09月21日蘋果日報
台北市精華區段公寓熱門，根據信義房屋統計，今年6月公寓成交量達到高峰，是1月的3.21倍。
購屋人購買公寓，除了自住、出租投資外，若公寓屋齡大，則同時具有都更效益。如何選擇都更價值高、未來增值性強、投資效益高的公寓標的，也是一門學問。
「拖愈久效益愈低」
宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示，從不動產估價的角度來看，土地持分越高、使用分區的容積率愈高，都更效益愈強。
一般說來，商業用地較熱門，常見的商二、商三用地，容積率分別為630%、560%，比起一般住宅用地，都更價值較高；可用簡單公式，計算都更後可分回多大面積的建物或價值。郭國任說：「盡量選擇臨主幹道第1排或第2排的公寓，都更機會較大。」
東亞建築經理公司特助唐惠群則表示，熱門地段仍是都更要件，北市幾個房價較高的區域，相對來說，都更增值效果也最強；另外則可選擇旁有公有土地、大面積空地的老屋，未來建商整合價值高，較容易都更成功。
唐惠群說，捷運、熱門商圈旁的老屋也具有高都更價值；但須特別注意，1樓有熱門店面的建築，因屋主考量房租收益問題，未來談都更會較為困難，「都更過程拖愈久，效益就愈低。」
記者江碩涵
如何計算都更價值
◎公式
土地坪數×(法定容積率+都更獎勵容積)×銷坪係數（約1.65~1.75）×分配比例（60~70%）＝都更後分回建物面積
「都更獎勵容積」因都更條件有所不同，通常可增加建物1.2~1.3倍容積率，最高可達1.5倍；但建商須要成本及利潤，都更獎勵容積多餘的容積通常會歸為建商的利潤與其他支出項目，為求反映真實情況，以下暫不考慮都更獎勵容積，僅以「合建」概念計算。例如法定容積率560%的商三用地持分10坪，公式計算：10×560%×1.65×60%＝55.44，約可分回55.44坪
註：公式為簡單計算方式，依實際情形不同有所差別。使用分區容積率，可查詢北市都發局網站http://www.udd.taipei.gov.tw
資料來源：宏大不動產估價師聯合事務所
北市華山特區創高價
【蘋果日報 江碩涵╱台北報導】2009年09月21日
都市更新不僅讓市容更美觀，也讓老屋屋主有機會老厝變黃金。不少投資客看準都更獲利空間大，會以高於市價的價錢，買下精華地段老公寓，長期布局；上周華山特區一期更新區附近的老公寓遭法拍，以逾底價1.7倍拍定，買家看中的就是都更機會。
看準商機。上周四，台北地方法院才拍出1間位於忠孝東路二段、華山一期更新區附近的老公寓，建物面積約43坪，地坪13.9坪，法拍底價為1810萬元，因土地持分非常高，加上為商三特用地，最後以3088萬元拍出，超出底價1.7倍。永慶房屋研展部協理黃增福表示，該標的每坪約71.8萬元，高於附近公寓市價；但土地約值222萬元，換算成容積單價（每建坪土地成本）46.5萬元，以中正區土地行情來看，屬於合理範圍，都更價值相當高。
40年老屋每坪衝75萬。中信房屋忠孝加盟店經理吳靜儀表示，不少投資人專找已被劃定為都更單元的老公寓卡位，如信義區某個正被劃定為都更單元的街廓，正在談自建都更事宜，有投資客知道某公寓屋主急換現金，便以每坪75萬元高價買下近40年老屋；當地行情每坪38~40萬元，投資客以幾乎超出行情2倍價格買下，就是為了都更的增值。但台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊認為，近來不少老公寓屋主心態愈擺愈高，認為老屋非常具有都更價值，殊不知都更須花上長時間整合談判，才能順利完成，其中耗費的心力與時間也相當可觀，他提醒「民眾在選購老公寓時，若以都更為目標，須特別注意地段與都更價值，絕對不要一味衝高價錢，都更不成，欲哭無淚。」
北市都更案達506件。近日就有好幾宗標屋、標地、法拍案件，讓老公寓行情飆高。上月13日國產局標出敦化南路一段屋齡36年的小套房，每坪65.2萬元成交；上月27日和本月10日也標出南港舊莊街30年老公寓共12戶，全數標脫。
上月底，營建署成立都更整合機構，配合全台31處優先推動地區優先進行，專責推動都更作業流程，加速都更腳步。根據北市府都市更新處統計，北市目前由市府劃定的都更單元共208件，民間自行劃定的件數有298件；其中以大安區、中正區、中山區及信義區為前4大劃定都更區域，歸類為都更熱門區域。
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