善用北市府都更開發獎勵新政策
在都更開發實務上，因為分配條件誘因不足，容積獎勵效益不高，及所有權人數量眾多，一直是建商不願投入四、五層舊樓公寓都更合建之主因。但此一龐大住宅量體和住戶人數，實是主導未來都會房地供給的主力群，也是主政者不能忽視之強大民意。而在近期新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高。
不過近一年來北市公寓價格起伏極大，價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。 去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。而投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。 此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。 依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。
由於公寓都更整合確不如想像容易，今年開春後價格一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。 如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。
北市府之「臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」，是以本市中低層建築，特別是四、五層樓無電梯、無停車位之老舊建築物，基於消防、安全考量，提出執行策略促進其早日更新改建。另本專案計畫所規劃之獎勵容積，將朝都市計畫專案變更方式協助，針對容積獎勵核給項目，並非無條件都可申請至上限兩倍，而是必需對於都市環境有正面貢獻者始得爭取，除於原都市更新獎勵容積項目內已規定之「協助開闢周邊公共設施及提供公益設施」、「提供供人行走之空間」、「朝綠建築」等項目仍維持外，並以「公共設施補充」、「鼓勵開放空間設置」、「環境貢獻度」等為容積獎勵爭取項目，將現有老舊中低層建築社區，轉型為生態社區、低碳社區、友善社區與合適住宅規模的提供。亦即更新後對於都市環境有正面貢獻始能爭取容積獎勵，並有本市「都市計畫委員會」、「都市設計委員會」、「都市更新審議會」嚴格把關，對於現有四五層樓居住環境之改善應有加分作用。
全案為五年專案計畫，今年八月一日實施，將可加速老舊公寓改建，減緩房價飆漲。，若二十萬戶老舊中低樓層參與更新，預估另有二十五萬戶將依合理價格釋出到市場上。都更處指出，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上，約六○七坪，以原建蔽率六十％計算，約有四十八戶至六十戶，一半以上住戶同意(事業概要計畫)均可申請，最高有兩倍容積或原容積加上○．五倍的法定容積協助更新。
都更處估計，北市屋齡逾三十年的老舊建物佔三四．○二％，共三十二萬戶，其中四、五層樓不易更新者占八十％，共二十九萬戶，以每戶四口計算，約一一六萬人。二十九萬戶中九萬戶區段較差，若以自辦更新方式進行，住戶仍需自付一定金額，才能現地重建。整個專案，住戶向市府申請、審議，約十五個月，另建照核准、開工完工約需三年。建商在更新法定程序上均必須將計畫報都市更新審議會，相關營建成本、預估價格都要審核，計畫通過後也會上網供查詢。
臺北市房地產價格上揚早於2008年下半年，即因為低利率、游資充沛湧入股市與房市、本市房產與國際城市比較相對偏低之預期心理，及對ECFA簽署等預期心理影響，而整體開始持續攀升，並非推動都市更新之因素造成。此外本專案就開發強度增額項目訂有更新後住宅單元要有「提供一定比例合適規模住宅」，才能予以獎勵，希望能藉此提供較小坪數住宅單元，降低更新後新屋之總價。因此，短期而言是有可能因為部分居住單元釋出到市場，以及民眾對於中低層建築之都市更新有期待，而使適用本專案之房地產增值，但長期而言，仍將因為住宅之總供給量增加，將使本市房價朝向較合理方向發展。
留言列表
