「都更」這些年來一直是房地產市場上相當火熱的話題，而這兩個字也經常占據著重要的新聞版面。受其影響，近年來北市舊公寓價格一直持續維持高檔。由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功案例都僅在少數，北市府為提高都更成效，在99年8月開始實施「老舊公寓更新專案」，拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」口號，更新容積獎勵由現行的1.5倍提高至2倍，預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠。

幾乎大部分舊公寓屋主改建的基本條件就是不要花到他們任何一塊錢，而且換到的新屋室內面積要其碼維持現在的居住水準，另外再加一個停車位。要滿足住戶這樣的基本要求，必須先評估住戶所在的公寓基地是否有以下的條件:

1住戶是否已有進行改建的共識及急迫性?

2基地座落是否會引起建商合建興趣?

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Jul 16 Fri 2010 11:34
四五樓老公寓屋主特別作戰篇

善用北市府都更開發獎勵新政策

在都更開發實務上，因為分配條件誘因不足，容積獎勵效益不高，及所有權人數量眾多，一直是建商不願投入四、五層舊樓公寓都更合建之主因。但此一龐大住宅量體和住戶人數，實是主導未來都會房地供給的主力群，也是主政者不能忽視之強大民意。而在近期新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高。

不過近一年來北市公寓價格起伏極大，價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。去年6月時，北市公寓成交均價在30萬元/坪上下，但同月受一銀「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息影響，僅隔一個月，7月成交均價即達每坪37萬元。其中像是大安、中正、松山區都是在短短一個月內，成交均價從35萬元上下，跳升到5字頭。而投資人受此影響，全面搶購一級地段公寓，拉高均價，另一方面次級地段公寓也大幅上漲所致。此一行情在去年11月初，內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，至去年12月，平均成交價已推升到43.35萬元。和半年前比較，漲幅高達4成。依不動產交易中心資料，去年第4季，除了信義區外，北市市中心的老公寓成交均價全部比中古大樓還要高，中正區公寓房價甚至比大樓一坪貴上7、8萬元。由於已偏離市場，多家房仲業者也在年底相繼提出公寓過熱警訊。

由於公寓都更整合確不如想像容易，今年開春後價格一路下滑，二月成交均價更降到35.7萬元，相較於兩個月前高點，下跌達17%；不過3月以後又開始回升，5月初台北市政府拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」政策，宣布以容積增一倍以求加快北市都更腳步後，平均成交價再度飆升至43.89萬元，已超越前一波高點。如同去年12月，這一波成交物件也以各行政區的好地段、具有都更價值的公寓為主，主要熱區則集中在市中心五區。目前均價最高的為大安區，一坪已達66萬元，其他包括松山、信義、中正、士林區則都站上5字頭。

北市府之「臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」，是以本市中低層建築，特別是四、五層樓無電梯、無停車位之老舊建築物，基於消防、安全考量，提出執行策略促進其早日更新改建。另本專案計畫所規劃之獎勵容積，將朝都市計畫專案變更方式協助，針對容積獎勵核給項目，並非無條件都可申請至上限兩倍，而是必需對於都市環境有正面貢獻者始得爭取，除於原都市更新獎勵容積項目內已規定之「協助開闢周邊公共設施及提供公益設施」、「提供供人行走之空間」、「朝綠建築」等項目仍維持外，並以「公共設施補充」、「鼓勵開放空間設置」、「環境貢獻度」等為容積獎勵爭取項目，將現有老舊中低層建築社區，轉型為生態社區、低碳社區、友善社區與合適住宅規模的提供。亦即更新後對於都市環境有正面貢獻始能爭取容積獎勵，並有本市「都市計畫委員會」、「都市設計委員會」、「都市更新審議會」嚴格把關，對於現有四五層樓居住環境之改善應有加分作用。

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Jul 13 Tue 2010 10:09
北市公寓價創新高

北市公寓價創新高

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2010.06.26

都更議題熱過頭，北市公寓房價今年初一度急跌，但三月後又再快速回漲，房仲業統計，截至5月，北市公寓平均成交價已逼近一坪44萬元，再創歷史新高。

由於新北市選戰，郝蘇兩大陣營均將都更列為重要議題，一般預料在更多有關加快更新腳步的利多政策出爐下，公寓價格可能進一步升高；不過房仲業也提醒，近一年來北市公寓價格起伏極大，風險偏高，投資人不宜盲目搶進，以免遭到套牢。

中信房屋統計最近一年北市公寓房價變化，發現北市公寓價格受消息面影響極大，可以單月漲兩成，但也出現一個月就重摔一成以上，震盪幅度極為驚人。

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Jun 22 Tue 2010 19:30
郝市長都更新政策之個人見解

今年4月26日台北市政府都更處突然發布一個重要新聞稿:市府將於今年8月推出"台北市老中低層舊建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫"適用對象包括本市達一完整街廓或面積達605坪以上,內含三分之一之四.五層樓老公寓.其開發強度之限制將由目前之1.5倍提高至2倍.而目前正熱鬧滾滾的在各區舉辦新政策之說明會.

筆者任職於建設公司,專職於第一線都更合建土地之開發,目前在信義區洽談之都更合建案也因符合此一適用要件,住戶對本政策有深切期待,使得公司不得不暫停原有進度,密切觀察其對本案造成之影響,並適時原先修正原先之規劃及分配條件.

雖然此一政策之細部計畫尚未出爐,但是依筆者初步評估,此一新政策有機會讓一戶30坪四層舊公寓的合建住戶多爭取到1-5坪的新屋分配面積,以壹坪60萬新屋價值來看,等於市府送了屋主60萬-300萬的大禮.

此一政策適用範圍之廣,發布時機敏感,明眼人一看都覺得是一種變相之政策買票,自然會招致各種陣營之砲轟抨擊,但筆者因每日身處都更開發第一線,每日週旋於建商.市府都更處及屋主地主間,但經筆者仔細深究其內容,對此一政策其實是十分肯定!只是推出時間與選舉太過接近,會引發各種評論爭議,也是意料之事!

台北市四五層老公寓破舊醜陋,影響市容,不是光靠住戶自己或學者專家大聲疾呼,就可以改變現狀!最簡單迅速有效的方法就是住戶和建商合建,進而創造出一棟棟高質感的現代建築來取代這些老舊建物.但是合建成功之道在於原住戶分配後的新屋坪數扣除公設後不能小於原來舊屋坪數,但建商扣除分配給原住戶新屋之餘屋亦要有利潤空間,

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