利建設近來積極布局北市都更案，金山南路、和平東路口的角地及南港區南港段一小段619地號實施者皆是元利建設。

台北車站周邊看俏

和旺建設也積極購買老舊民房改建，今年第1個建案「和旺帝標」，就是買下中華路舊透天，整合基地到120坪而推案，因屬商四用地，可興建地上15樓、地下4樓，將規劃17~30坪小宅產品，每坪開價85~100萬元。

和旺建設副總經理吳信忠表示，台北車站由於有雙子星大樓、五鐵共構計劃，未來發展潛力雄厚，但周邊多是老舊建物，資金夠雄厚可以直接買下來、打掉重新開發，雖然基地面積不大，但精華區建案銷售快，買老屋重蓋仍有利可圖。

2010/01/04【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

房地產的投資標的琳瑯滿目，現在又興起「酒店式公寓」的投資管道。業者表示，真正的酒店式公寓其實與商務酒店沒兩樣，唯一不同之處，酒店式公寓多了「家」的感覺，因此吸引不少國際商務人士入住。正因為客源多屬高端精英客層，15坪的套房月租近6萬元，以自備款148萬換算投報率，高達5%左右。

■　酒店公寓軟硬兼具 營造「家」的感覺

打從開門迎賓的這一刻起，入住的賓客獲得無微不至的服務，一切由專人妥善處理日常生活的瑣事，還有清潔人員每天定時打掃房間，或許您會誤以為這裡是五星級飯店，其實這裡是目前台北大直最夯的酒店式公寓。

酒店式公寓與商務酒店在建物規劃上幾乎不分軒輊，工作之餘可約三五好友，來到VIP專屬的酒吧小酌一番，天南地北閒聊交心；回到私人天地，15至30坪的套房樣樣俱全，小而美的廚房可以小秀廚藝，戶外陽台可以眺望美景，酒店式公寓最大的特色就是營造「家」的感覺。

安杰物業總經理陳品峯舉例，有一位大陸台商十多年沒回台灣，經過詢問發現這名台商十分懷念漳州肉圓，因此當他入住的第一天，我們特地去買熱呼呼的漳州肉圓給他，讓他感動到不行。

■　每月租金近6萬鎖定國際商務客層

客製化的服務很貼心，收費卻高貴不貴，安杰物業總經理陳品峯以大直的「羅馬假期」為例，一個月的房租不到六萬元，卻能獲得五星級飯店的服務，如果商務人士長期入住高檔飯店，一個月少說要價十萬元以上。或許有人會質疑，月租將近六萬，客源在哪？誰負擔得起？

陳品峯表示，酒店式公寓的客源不是透過仲介公司或是報紙找客人，安杰物業透過國際訂房系統。掌握穩定客源挑戰經營團隊的能耐，才能確保房客素質高，不必擔心空房率。換句話說，強調「售後回租」、保證「包租兩年」的酒店式公寓，投報率高達5%，對於投資客來說，或許是不錯的選擇。

一窩瘋搶老公寓　都更宅恐泡沬化

卡優新聞網 (2010-01-05)杜曉玥

去(98)年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金。仁愛路四段、國路紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案，從921地震列為危樓，如今搖身變為豪宅，每坪從50萬變110萬；華山三期都更單元、忠孝東路二段40號2~4樓老公寓，每坪飆破103萬。房仲業者開始擔心，一坪換二坪，舊公寓變豪宅，造成民眾一窩蜂搶進老舊公寓，恐將造成都更產品泡沫化。

根據北市都市更新處數據顯示，都市更新「申請案件數」，92年的27件，一路攀升，96年、97年申請各90件，98年更高達116件，創下歷年新高紀錄。不過，台灣房屋不動產研究室調查則發現，都市更新「核定案件數」，雖然一路走高，從92年的2件，到96年19件、97年20件、98年20件。但都更成功率卻只有3.28%~7.3%，96年達7.3%，而去年成功率僅剩4.68%。

另外，淨累計申請案件(累計申請案件數扣除上一年度核定實施件數)，96年260件、97年331件、98年427件。而從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，呈現剪刀開口差距愈來愈大，足見都更不如外界想像容易成功。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示，都更成功率下降有兩大主因，一是申請案件快速增加，尤其是97年90件，98年116件，年漲幅28.88%；二是核定案件數持平，97年度核定20件，98年度核定仍是20件，顯示核定案件成長緩慢，都更去化率太慢。

換言之，都更成敗關鍵在時程的長短。

連921震成黃單危樓的仁愛尚華，也費時7年才動工，況且仁愛尚華都更時程，已算是快速的案例之一。另外全台最受矚目的忠孝東路三段正義大樓都更案，96年事業計劃核定通過，迄今也尚未拆除興建，該都更案也已邁入第15年。因此一般民眾追逐都更題材，期待更新後價值翻倍，殊不知風險極高。

邱太分析，老舊公寓每坪飆破100萬，主要是都更後容積高於現況容積，而有利可圖，但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去，加上都更時程拉長，貸款利息更是一筆沉重的負擔，除非口袋夠深，不然不建議一般民眾進場投資都更宅。

2010/01/01 03:14 工商時報【馬婉珍／台北報導】

自今年開始，換屋族可依自身條件，爭取3大項土增稅減稅優惠，但專家提醒，仍應了解規定的門檻，並列出3大注意要項，以免因疏忽而。

一、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。