作者:中華財經金融研究發展協會 不動產學院講師 王政緯
「都更」這些年來一直是房地產市場上相當火熱的話題,而這兩個字也經常占據著重要的新聞版面。受其影響,近年來北市舊公寓價格一直持續維持高檔。由於公寓都更整合確不如想像容易,歷年成功案例都僅在少數,北市府為提高都更成效,在99年8月開始實施「老舊公寓更新專案」,拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」口號,更新容積獎勵由現行的1.5倍提高至2倍,預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠。
幾乎大部分舊公寓屋主改建的基本條件就是不要花到他們任何一塊錢,而且換 到的新屋室內面積要其碼維持現在的居住水準,另外再加一個停車位。要滿足住戶這樣的基本要求,必須先評估住戶所在的公寓基地是否有以下的條件:
1住戶是否已有進行改建的共識及急迫性?
2基地座落是否會引起建商合建興趣?
3 基地是否有辦理土地融資的可行性?
4基地是否有足夠的開發獎勵條件?
◎住戶基本心態:不花一毛錢,新屋室內面積和舊屋一樣大
在99年8月台北市未實施「老舊公寓更新專案」前,大多數四五層樓老公寓多位於住三使用分區,容積率225%之用地,以一般公寓房屋權狀30坪,土地持分10坪的情況,即使再加上20%-30%之都更獎勵值,將來和建商合建後,住戶大概只能分回30坪-35坪,雖然新屋的總價值遠大於舊屋的價值,但扣掉公設部份後,住戶的室內面積往往小於先前舊屋的面積,這就是四五樓公寓很難和建商談成合建的主要原因。因此住戶對改建的期待,除了房價增加外,也要維持先前其碼的居住水準。
台北市政府的「老舊公寓更新專案」實施後,所增加的開發獎勵值,除了可提高基地可興建容積外,住戶在更新完成所分配之新屋面積,將有機會達到原來的居住水準。在可預見的未來,建商對舊公寓的開發興趣必然大大地提高,而這些老公寓的住戶也將要開始面對自辦更新或協議合建的抉擇。