精實新聞 2009-12-02 07:37:24 記者 林詩茵 報導
土地資源難求，都市更新成為都會精華區土地來源之一，當都更議題被炒得沸沸揚揚之際，許多金融行業也紛紛加入都更開發，包括第一銀行、華南銀行、合作金庫、土地銀行等，均將推展都更案為重點業務之一。近期建商也注意到此現象，建商指出，金融機構加入都更案對建商當然是競爭，不過，由於都更案的整合不易，多數住戶仍希望透過建商整合，或規劃、創造更具價值的產品，因此建商仍有在都更上的實務優勢。
近來華南銀行和合作金庫均已傳出與建商合作，推動都更案。據了解，合庫和華南銀行均以辦理都更融資貸款為業務，並協助客戶完工後的分房房貸及理財；合庫曾與台峰建設合作「梵蒂崗」都更案，自1996年開始整合，今年正式興建完工。華南銀則與森城設合作，華銀僅收取信託費及利息，建經公司收服務費。
而第一銀行更成立「都市更新部」，投入都更最為積極，以與建經公司合作模式，協助原住戶都更規劃及建築規劃，再提供都更全套的金融服務，包括建築融資等，從都更整合、房貸問題、建築經理、信託管理、重建資金到工交屋、分戶貸款等一手包辦，此為衝擊建商最大，最具競爭力服務模式。
據了解，一般金融機構辦理都更若非找建商合作，即是委託建經公司，找設計師建築規劃、並協助辦理都更程序，最後發包營造廠商興建，起造人為住戶所成立的委員會，因此原住戶多能分回原持分，而金融機構則獲都更相關金融業務。對住戶而言，雖分回的坪數多，但需自付重建經費。
而委託建商，則從開始整合、跑都更流程，至規劃設計、最後的分戶、興建，全由建商包辦，住戶意見的整合，難搞的釘子戶或違章戶，以及產品的價值塑造，建商的品牌、口碑有加分效果，尤其，建築經費由建商支付，一般而言，住戶得分回全案5、6成，而建商分回4、5成的利潤，意即住戶需犧牲一些持分，作為建商重建的利潤，而住戶和建商分戶的條件也一向是都更案中最難「喬」的部份。
在金融機構加入以爭取相關金融業務為主，住戶可分回較多持分下，自然吸引能夠自付重建資金的住戶樂意與金融機構合作。
不過，近來在台北市都更有相當成果的華固建設(2548)，對知名建商在都更的發展仍有信心。該公司財務副總經理劉若梅指出，與金融機構合作的建經公司固然有估價師、工程、土地的專業人才，但沒有都更的專業實務，因此在與主管機關的磨合、在處理較難處理違章戶時，建商反而有優勢，而台北許多有地段的土地，都更整合都較具困難度，這將是建商可以著墨和勝出的部份。
上市建商中最積極投入都更的全坤建設(2509)副總廖學新則坦言，金融機構爭取都更，造成建商與住戶在洽談都更條件時的困擾，因為建商在都更開發中會評估合理整合開發時間成本，並以合理的利潤為開發主因，但金融建構整合開發以爭取相關金融業務為主因，再加其資金氾濫，要求的利潤率低，造成住戶亦拿金融單位的條件來與並建商談，造成都更溝通時程拉長；而金融機構爭食都更，確實已對建商形成競爭。不過，建商可作的就是創造和規劃產品價值，建商有市場和產品力的專業，以及對住戶負責任的態度，這應是金融機構或建經公司無法取代。
長虹(5534)財務長陳茂慶則認為，金融機構辦理都更有許多業務需求異業的結合，若是由金融單位主導而非直接與建商合作，將容易造成都更案層層發包後太多人經手，售後服務反而成為問題。
宏盛建設(2534)近來也開始展開都更，該公司主管指出，宏盛近來曾接到金融機構承作都更，並主動邀請宏盛擔任主辦建商一起規劃開發，惟目前宏盛尚無成熟的個案適合，因此部份案子都還在洽談中。宏盛認為，都更業務耗時，若金融機構能夠獲住戶自辦都更個案，再邀請建商加入，建商自都更案中獲得相較購地開發略低的利潤，應該也算是可行的業務模式。
留言列表
